من المعروف أن هناك قدرًا كبيرًا من المساكن في روسيا مملوكة ملكية مشتركة. يعتبر السماسرة أن شراء وبيع مثل هذه الممتلكات من أصعب المعاملات العقارية. نخبرك ما هي المشاركة وما يمكنك فعله بها.

ما هي المشاركة في الشقة؟

كل شيء بسيط، ولكن في نفس الوقت معقد. الحصة، وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي، هي ملكية مملوكة لشخصين أو أكثر بموجب حق الملكية المشتركة. يمكن أن تعود الملكية إلى عدة أشخاص وتنقسم إلى أسهم، وهي ملكية مشتركة، وتكون أيضًا ملكية مشتركة - أي دون تحديد حصص لكل منهم.

تختلف الإحصائيات حول هذه المسألة: يُعتقد أن ما بين 50 إلى 80٪ من المساكن الحضرية في روسيا مملوكة ملكية مشتركة. كل هذه ليست فقط شقق مشتركة باقية في المباني التاريخية في مراكز المدن ومباني "ستالين"، ولكنها أيضًا مساكن في مباني جديدة. في كثير من الأحيان، تتفكك العائلات الشابة، ويتم تقسيم الممتلكات، ويصبح السكن ملكية مشتركة؛ كما أن ورثة المالكين المتوفين يملكون أسهماً في الشقق.

وإذا أخذنا الملكية المشتركة كمثال، فمن الصحيح أن نقول إن الأسهم في مثل هذه المساكن غير محددة. أي أنه عندما يقوم الزوجان بشراء مسكن وتسجيل الشقة باسم الزوج أو الزوجة، يصبح أكثر من زوج هو المالك. وتعتبر هذه الممتلكات مشتركة، وفي حالة الطلاق وإجراءات تقسيم الممتلكات، تقوم المحكمة بتقسيم السكن بالتساوي، باستثناء حالات معينة. يتم تقسيم الشقة إلى أجزاء مختلفة إذا: بقي الطفل مع أحد الوالدين؛ في حالة قيام أحد الزوجين باستثمار مبالغ كبيرة في الشراء، على سبيل المثال، بيع شقة تم شراؤها قبل الزواج.

ملكية مشتركة- هذا هو السكن المقسم إلى أسهم، كل منها مملوك للمالك. يمكن أن يرث الشقة عدة أشخاص في وقت واحد، ويمكن شراؤها من قبل اثنين أو أكثر من المشترين، ويمكن إهداؤها لعدة أشخاص أو تقسيمها إلى أسهم من قبل الزوجين. في شهادة الملكية، يتم تحديد الأسهم دائمًا على أنها ثانية أو ثلث، وما إلى ذلك. يمكن اختيار المشاركة (من يجب أن يعيش في أي غرفة) من خلال المفاوضات بين الطرفين، وكذلك في المحكمة، عندما يتم تحديد إجراءات استخدام العقار هناك. ومن المثير للاهتمام أن المالك لا يمكنه البدء في المطالبة بغرفة كاملة إلا عندما يكون إجمالي لقطات حصته مساويًا أو يتجاوز لقطات الغرفة في شقة معينة. إذا كانت حصتك 15 مترا مربعا، والشقة بها غرف 12 و 16 و 20 مترا مربعا. م، يمكنك فقط المطالبة أمام المحكمة بغرفة مساحتها 12 مترًا مربعًا. م.

ومع ذلك، غالبا ما يفشل أصحابها في التوصل إلى اتفاق. حتى في المحكمة، من الصعب تحديد ترتيب الاستخدام في حالة مطالبة أربعة مالكين أو أكثر بمذكرة بقيمة ثلاثة روبل. ويقول المحامون إنه في مثل هذه الحالات لن تقوم المحكمة بتقسيم الغرف، ولكنها ببساطة سترفض المطالبة. سيتعين على المساهمين بيع أو استبدال الشقة.

فهل صحيح أن هناك عدداً كبيراً من المحتالين الذين يعملون في هذا المجال؟

في الماضي، كان من الممكن في كثير من الأحيان رؤية مواد في وسائل الإعلام حول ما يسمى "مداهمة الشقق"، عندما كانت الأسهم في الشقق هدفًا للاحتيال. الآن أصبحت هذه القصص أقل أهمية: منذ عام 2015، أصبح كاتب العدل مطلوبًا للمعاملات التي تنطوي على التصرف في الأسهم مقابل رسوم، ومنذ يونيو 2016، دخل القانون حيز التنفيذ في الدولة، والذي بموجبه أي تغيير في ملكية العقارات تم تسجيله لدى كاتب العدل. ويعتقد الخبراء أن هذا الإجراء يعمل أيضًا ضد الاحتيال. للتصديق على المعاملات بالأسهم، يمكن لكتاب العدل تحصيل رسوم لا تزيد عن 20 ألف روبل.

فهل هناك طلب على مثل هذه العقارات؟

ويعتقد أن هناك عدة فئات من مشتري الأسهم. هناك روس يأتون إلى المدن الكبرى من المقاطعات، وهم بحاجة حقًا إلى التسجيل. من المعروف أن التسجيل يحل العديد من المشكلات: فهو ضروري عند الانضمام إلى العيادة أو الحصول على وظيفة أو إرسال الأطفال إلى المدرسة أو روضة أطفال. إضافة إلى ذلك، هناك فئات من المواطنين يشترون أسهماً في الشقق خصيصاً للسكن: لا يستطيع الجميع حتى تحمل الرهن العقاري، ناهيك عن شراء شقة، ولا يرى كثيرون أن استئجار منزل هو حل للمشكلة. هناك أيضًا إيجابيات في هذا السوق، أولئك الذين يشترون الشقق بالأسهم ويحاولون تحقيق الربح. على سبيل المثال، هناك مخطط يتم من خلاله شراء عدد من الأسهم، وبيعها بسعر أعلى للمالك المتبقي، الذي يرغب في شراء الشقة بأكملها.

ماذا يمكنك أن تفعل بحصتك في الشقة؟

ويمكن بيعها أو التبرع بها أو توريثها أو رهنها. ولسوء الحظ، فإن الحصة ليست الشقة بأكملها، ولن يكون من الممكن بيعها بمجرد طرحها في السوق. قبل بيع ممتلكاته، يجب على المزارع أن يقدم حصة لجيرانه. يتم تنظيم هذا الإجراء بموجب المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي. وفي الوقت نفسه، لا يتعين عليك تقديم ذلك فحسب، بل يتعين عليك القيام بذلك كتابيًا. يجب عليك إرسال إشعار يوضح السعر. كقاعدة عامة، يتم استخدام الرسائل مع إيصال الإرجاع لهذا الغرض. إذا كان المالكون المشاركون لا يرغبون في شراء الجزء الذي سيتم بيعه من الشقة خلال شهر من تاريخ استلام الخطاب أو التنازل عن حقهم التفضيلي كتابيًا قبل انتهاء المدة، فيمكنك وضع ممتلكاتك بأمان للبيع. في الوقت نفسه، هناك فارق بسيط مهم: تحتاج إلى بيع حصتك بالضبط بالسعر وبنفس الشروط التي عرضتها على المساهمين الآخرين. إذا انحرفت عن هذه الشروط (على سبيل المثال، عن طريق تغيير السعر أثناء البيع إلى سعر أقل)، فيمكن للمالكين الآخرين مقاضاتك والطعن في البيع. الاستثناء من هذه القاعدة هو زيادة السعر. في حالة قرر العديد من المساهمين شراء سهم مرة واحدة، يمكن للبائع نفسه اختيار المشتري.

من المهم أن نتذكر!

غالبًا ما تكون المشكلة عند بيع الحصة هي الغياب الجسدي للمالكين الآخرين في الشقة. وقد يعيشون في مدن وبلدان أخرى، ولكن موقعهم الدقيق غير معروف. من الناحية القانونية، من أجل الامتثال لمتطلبات الإشعار الكتابي للمشاركين المشاركين، من الضروري أن يكون لديك دليل على أن إشعارات البيع قد تم إرسالها إلى هؤلاء الأشخاص في آخر مكان إقامة معروف لهم. إذا حكمنا من خلال الممارسة الحالية، فمن الأفضل أن يكون في متناول اليد أكبر قدر ممكن من الأدلة التي تفيد بأن جميع التدابير لإخطار المالكين المشاركين قد تم اتخاذها. سيؤدي ذلك إلى تسهيل حل النزاعات في المحكمة لاحقًا في حالة حدوث ذلك.

عند شراء حصة في شقة، عليك أن تعرف أن التسجيل في مكان إقامة جديد لا يتطلب موافقة أصحاب الأسهم الأخرى. كل ما عليك فعله هو إحضار إثبات الملكية معك. إذا كنت تخطط للانتقال إلى غرفة مع عائلتك، عليك أن تتذكر أن موافقة المالكين المشاركين مطلوبة لتسجيل أفراد الأسرة المتبقين. وفي مثل هذه الحالات ينصح الخبراء بشراء حصة في الشقة دفعة واحدة لكل من سيعيش فيها ومن تريد التسجيل فيها. على سبيل المثال، إذا اشتريت نصف حصة في شقة لأربعة أشخاص، فإن الأمر يستحق شرائها بثمن حصة كل شخص.

يمكنك منح حصتك في الشقة أو التعهد بها أو توريثها دون مطالبة المساهمين الآخرين. بشكل منفصل، تجدر الإشارة إلى أنه في حالة قيام المالك بتصرف حصة لصالح طفل متزوج، لا يمكن تقسيم الحصة المتبرع بها بين الزوج والزوجة عند الطلاق.

كيف تبيع حصة بأكبر قدر ممكن من الكفاءة؟

ويرى الخبراء أن الخيار الأمثل، الذي يتم فيه تحديد الحد الأقصى لسعر الحصة المطروحة للبيع، هو بيع الشقة بأكملها بالاتفاق مع المالكين الآخرين. لسوء الحظ، هذا لا يحدث في كثير من الأحيان. وإذا تم بيع جميع أسهم الإسكان بشكل منفصل، فقد تنشأ صراعات تتداخل معها وقت قصيربيع العقارات. في مثل هذه الحالات، يلجأ العديد من البائعين إلى وكالات عقارية خاصة تشمل خدماتها العمل بأسهم الشقق.

في روسيا، أكثر من نصف المساكن مملوكة ملكية مشتركة. الحصة في الشقة ليست غرفة معينة أو متر مربع، هذا جزء من الحق في امتلاك منزلعلى قدم المساواة مع المالكين الآخرين. وامتلاك حصة ليس مثل امتلاك شقة. وبطبيعة الحال، يمكنك التصرف في الجزء الخاص بك من السكن بأي طريقة تريدها، ولكن هناك قواعد معينة يحددها القانون. ومن أجل عدم إنفاق ميزانية الأسرة على المعاملات التي قد تعتبر غير قانونية، من الضروري اتباع قواعد المعاملات مع الأسهم.

وفقا للمادة 244 من القانون المدني، يمكن أن تكون الملكية مشتركة أو مشتركة.

الملكية المشتركة هي عندما لا يتم تعيين الأسهم في الشقة بأي شكل من الأشكال. على سبيل المثال، إذا تم شراء السكن من قبل الزوجين، ولكن تم تسجيله باسم أحدهما، فهذا لا يعني أنه هو مالك الشقة. وبشكل افتراضي، فهي ملكية مشتركة بين الزوج والزوجة. أثناء الطلاق وتقسيم الممتلكات، سيقوم القاضي بتقسيم الشقة بالتساوي، ولكن قد ينحرف عن المساواة في الأسهم إذا:

• يبقى الطفل مع أحد الوالدين؛
• استثمر أحد الزوجين جزءًا كبيرًا من الشقة (على سبيل المثال، بيع ممتلكات ما قبل الزواج).

الملكية المشتركة هي ملكية شقة مقسمة إلى أسهم. قد تظهر هذه الخاصية من قبل أسباب مختلفة، على سبيل المثال:

• الشقة ورثها عدة ورثة.
• تم شراؤها أو قبولها كهدية من قبل عدة أشخاص؛
• منفصلين بين الزوجين.

في هذه الحالة، تتم الإشارة دائمًا إلى الأسهم في شهادة الشقة، على سبيل المثال، ½، 1/3، إلخ.

على سبيل المثال، لا يحق لصاحب حصة ثلث شقة تبلغ مساحتها ستين مترًا أن يقطع سياجًا بطول 20 مترًا ويستقر هناك.

لا يمكن تحديد من يمكنه العيش في أي غرفة إلا بطريقتين:

• يتفقون فيما بينهم؛
• اطلب من المحكمة أن تقرر إجراءات استخدام مساحة المعيشة.

ولكن حتى في حالة التقاضي، ليس من الممكن دائمًا الحصول على قرار بشأن إجراءات استخدام السكنعلى سبيل المثال، إذا كانت الشقة المكونة من غرفتين بها ثلاثة مساهمين أو أكثر، فلن يقسم القاضي الغرف، بل سيرفض المطالبة ببساطة بسبب الاستحالة. لهذا في معظم الحالات، يتم حل النزاعات حول الأسهم ببساطة - عن طريق تبادل أو بيع الشقة بأكملها.

كيف يمكنك التصرف في حصتك؟

وفقا للمادة 244 من القانون المدني، يمكن أن يكون الجزء الخاص بك من الشقة:

• بيع أو تبرع؛
• توريث
• ارقد

ومع ذلك، بما أن هذه لا تزال حصة، وليس الشقة بأكملها، فلن يكون من الممكن بيعها دون الطلب. حددت المادة 250 من القانون المدني ميزة المشاركين المشاركين في شراء حصة عند بيعها. على سبيل المثال، إذا كنت ستبيع حصتك، فيجب عليك أولاً أن تعرض شرائها منك على المالكين الآخرين للشقة بالسعر المعلن. علاوة على ذلك يجب أن يكون العرض كتابيًاعلى سبيل المثال، في خطاب مسجل مع إشعار.

لمعلوماتك
يمكنك إعطاء حصتك أو توريثها أو رهنها دون أن تطلب ذلك.

إذا كنت تواجه مسألة ما إذا كنت تريد بيع حصة أو التبرع بها، أنت بحاجة إلى بعض الفروق الدقيقة:

• إذا كنت تملك السهم لمدة تقل عن 3 سنوات، فسوف تحتاج إلى دفع ضريبة 13% على البيع؛
• عند تقديم هدية، سيدفع المتبرع له الضريبة (الأقارب المقربون - الأطفال والآباء والزوج/الزوجة - لا يدفعون الضريبة)؛
• ولن يتم تقسيم النصيب الموهوب بين الزوجين في حالة الطلاق، مقابل البيع (وهذا يشير إلى الحالة التي يتنازل فيها صاحب السهم لصالح ولده المتزوج بالفعل).

ولكن قبل التصرف في حصة غير محددة (ملكية مشتركة) يجب أولا تحديدها.

كيفية تسجيل حصة في شقة

كما سبق أن أوضحت، يمكن تحديد الحصة إما بالاتفاق أو في المحكمة.
هذا مطلوب بموجب المادة 244 من القانون المدني.

إذا قرر جميع المالكين المشاركين في شقة مشتركة تحديد حصصهم وديًا، فيجب عليك القيام بذلك:

• وضع اتفاقية مكتوبة بشأن تحديد الأسهم؛
• قم بتسجيله مع Rosreestr.

في السابق، تم توثيق جميع المعاملات العقارية، ولكن الآن هذا غير مطلوب. لكنه ليس محظورا أيضا.

وإذا لم يكن هناك اتفاق بين الشركاء، فالقاضي وحده هو الذي يحق له تحديد الحصص. بشكل افتراضي، تكون الحصص في شقة مشتركة متساوية. ولكن من الممكن أيضًا زيادة فضل شخص ما إذا:

• ولم يتم استثمار الأموال بالتساوي في الشراء أو البناء؛
• قام أحد المالكين المشاركين بتحسين حالة الشقة على نفقته الخاصة (على سبيل المثال، تركيب إمدادات المياه).

في هذه الحالة، في Rosreestr، لن تكون الوثيقة الرئيسية هي الاتفاقية، بل قرار المحكمة.

التبرع بحصة في شقة

هذه هي الصفقة الأكثر ربحية بين الأقارب المقربين. أبلغ عن التبرعات من المشاركين الآخرين ليست ضرورية، ولا يدفع الأقارب ضريبة الهدايا. يتم التبرع على خطوتين:

• يتم وضع صك الهدية.
• مسجل في روزريستر.

إن اتفاقية التبرع بحصة، أي صك الهبة، يتم وضعها بكل بساطة - فهي تصف من يعطي ماذا ولمن. لا يصف العقد الحصة، بل الشقة بأكملها، ولكن يشار إلى حجم الحصة. استمارة الهدية.

بعد إعداد صك الهبة، يجب تسجيله لدى Rosreestr. يمكنك الحضور إلى مكتب Rosreestr وMFC. بالإضافة إلى صك الهبة، عليك أن تأخذ جوازات سفر المتبرع والموهوب له وشهادة حصة.

من الممكن رفض المشاركة في شقة في حالة تقديم هدية في أي وقت. لا يجوز إلا للموهوب له أن يرفض دون أسباب، ولا يجوز للمانح، بعد توقيعه على سند الهبة، أن يرفض إلا إذا وافق على ذلك المركز الماليوقد تفاقم والتبرع بحصة سيحرمه من منزله الأخير.

ويمكن بعد ذلك إلغاء سند الهبة إذا كان المتبرع له يتعدى على حياة المتبرع أو صحته. لكن هذا يجب أن يكون قرارًا من المحكمة، مدعمًا بحكم.

الرفض ممكن أيضًا عندما تقرر خصخصة الشقة.

كيفية التخلي عن حصة في الشقة

إذا لم تتم خصخصة الشقة بعد، ولكن تم بالفعل اتخاذ قرار إعادة التسجيل، يتم تقسيم السكن بأجزاء متساوية بين كل من تم تسجيله في الشقة، وكما هو معروف، يمكن للبالغين المشاركة في الخصخصة مرة واحدة فقط.

في بعض الأحيان يتساءل الأطفال البالغون عن كيفية التخلي عن حصتهم في الشقة لصالح والديهم. مثل هذه الأسئلة ليست غير شائعة، على سبيل المثال، إذا كان من الممكن الحصول عليها قسم الخدماتبموجب شهادة عسكرية أو ضمن برنامج الإسكان. هناك خياران لتطوير الأحداث:

• يمكن أن يتم تسريحك من منزل الوالدين قبل الخصخصة؛
• كتابة رفض الخصخصة من كاتب العدل.

في هذه الحالة، سيتم إعداد اتفاقية نقل الشقة مع الوالدين فقط. لكن الوضع مختلف تمامًا إذا كان الطفل قاصرًا. حتى لو سمح مجلس الوصاية بتسريح الطفل إلى منزل آخر، فقد يتم اعتبار المعاملة باطلة فيما بعد. ولذلك فمن الأفضل عدم المخاطرة وإدراج الطفل في الخصخصة.

حصة الطفل في الشقة

الأطفال هم شريحة محمية بشكل خاص من قبل الدولة.. إذا كان لدى الطفل
الممتلكات في شكل حصة من الشقة، يمكن للوالدين التصرف فيها، ولكن تحت إشراف دقيق من مجلس الأوصياء. حيث لا يمكن بيع الحصة إلا و ليس للوالدين الحق في أن يكونوا مشترين .

لبيع حصة الطفل يجب توافر الشروط التالية:

• تزويد الطفل بسكن آخر لا ينبغي أن يكون أصغر أو أسوأ؛
• الحصول على إذن كتابي من مجلس الأمناء بالبيع.

هناك حالات يتم فيها إعطاء الطفل جزءًا من شقة قبل البيع، على سبيل المثال، شقة الجدة، ثم يلجأ إلى الوصاية للحصول على إذن. هذا النهج خاطئ بشكل أساسي، لأن الطفل لديه الآن حصة في شقة الجدة وفي الشقة المباعة. وفي مقابل الحصة المباعة، عليك أن تعطي شيئا للطفل.

حل
قبل الذهاب إلى الوصاية، تحتاج إلى إعداد اتفاقية أولية للتبرع أو شراء وبيع حصة لصالح الطفل.

وبعد أن تمنح الوصاية الإذن بالبيع، يمكنك إبرام اتفاق أساسي، بموجبه تصبح الحصة في الشقة ملكا للطفل بدلا من ما تم بيعه.

لكن ضع في اعتبارك أن الوصاية قد تمنع البيع إذا:

• الحصة المكتسبة لديها الأسوأ تحديدمقارنة بما يتم بيعه (على سبيل المثال، لا توجد مياه جارية)؛
• تقع الشقة الجديدة في منطقة أسوأ من المنطقة الحالية (على سبيل المثال، على المشارف، بعيدا عن المدرسة)؛
• لم يتم بناء السكن بعد (التعاوني).

كيفية إلغاء بيع شقة

أخطاء عند شراء شقة

محامي عقارات

جوردون أندري إدواردوفيتش

بعد التغييرات “الثورية” في التشريع المدني عام 2013، حدثت تغييرات في قانون تسجيل الحقوق في صيف 2016 ودخل حيز التنفيذ في يناير 2017 قانون جديد"عند تسجيل العقارات" رقم 218-FZ، نتوقع زيادة في الاحتيال في سوق العقارات السكنية وغير السكنية في روسيا.

ونتيجة لهذه التغييرات، اعتباراً من 15 يوليو 2016، تم إيقاف إصدار شهادات ملكية العقارات، وإنهاء صلاحية شهادات ملكية العقارات الصادرة سابقاً.

منذ 15 يوليو 2016، تم تأكيد ملكية العقارات فقط من خلال المعلومات الواردة من سجل الدولة الموحد الجديد للعقارات (USRN)، والذي تم فيه دمج سجل USRE الموجود مسبقًا والسجل العقاري.

الابتكار الرئيسي لعام 2017 هو القدرة على تسجيل الحقوق لأي عقار في روسيا في أي قسم إقليمي لخدمة التسجيل الروسية. أي أنه يمكن تسجيل ملكية شقة في موسكو عن طريق تقديم المستندات في فلاديفوستوك.

وبالمثل، يمكنك تسجيل الأعباء والمحظورات وما إلى ذلك على الشقق والعقارات الأخرى.

ليس هناك شك في أن العديد من التغييرات الملائمة في التشريعات يمكن استخدامها من قبل المواطنين غير الشرفاء. علاوة على ذلك، فإن قدرة المالك المحترم على الدفاع عن حقه المنتهك منذ يناير 2017 لم يتم تبسيطها، بل على العكس من ذلك، ستتطلب نفقات إضافية.

شراء أسهم في شقة في موسكو

مع بعض الاستثناءات، الإجراء نفسه و التنظيم التشريعي— شراء أسهم في شقة في موسكو في عام 2017 لم يتغير. تتبع إجراءات شراء ملكية مشتركة لشقة أو حصة أو حصص في شقة الإجراء المعمول به في عام 2016.

وفي الوقت نفسه، في عام 2017، يجب أن يأخذ شراء حصة في شقة وجميع أسهم الشقة في الاعتبار القانون الجديد "في تسجيل الدولةالعقارات" رقم 218-FZ.

القاعدة الأساسية: الشراءلا يمكن الحصول على حصة في شقة من قبل طرف ثالث (وليس مالك أحد الأسهم) إلا إذا لم يتم شراء الحصة من قبل مالكي الأسهم الأخرى في الشقة أو لم يرفضوا الشراء - الحق الشفعي في شراء حصة (المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

ووفقا لهذه القاعدة، يلتزم بائع الحصة بإخطار كل مشارك في الملكية المشتركة للشقة ببيعها. وفي هذه الحالة، يجب على البائع أيضًا إبلاغه بجميع شروط البيع المقترح.

في بعض الأحيان يخلق حق الرفض الأول عقبات أمام المالك لبيع حصته بسعر السوق. في محاولة للتحايل على حق الرفض الأول، يتم إخفاء بيع حصة إلى شخص خارجي عن طريق التبرع بأسهم صغيرة، على سبيل المثال، يعطون حصة تعادل 1 متر مربع. أو أقل، وفي المستقبل يتم بيع الحصة المتبقية من الشقة إلى "صاحب المصلحة" الجديد.

لا ينبغي استخدام هذا المخطط في هذا الوقت. ممارسة المراجحةفي النزاعات حول مثل هذه التبرعات، يكون الأمر لا لبس فيه تمامًا - اعتمادًا على الظروف المحددة، لسبب أو لآخر، يتم التعرف على المعاملات على أنها غير صالحة: مزيفة، وغير مشروعة، وما إلى ذلك.

يجب على المشتري الدخول في الصفقة بشروط واقعية ويجب أن يطلب من البائع تقديم الإشعارات المناسبة قبل الصفقة.

وبالنظر إلى الأمام، تجدر الإشارة إلى: في هذا الجزء، من المفترض أن يضمن الشكل التوثيق للمعاملة بالأسهم حماية مصالح المشاركين في الملكية المشتركة. عند إعداد المعاملة، يجب على كاتب العدل التأكد من الامتثال لحق الرفض الأول لشراء حصة.

لكن فيما يتعلق بالأسهم الصغيرة، فإن القانون لا يتضمن قيودًا على بيع مالك الحصة أو التبرع بها حسب حجمها. لا يمكن لكاتب العدل أن يمنع المالك من إتمام المعاملة بشروطه.

القاعدة الثانية- لعدة سنوات حتى الآن كافة المعاملات الخاصة بنقل ملكية الأسهمالشقق مصنوعة فقط في نموذج التوثيقوإلا كانت هذه المعاملات باطلة.

ومع ذلك، بعد إنشاء نموذج توثيقي إلزامي، "نسي" المشرع إنشاء فائدة للمشترين - حماية بنسبة 100٪ من النزاعات المتعلقة بمثل هذه المعاملة.

هذا يعني انه المعاملة التوثيقية ليست أكثر موثوقيةمقارنة بالكتابة البسيطة! على العكس تمامًا، غالبًا ما تكون المعاملة التوثيقية أكثر خطورة بالنسبة لكلا الطرفين في شراء وبيع العقارات.

المشترين والبائعين يعتقدون ذلككاتب العدل ملزم بالتأكد من قانونية المعاملة التي يصدق عليها، ويخرج نفسه من السيطرة على المحتوى القانوني لاتفاقية التوثيق. وفي الوقت نفسه، لا يعتقد المشاركون في المعاملات التوثيقية أن مفهوم "الشرعية" مرن للغاية. وفي حالة وجود نزاع، فإن حقيقة إتمام معاملة التوثيق لا توفر لأطراف المعاملة أي مزايا أو ضمانات أو حماية متزايدة.

من المهم أن يعرف المشتري:يحتاج المشتري إلى التحكم في جميع تصرفات كاتب العدل، بدءاً من تكوين المستندات التي يطلبها كاتب العدل والتحقق منها، وانتهاءً بشروط العقد التي يحررها كاتب العدل. لسوء الحظ، لا يكشف القانون عن الظروف أو الإجراءات أو المستندات المحددة التي تضمن شرعية المعاملة المعتمدة من كاتب العدل والتي يجب أخذها في الاعتبار قبل إجراء المعاملة.

أيضًا، ولضمان الشرعية، لا يفرض القانون التزامات محددة على كاتب العدل للقيام بإجراءات وتلاعبات محددة للتحقق القانوني من الأسهم والشقق والمعاملات السابقة مع الأسهم والشقق، وكذلك تقييم المستندات والمعلومات الواردة خلال إعداد الصفقة.

في مثل هذه الظروف، يكون قرار كاتب العدل بشأن عدم وجود عوائق أمام المعاملة وتصديقها رأي شخصيكاتب العدل في كل حالة محددة. وبموجب القانون، فإن رأي كاتب العدل هذا لا يمكن إنكاره، وبالتالي يتم الطعن بانتظام في المعاملات التوثيقية في المحكمة على قدم المساواة مع الآخرين.

بالنسبة لمشتري حصة أو جميع حصص الشقة، تنطبق قاعدة بسيطة:

1) المشاركة في إعداد المعاملة مع كاتب العدل،

2) التحقق من التاريخ الكامل للشقة بنفسك،

3) التحقق من جميع شروط الاتفاقية المحررة من قبل كاتب العدل.

يجب على المشتري أن يعرف ويفهم:

الصفقة العقارية هي عملية متعددة الخطوات. في حالة المعاملة البسيطة: الشراء والبيع، أو الهدية، أو العديد من المعاملات المترابطة، على سبيل المثال المعاملات البديلة أو المتسلسلة، يقوم كاتب العدل بتنفيذ جزء فقط من العمل على المعاملة العقارية - التصديق عليها.

وفي الوقت نفسه، في سلسلة المعاملات، قد لا يتم توثيق المعاملات المتبقية، ويكون ضمان التنفيذ المترابط لجميع المعاملات هو شأن أطراف المعاملات، وليس كاتب العدل. ليس مطلوبًا من كاتب العدل أن يكون على علم بالمعاملات الأخرى إذا لم تكن مرتبطة بشكل مباشر بالمعاملة التي يتم تصديقها، على سبيل المثال، عند بيع حصة القاصر.

بالإضافة إلى ذلك، بموجب القانون، لا يتمتع كاتب العدل بسلطة تنفيذ المراحل الأخرى من المعاملات العقارية: 1) تنظيم تسويات المعاملات العقارية و 2) تنظيم نقل العقارات بموجب الصفقة.

على العكس من ذلك، بالنسبة لأطراف المعاملة (المشتري والبائع، المتبرع والمتبرع به)، وحتى أكثر من ذلك عندما يتم تنفيذ معاملات أو سلاسل معاملات بديلة، فإن كل مرحلة من مراحل المعاملة على حدة وجميعها معًا ولجميع المشاركين مهمة .

على أي حال:بالنسبة للمشاكل التي تم اكتشافها بعد معاملة عقارية موثقة، يتحمل الأطراف، وليس كاتب العدل، المسؤولية الكاملة.

عند التخطيط لشراء العقارات، وخاصة العقارات باهظة الثمن، فإن هدف المشتري هو شراء عقاروليس مرحلتها المنفصلة - توقيع الاتفاقية وتصديقها من كاتب العدل. إن مشاركة كاتب العدل في مرحلة معينة من الصفقة لا تضمن شرعية شراء العقارات ككل، أو حتى التنفيذ الصحيح لهذه المرحلة من الشراء.

مخطط الاحتيال مع أسهم الشقة

هناك العديد من مخططات الاحتيال التي تنطوي على حصص الشقق. ومن أحدث الحالات التي عرفناها حدثت قبل العام الجديد 2017. ونحن نعتقد أنه سيتم استخدامه في المستقبل.

ملابسات الصفقة: ورث أحد سكان موسكو شقة في إحدى المناطق الراقية في موسكو المطلة على دير نوفوديفيتشي.

لغرض التبادل ل منزل الأجازةبدأ أحد سكان موسكو في بيع شقة. تم العثور على المشتري بسرعة إلى حد ما. تم جمع المستندات الخاصة بالشقة منذ تسجيل الميراث، وكل ما تبقى هو استكمال عملية الشراء والبيع وتسجيل الدولة.

وطلب المشتري تسجيل بيع الشقة لعدة مالكين، حيث أنه وأهل زوجته يقومون بتغيير المنطقة (الخروج)، ويطالبون بتسجيل حصص الشقة باسمهم.

تبين أن المشتري وأقاربه أناس لطيفون وأذكياء وأثرياء المظهر. وتعهد المشتري نفسه، وهو محام مختص، بإضفاء الطابع الرسمي على الصفقة. كان لدى البائع خبرة في تسجيل الممتلكات كميراث وبيع داشا، لذلك لم يستعينوا بمحامي أو محامي عقارات.

اخترنا أحد البنوك وطلبنا صناديق ودائع آمنة. وفي اليوم المحدد تم توقيع 4 معاملات بأربعة أسهم في الشقة.

بعد الفترة المحددة، تلقى البائع في MFC اتفاقية شراء وبيع واحدة فقط لحصة واحدة من الشقة. وتبين أنه لم يتم تقديم المستندات الخاصة بالأسهم الثلاثة المتبقية للتسجيل. لا يمكن العثور على هؤلاء المشترين. لم يعيشوا في مكان التسجيل.

وفقًا لاتفاقية استئجار صناديق الودائع الآمنة للبنوك، بعد انتهاء فترة الوصول إلى صناديق الودائع الآمنة للبائع، تمكن المشترون من الوصول وأخذوا الأموال من صناديق الودائع الآمنة.

والحيلة هي أن البائع قرر توفير المال، وتم بيع الشقة بسعر مخفض، حيث كانت مملوكة للبائع لمدة أقل من 3 سنوات، وتم توريثها.

من المهم جدًا أنه في هذه الحالة لم يكن لدى البائع الاتفاقيات الأصلية لبيع وشراء الأسهم لهؤلاء "الأقارب". لقد تم الاستيلاء عليها بحكمة من قبل مشتري الحصة ¼.

ماذا حدث:

في الواقع، باع البائع المحتالين شقة من ثلاث غرف بسعر منافس. الحقيقة هي أن المشتري أقنع البائع بطريقة ما ليس فقط ببيع الشقة لأربعة مالكين، بل بالدخول في اتفاقية شراء وبيع منفصلة لكل سهم مع كل من المشترين! وبالنظر إلى أن سعر الشقة قد انخفض بشكل كبير، وفقا للعقود، يجوز للبائع أن يطلب من المشترين دفع السعر المحدد في العقد، وليس سعر السوق الذي باع به الشقة فعلا.

• الشقة لديها مالك مشارك جديد بحصة ¼. من الصعب دحض شرعية هذه الصفقة في حد ذاتها، حيث يتم احترام القانون بالكامل.
• وقد أعلن المالك بالفعل عن نيته الانتقال إلى الشقة والعيش فيها. إذا اعترض البائع، سيتم الحصول على قرار من المحكمة بشأن الإشغال.

1. مكلفة بالنسبة للمحتالين وبالتالي نادرا ما تستخدم. وفي هذه الحالة، يمكن نقل الأسهم المتبقية إلى المشترين على أساس الاتفاقيات المبرمة. ويتم تحرير عقودهم بما يتفق بدقة مع القانون. والموعد النهائي لتقديم المستندات لتسجيل نقل الملكية غير محدد بالقانون. لا فائدة من أن يذهب البائع إلى المحكمة، فلن يتمكن من الطعن في العقود. سيتعين على البائع أن يكون راضيًا فقط عن المبلغ المخفض المحدد في العقود.
2. سينتقل المحتالون إلى الشقة ويحرمون البائع من الطعام، مما يدفع البائع إلى بيع الأسهم المتبقية لهم مقابل لا شيء تقريبًا.

احتمال اتهامك بالاحتيال ضئيل. وفي حالة عدم وجود اتفاق على الأسهم يستحيل إثبات وجودها وكذلك حقيقة توقيعها.

وفيما يتعلق بتكلفة حصة في عقد واحد، فإن المشتري لن يرفض دفع هذا المبلغ الصغير.

لكن يبدو أن البائع لن يتمكن من إلغاء بيع سهم واحد أو الشقة بأكملها.

كيفية إلغاء بيع شقة

كيفية إلغاء بيع شقة في هذه الحالة هو سؤال كبير. على الأرجح، لن يكون هذا صعبا فحسب، بل سيكون صعبا للغاية، إن لم يكن مستحيلا. وفقًا لقانون تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها (النافذ وقت المعاملة)، لا يمكن الطعن في الملكية المسجلة للعقارات إلا في المحكمة.

ولم يأخذ المشتري في الاعتبار أنه منذ عام 2013، لا تتطلب المعاملات العقارية تسجيل الدولة وتدخل حيز التنفيذ فور توقيع العقد.

ويعتقد البائع أنه في أمان حتى يتم تسجيل العقود. أي أنه حتى يتم تسجيل العقود فهي غير موجودة ولا يلزمه بشيء.

ومن الناحية القانونية، تم إعداد العقود بشكل لا تشوبه شائبة.

إذا لم يرفض المشترون دفع سعر العقد، فلن يكون لدى البائع ببساطة أي أساس لأي مطالبات. يتم إبرام العقود وتنفيذها. سيتم إعادة تسجيل العقار للمالكين الجدد.

من المرجح أن تكون المطالبات ضد البائع، لأنه، حسب قوله، يمنع المشتري الأول من الانتقال إلى الشقة، ويرفض تقديم طلبات إعادة تسجيل ¾ الأسهم المتبقية من الشقة للمشترين الثلاثة المتبقين.

وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي، فإن إلغاء بيع شقة، في هذه الحالة يعني إبطال كل من اتفاقيات الشراء والبيع الأربعة لحصة من الشقة.

الحالات وأسباب إعلان المعاملات غير صالحة منصوص عليها في المواد 168 إلى 179 من القانون المدني للاتحاد الروسي. في الوضع الحالي، مع الأخذ في الاعتبار المعلومات الواردة من البائع، لم نحدد أي علامات من شأنها أن تسمح للبائع بالاعتماد على قرار إيجابي من المحكمة.

أخطاء عند بيع شقة

اعترف البائع أخطاء نموذجيةعند بيع شقة:

1. البيع المستقل للشقة دون مشاركة محام متخصص أو سمسار عقارات.

وفي هذه الحالة، أكمل البائع المعاملة بشكل مستقل، دون المعرفة والخبرة المناسبة.

إذا كنت ترغب في توفير المال، فمن الممكن أن تجد المشتري أو البائع بنفسك، ولكن يجب أن يعهد بإعداد الصفقة وتنفيذها إلى متخصص.

يمكن للمحامي العقاري فقط التحقق من النقاء القانوني للشقة عند الشراء.

1. المتطلبات الغريبة للمشتري، أو شروط الصفقة.

في هذه الحالة، كان ينبغي للبائع أن يكون حذرًا من شرط إبرام أربع اتفاقيات منفصلة مع كل من مشتري الأسهم.

عند إجراء معاملات مماثلة، يتم إبرام اتفاقية عامة واحدة، ويتم وضعها لكل من المشترين.

وعليه، إذا نشأت أسئلة أثناء تسجيل حقوق الملكية، فسيتم "تجميد" تسجيل الحقوق لجميع المشترين، وليس كما في هذه الحالة. ولا يتم تقديم المستندات للتسجيل بموجب اتفاقية واحدة إلا في وقت واحد في حالة حضور جميع أطراف المعاملة.

1. يحتفظ البائع دائمًا بأصول العقد المبرم معه حتى يقدمها للتسجيل. من الممكن نقلها إلى طرف ثالث - المحامي الخاص بك في صفقة عقارية، سمسار عقارات.

   محامي عقارات

   جوردون أندري إدواردوفيتش

أثناء الخصخصة، تم توزيع حق تملك العقارات على جميع أفراد الأسرة المسجلين في الشقة في ذلك الوقت.

عند الميراث

إذا تمت الإشارة إلى عدة أشخاص في الوصية (أو عند تسجيل الميراث) لشقة، فإن كل واحد منهم يحصل على حصته.

يتم تسجيل الملكية ككسر - على سبيل المثال، 1\2، 1\3، إلخ. لا يتم استخدام شهادات الملكية الورقية حاليًا، والوثيقة التي تؤكد الملكية هي مقتطف من سجل الدولة الموحد للعقارات (USRN).

ماذا يمكنك أن تفعل بحصتك؟

1. حدد الجزء الخاص بك

يحق لمالك حصة في شقة تملكها والتصرف فيها حسب تقديره، بغض النظر عن حجمها. عندما لا يتم تخصيص الحصة (أي أنه من غير الواضح أي غرفة يملكها من)، يمكن للمالكين أنفسهم الاتفاق على من سيمتلك أي منطقة. عادة ما يتم مشاركة المطبخ والحمام والمرحاض والممر.

لكي تتاح للمالكين فرصة استخدام منطقة معينة، يمكن إبرام اتفاقية لتحديد إجراءات استخدام المباني السكنية. يقول: "إذا لم يتمكن الناس من الاتفاق، فإنهم يلجأون إلى المحكمة، وهناك يحددون من سيحصل على أي غرفة".محامي غرفة المحامين في موسكو إيلينا غابرييليان.- في الواقع، بعد تحديد ترتيب الاستخدام، تصبح الشقة مشتركة.

2. بيع حصتك

قد تنشأ الصعوبات الرئيسية لأصحاب الأسهم إذا أراد أحد المالكين بيع الجزء الخاص به من العقار. بواسطة لا يجوز لأي شخص أن يبيع حصته دون موافقة أصحاب الشقق الآخرين. ولذلك، يجب عليك أولاً إخطار المالك (المالكين) الآخر كتابيًا. يقول: "إذا قررت بيع حصتك، عليك أولاً أن تعرض شراء الحصة على المالك المشارك".ايلينا جابريليان."ينص القانون على حق الرفض الأول."

أولاً، يجب عليك الاتصال بكاتب العدل وإعداد إشعار. ويجب أن يشير إلى سعر السهم وإجراءات الدفع. يقول: "بعد أن يتلقى المشاركون الآخرون في الملكية المشتركة إشعارًا، يحق لهم، في غضون 30 يومًا، إما شراء حصة منك بالسعر المحدد، أو رفض الشراء".رئيس قسم دعم المعاملات والتسجيل في شركة HEADS Consulting مارينا كاتيانينا.- ويعتبر الصمت في هذه الحالة بمثابة موافقة على العزلة تجاه الغير.

في حالة التصرف في حصة بالمخالفة لهذه القواعد، يحق للمالك المشارك الذي انتهكت حقوقه رفع دعوى لنقل حقوق المشترين لنفسه. ثم تعتبر المعاملة المبرمة مسبقًا غير صالحة.

يجوز لأصحاب الأسهم الأخرى عرقلة عملية البيع: يوافقون على شراء السهم، ولكن لا يتخذون أي إجراء للشراء. هناك طريقة للخروج من هذا الوضع. "من الضروري إخطار المالك المشارك مرة أخرى، ولكن في الإخطار نفسه، حدد بوضوح شروط سداد الدفعة المقدمة، وحدد تاريخ المعاملة، والتاريخ الذي يجب أن يمثل فيه أمام كاتب العدل للتوقيع على اتفاقية الشراء والبيع "، ينصحمارينا كاتيانينا."وفي هذه الحالة، إذا لم يلتزم المالك المشارك بالمواعيد النهائية، فهذا يعني أنه رفض ممارسة حق الشفعة في الشراء".

إذا كان أحد السكان قاصراً

إن بيع شقة مشتركة، مثل أي شقة أخرى، يكون معقدا إذا تم تسجيل الأطفال القصر هناك. يجب على سلطات الوصاية والوصاية، عند الموافقة على نقل ملكية الشقة، التحقق من الشروط التي سيتم نقل الطفل إليها.

إذا كان للطفل حصة في الشقة المباعة، فإن المالكين الآخرين يقومون أيضًا بإخطار والديه أو الأوصياء عليه بشأن البيع.

بالمناسبة، إذا كان من الممكن تسجيل شخص بالغ في الشقة فقط بموافقة جميع المالكين، فيمكن تسجيل القاصر (إذا كان والديه مسجلين هناك) دون موافقتهم.

3. تأجير حصة

يمكنك تأجير حصتك المخصصة من الشقة، ولكن فقط بموافقة المالكين الآخرين. علاوة على ذلك، يجب أن تكون الموافقة مكتوبة، يوضحايلينا جابريليان.ومع ذلك، في الواقع، يقوم بعض الأشخاص بتأجير أسهمهم دون هذه الموافقة، على الرغم من أن هذا غير قانوني. وعندما يحدث هذا، لا يمكن لأحد أن يتدخل إلا المحكمة. "إذا اشتكى أحد المالكين من المستأجرين غير المصرح لهم، فلن تتمكن الشرطة من المساعدة؛ ولن يتمكن المستأجرون من حماية حقوقهم إلا في المحكمة"، يوضح المحامي.

كيف يتم تقسيم مسؤوليات أصحاب الأسهم؟

المسؤولية الرئيسية لأصحاب الشقة المشاركين هي دفع تكاليف السكن والخدمات المجتمعية.تلاحظ مارينا كاتيانينا من شركة HEADS Consulting أن أصحابها يمكن تقاسم تكاليف المرافق بما يتناسب مع حجم الحصة. "ومع ذلك، يجب أن تتذكر أن إيصالات الدفع المنفصلة لا تجعل المساحة الخاصة بك شقة مشتركة،" تحذر. "سيكون لديك حساب شخصي واحد."

صحيح أن هذه المشكلة لا يمكن حلها إلا في المحكمة. لكل مالك، سيتم تحديد إجراءات الدفع للإسكان والخدمات المجتمعية بما يتناسب مع حصص الملكية.

إذا لم يدفع أحد المالكين تكاليف السكن والخدمات المجتمعية، فسيكون المالك المدين هو المدعى عليه في قضية تحصيل الديون. "لتجنب الدخول في موقف يتم فيه قطع الكهرباء أو الماء عن منزلك، فمن الأفضل سداد الدين المتراكم لمالك شريك آخر، ومن ثم الذهاب إلى المحكمة بنفسك للمطالبة باسترداد النفقات التي تكبدتها منه"، تنصحمارينا كاتيانينا.