Mi a különbség a lakások kataszteri és piaci értéke között. Mi a különbség a kataszteri érték és a piaci érték között?

Ő lakáseladáskor vagy jelzálogjog megkötésekor, valamint bírósági úton történő vagyonmegosztáskor használják(például válás következtében). Ezt teszik a „vétel és eladás” hirdetésekben, és ezt hívja az ingatlanos, amikor interjút készít egy potenciális ügyféllel.

Általában értékbecslőt alkalmaznak a piaci érték megállapítására. Ha pedig a négyzetméter kataszteri árát csak olyan alapvető, mondjuk „tőke” tényezők befolyásolják, mint a lift megléte, a ház elhasználódása, infrastruktúrához való hozzáférés, akkor a piaci árat minden látszólag apróság befolyásolja. - a belső dekoráció, az európai színvonalú felújítás megléte, és az ablakból nyíló kilátás, sőt, hogy ki lakik a szomszédban. A verseny is nagy szerepet játszik.

Ezen kívül, A lakás piaci árát a következők is befolyásolják:

• árfolyamok;
• évad;
• az ország politikai és gazdasági helyzete;
• a városközponttól való távolság mértéke;
• infrastruktúra rendelkezésre állása;
• építési költségek.

Más szóval, az ingatlanos vagy tulajdonos egyetlen korlátja szigorúan véve az ésszerűség elve. Senki nem vesz túl drága lakást, de ha túl olcsón adod el, akkor veszteséges leszel.

Mi a különbség az ingatlan kataszteri ára és mértéke között?

FIGYELEM! A piaci árfolyam az az ár, amelyért egy ingatlant el lehet adni. Leggyakrabban csökkenthető. A kataszteri négyzetméterárat a kormányhivatalok határozzák meg jogszabályi normák alapján.

Ezt az árat használjuk a számításhoz. A kataszteri mutató alacsonyabb a piacinál, de az utóbbi időben arra törekszik,és néha még meghaladja is.

Ennek az értéknek a számítása az ingatlankataszterbe bevitt adatok alapján történik. Az átértékelésre ötévente vagy évente egyszer kerül sor.

Mi befolyásolja az állam által megállapított költségeket?

A kataszteri értéket befolyásolják:

Hányados

tárgyilagosabb és nem olyan rugalmas, mint a piaci. Ez is csak az anyagelemzésen keresztül nyilvánul meg, és a piac kialakításánál nagy szerepet kap a kereslet, a kínálat és a verseny.

Ezenkívül olyan megközelítést alkalmaznak, amely jelentős hibához vezethet, és ennek következtében a mutató az egekbe fog szökni.

Meghaladhatja?

Tehát az ingatlan kataszteri értéke meghaladhatja a piaci értéket? Úgy tűnik, nem kellene. Ez azonban megtörténhet. Íme az esetek:

• az épület építése során teljesen új, drága, ultramodern anyagokat használtak fel a liftberendezésekhez, falakhoz stb.
• a házat elitként mutatják be (sőt még megfelelnek is az ilyen mutatóknak), de egy távoli, reklámozatlan és tekintély nélküli területen található.

REFERENCIA.Általánosságban elmondható, hogy az utóbbi időben a kataszteri érték folyamatosan növekszik, sőt, a piaci értéktől való eltérés néha egészen jelentéktelen.

Mit kell itt csinálni? Nem tehet semmit, felmondhat, és továbbra is fizethet adót a megállapított mutatók szerint. De az is lehetséges. A gyakorlat azt mutatja Egyáltalán nem ritkák a sikeres kihívások, amikor a „szárnyaló” kataszteri árat csökkentették.

A túlfizetett összeget természetesen nem lehet visszaadni (az RF fegyveres erők plénumának június 30-i határozata, 15.), de legalább a jövőben lényegesen kevesebbet fizethet.

Őszintén szólva, az értékbecslők is hibázhatnak az értékelés során, megbízhatatlan információkat használhatnak fel, az épület baleseti arányára vonatkozó adatokat nem veszik figyelembe, és a szomszédos objektumok figyelembevételekor is előfordulhatnak hibák.

A vitának két módja van:

1. a Rosreestr-en keresztül (az ilyen viták mérlegelésére bizottság van);

Az első módszer természetesen előnyösebb - ez a legolcsóbb, nem kell állami illetéket fizetni, és az eredmények egy hónapon belül elérhetők. Igaz, ehhez dokumentált bizonyítékokat kell felhalmoznia arra vonatkozóan, hogy igaza van (például független szakértői értékelés adatai).

Ezenkívül nagyon kevés dokumentumra lesz szüksége:

• általános polgári személyazonosító igazolvány;
• a tulajdonosi jogokat igazoló dokumentumok másolata;
• értékbecslő jelentés;
• szakértői jelentés, amely megerősíti a hibák jelenlétét;
• kataszteri bizonyítvány.

Valamivel nehezebb lesz, ha még mindig nem nélkülözheti a tárgyalást – például ha a Bizottsághoz benyújtott fellebbezés nem hozott eredményt.

FONTOS! A felperes követelheti a kataszteri érték megváltoztatását a téves adatfelhasználás megállapításával összefüggésben, vagy piaci érték megállapítását, vagy a Bizottság büntetését mulasztás miatt.

A kataszteri értéket általános hatáskörű bíróság vitatja. A mérlegelési időszak két hónap, és ha az ügy különösen összetett, az eljárás még egy hónapig elhúzódhat (CAS RF 141. cikk).

CAS RF 141. cikk. A közigazgatási ügyek elbírálásának és megoldásának határideje

Az adminisztratív ügyeket az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága három hónap lejárta előtt, más bíróságok pedig a közigazgatási kereset bírósági kézhezvételétől számított két hónap lejárta előtt vizsgálják meg és oldják meg, beleértve a közigazgatási eljárás előkészítésének időtartamát is. tárgyalásra, kivéve, ha e kódex más határidőt állapít meg a közigazgatási ügyek elbírálására és megoldására.

Bonyolult közigazgatási ügyekben az e cikk 1. részében meghatározott időtartamot a bíróság elnöke legfeljebb egy hónappal meghosszabbíthatja.

Tehát a lakhatás nemcsak lehetséges, hanem szükséges is, ha szilárdan meg van győződve arról, hogy a mutatót túlbecsülték, és pontatlan információkat használtak a számítás során. Csak egy hozzáértő megközelítésre van szüksége – mint minden üzletben.

Gondosan elő kell készítenie és össze kell gyűjtenie az összes dokumentumot - akkor az ügy a Bizottság szakaszában megoldódik, és nem kell bíróságon panaszkodnia a tisztviselők tétlensége miatt.

A videóban a kataszteri érték megtámadásáról beszél a szakember.

Ha hibát talál, jelöljön ki egy szövegrészt, és kattintson rá Ctrl+Enter.

Minden ingatlantulajdonos számára hasznos lesz megérteni, miben tér el a kataszteri érték a piaci értéktől, hogyan lehet megkérdőjelezni a megállapított méretet, és milyen újításokkal készül az állam.

Megkülönböztetni!

Az ingatlantulajdonosok két fogalmat ismernek: a kataszteri és a piaci értéket. Különböznek, és miért van gyakran zavar?

A két értéktípusban az a közös, hogy mindkettő egy adott ingatlanra vonatkozik, és a fogalmak felcserélése hibásan történik, amiatt, hogy a kataszteri értéket (CV) piaci értékként (MC) értelmezik, amely meghatározásra kerül. állapotértékelés folyamatában.

Fontos! A jogszabályban nincs „kataszteri érték” megfogalmazás. Ehelyett azt használják "államilag értékelt érték". Ugyanakkor a törvények előírják a különböző típusú ingatlanok kompenzációs együtthatójának kiszámításának módszereit.

A számítások során az állami értékelők több fő kritériumot vesznek figyelembe:

• az objektum területi elhelyezkedése;
• négyzet;
• kategória és típus (lakó, kereskedelmi);
• kinevezés;
• tulajdonforma;
• a tárgy állapota (komfort foka stb.).

Azonban az anyagelemzés módszerét alkalmazzák, a törvényben meghatározott együtthatók felhasználásával anélkül, hogy a helyszínre mennének, és nem veszik figyelembe a ténylegesen meghatározó mutatókat. piaci érték az, hogy jelenleg mennyiért lehet ténylegesen eladni egy lakást.

A kataszteri érték és a piaci érték egy másik jelentős különbséggel rendelkezik - az első fix (bár ha nem ért egyet, akkor megtámadható), a második a következő tényezők hatására hajlamos megváltozni:

• szezonális kereslet;
• a hasonló ajánlatok számának csökkenése vagy növekedése a piacon;
• a potenciális vásárlók vagyonának növekedése vagy csökkenése;
• a helyszín népszerűsége/presztízse;
• infrastruktúra állapota – az infrastruktúra fejlődésével az RS növekedésnek indul.

A piac által diktált ár nem olyan stabil, mint az értékbecslők által kiszabott ár. Szezonban többször felfelé vagy lefelé állítható. Leggyakrabban - versenyképes objektumok megjelenése a piacon vagy az infrastruktúra jellemzőinek változása miatt. Például egy klímával és szigetelt loggiával felszerelt lakást többért is el lehet adni, mint egy hasonlót ugyanabban az épületben, miközben a KS-jük változatlan marad. Illetve csökken a lakáseladás esélye a korábbi áron, ha tömeges lakásértékesítés kezdődik az épületben - az árat csökkenteni kell (vagy várni kell a jobb időkre), de a lakásadó változatlan marad, mert az Alkotmánybíróság A kód nem változik.

Használat és számítás

A két értéket különböző célokra használják.

A CS ismerete szükséges:

• ingatlanadó kiszámításához, ezért nem előnyös a tulajdonosok számára, ha annak mérete nagy;
• hitelfelvételkor, lakás fedezetként történő felhasználása esetén;
• privatizációra;
• vagyonjogi perekben.

Jegyzet! Elméletileg a KS-nek a valósághoz a lehető legközelebb eső árat kell megjelenítenie.

A KS meghatározásakor a fent említett együtthatókat használjuk. A számítási módszert még 1999-ben rögzítették a jogszabályokban. Ugyanakkor a számítás során figyelembe veszik az RS-t, de kisebb mértékben - figyelembe veszik a régió hasonló objektumainak átlagárát. Ugyanakkor a törvény nem írja elő, hogy hány objektumot kell összehasonlítani, milyen forrásokból veszik az RS-t, és mennyire releváns az értékelés időpontjában, így a két érték nagyon gyakran eltér.

Az RS minden ingatlanügyletben megjelenik: adásvétel, eladás, adományozás, öröklés, csere. Nem kifejezetten számítják ki, hanem a következő hatások hatására jön létre:

• piaci tényezők (kereslet és kínálat);
• regionális jellemzők (az azonos adottságú lakások egy nagy- vagy kisvárosban eltérő áron kerülnek);
• magának az objektumnak a paraméterei (jó javítás, beépített bútorok, üvegezett loggia stb. hatással lehet a PC-re).

Fontos! A forgalmi adó összege a megállapodásban rögzített összeg alapján kerül kiszámításra.

Ki telepíti?

Az ingatlan kataszteri és piaci értéke közötti különbség abban is rejlik, hogy ki határozza meg ezeket a mutatókat. Az RS-t a piac, más szóval az eladók és a vevők diktálják. Kataszteri - értékbecslők, és érdemes részletesebben beszélni munkájuk módszereiről.

2017-ig a kataszteri értéket független magáncégek határozták meg, amelyek listáját a regionális hatóságok hagyták jóvá. Munkájuk sok panaszt okozott (ma már valamivel kevesebb az értékeléssel elégedetlen tulajdonos). A hibás számtani számítások és az értékbecslők írástudatlan cselekedetei oda vezettek, hogy egyes régiókban a hasonló objektumok a dokumentumok szerint gyökeresen ellentétes KS-vel rendelkeztek, és egy régi nagymama házát új házikóként értékelték.

2017. január 1-jén lépett hatályba a kataszteri állami értékbecslésről szóló törvény. Ennek értelmében a régiókat arra utasították, hogy 2020-tól új szabályok szerint hajtsák végre az állami értékeléseket. Az érdeklődők ezt már 2018-ban elkezdhetik.

Mit változtat a törvény?

• Országszerte egységes értékelési módszereket vezet be, amitől várhatóan csökken a hibák és az elégedetlen tulajdonosok fellebbezése.
• A COP megtartásának felelősségét a regionális hatóságok vállára hárítja.
• Kötelezi a Rosreestr alá tartozó állami értékbecslők helyi intézeteinek megalakítását és a KS létrehozásának jogának átruházását a költségvetési állami intézményekre.

Jegyzet! Az új rendszer csökkenti a kárigények számát, és lehetőséget ad a tulajdonosoknak, hogy ne kételkedjenek az eredményekben, és ne gyötörje őket a kérdés, miért magasabb a kataszteri érték a piaci értéknél?

Lehetséges kihívás?

Az összes ingatlanobjektum információja egyetlen adatbázisba kerül - 2017 végén közel 162 millió volt benne. Az adatbázisban lévő információk legfeljebb 5 évente frissülnek.

Ha egy lakás kataszteri értéke magasabb, mint a piaci érték, mit kell tenni? Kétféleképpen lehet fellebbezni az Alkotmánybírósághoz:

• forduljon bírósághoz, de ez az út hosszú és drága;
• Sokkal egyszerűbb fellebbezést küldeni egy helyi különleges bizottsághoz (ilyeneket minden településen létrehoztak a Rosreestr alatt).

A Rosreestr szolgáltatása egy hónapon belül köteles elbírálni a kérelmet. A statisztikák szerint minden második kérelmet kielégítenek, és újra elbírálják az Alkotmánybíróságot.

Jegyzet! A Rosreestr nem végez értékelést, hanem részt vesz a tulajdonosok által átdolgozott adatok helyesbítésében.

Ha a tulajdonos nem elégedett az értékbecslő bármely intézkedésével, akkor panaszt kell küldenie annak az önszabályozó szervezetnek (SRO), amelynek tagja. Az SRO megkötésével bírósághoz kell fordulnia a vita megoldása és a kár megtérítése érdekében. Emlékeztetjük, hogy csak jóváhagyott SRO-k végezhetnek értékelést, és ezek listája felkerül a Rosreestr webhelyen található kataszteri mérnökök SRO-inak nyilvántartásába.

2017 decemberében az elnök elrendelte az „alkotmánybíróság egyensúlyának megteremtését”. A sajtótájékoztatón felidézte, hogy a CS és az SM kiegyenlítésének gondolata tulajdonképpen helyes, de ne legyen „90-es évek sokkterápiája”, és az adószámításoknál figyelembe kell venni a CS és az SM kiegyenlítését is. lakosság. Hogy ez a gyakorlatban sikerül-e, azt az idő eldönti.

Hogyan lehet megtudni?

Azok számára, akik nem ismerik lakásuk CS-jét, a Rosreestr hivatalos weboldala segít. Rajta lehet:

• rendeljen ingyenes kivonatot az Egységes Állami Ingatlannyilvántartásból (USRN) - 3 napon belül elkészül;
• személyes fiókjában (a bejelentkezéshez regisztráció szükséges az állami szolgáltatásoknál);
• a „Kérés az FSIS USRN-hez való hozzáférés útján” szolgáltatáson keresztül (a hozzáférési kulcsot a személyes fiókjában adják ki);
• online szolgáltatásokon keresztül „Nyilvános kataszteri térkép”;
• a Rosreestr weboldal főoldalán található ingatlanokról szóló online referenciaadatok szerint.

Kivonatot kaphat személyes látogatás során a Rosreestr irodában vagy az MFC-ben. A jelentkezést nem kell személyesen hozni, hanem postai úton kell elküldeni. Tanúsítvány megrendelése esetén a multifunkcionális központon keresztül a gyártási idő 5 napra nő.

Sokan próbálják megérteni: ha egy lakás kataszteri értéke alacsonyabb, mint a piaci érték, mi ez? Ez jó vagy rossz? Ha a kataszter szerint olcsóbban értékelik a lakást, nem kell elkeseredni: kevesebb lesz az éves ingatlanadó. Nem szabad azonban elfelejteni, hogy a piaci ár meghatározásakor gyakran a KS-re támaszkodnak, ezért ha a kataszter szerinti árat túlzottan alulbecsülik, a vevőnek kérdései merülhetnek fel.

Lehet-e magasabb a kataszteri értéke az ingatlan piaci áránál? A gyakorlatban elég gyakran előfordulnak ilyen helyzetek, és ez nem különösebben kedvező az ingatlantulajdonos számára, hiszen a rá háruló adóteher ebben az esetben nem csökken.

Piaci érték: mi ez és mire való?

A lakások piaci ára a kereslet-kínálaton alapul, nagyságát a ma hatályos gazdasági törvények alapján állapítják meg.

Ez az összeg nem stabil, és meredeken növekedhet vagy csökkenhet. Erre támaszkodnak a következő jogi műveletek során:

• vétel és eladás;
• csere;
• fogadalom;
• hitelfeldolgozás;
• adomány;
• akarat stb.

Fontos! Az ingatlanpiacon létező gazdasági szabályok meglehetősen erősek, így senki sem fog tudni eladni egy ingatlant önállóan megállapított mulandó áron: ehhez vannak olyan kritériumok, amelyek alapján az ingatlan értéke a 2011. évi CXVI. különféle paraméterek.

Vannak további jellemzők is, például a lakás helyének presztízse, elrendezésének komfortfokozata - a felújítás kora és minősége, a vízvezetékek és a belső kommunikáció állapota, a légkondicionálás, ill. így tovább.

Az ingatlanpiacon egy lakás eladási árát független értékbecslő segítségével tudja megállapítani, aki ezt követően formalizálja a vizsgálat összes eredményét.

Kataszteri érték: mi ez és miért van szükség rá?

A lakóterület kataszteri értéke az illetékes kormányzati szervek által meghatározott ár, amely az értékbecslők tevékenységére vonatkozó orosz jogszabályokon alapul.

Az objektum árának leírása a kataszterben:

• tömegértékelést alkalmaznak;
• kizárólag az állam által rájuk bízott tevékenységükért felelős független szakértők határozzák meg;
• az értékelési eljárást jogszabály szabályozza;
• az adóteher kiszámításához használt;
• a számítás alapja a korábban az ingatlankataszterben elhelyezett adatok;
• a költség időszakos (évente vagy ötévente felülvizsgálják).

Mi határozza meg az ingatlan kataszteri árát:

1. Egy lakás ára ma a piacon.
2. Gazdasági helyzet az államban (régió, város, település).
3. Átlagos havi fizetés egy adott régióban.
4. A telek ára, amelyen az élettér található.
5. A szerkezet típusa, csoportja, területe és fizikai károsodásának mértéke.
6. Helyszín és helyiségek száma az épületben.
7. Vállalkozási haszonszerzési lehetőség (ha bérelték az ingatlant).
8. Az épület emeleteinek száma.

Hogyan lehet összehasonlítani egy ingatlan árát a kataszterben és az ingatlanpiacon? A logikát követve feltételezhetjük, hogy a piaci tér valószínűbb és magasabb árat biztosít a lakásért, mint a kataszterben nyilvántartott. Mi a kapcsolat ezek között a mutatók között?

Leggyakrabban a gyakorlatban az állami ingatlankataszterben nyilvántartott ár alacsonyabbnak bizonyul, mint az a költség, amelyen ezt a lakást értékesítik a piacon, de ez nem mindig történik meg.

A régebbi épületekben található lakások esetében a két költség általában megközelítőleg egyenlő. Ha hinni a legújabb tanulmányoknak, a kataszteri és a piaci lakásárak között átlagosan harminc százalékos az eltérés, és néha ez a szám fele akkora lesz, ingadozások egyszerre jelentkeznek mindkét irányban.

A kataszteri árnak nincs hatása a piaci árra.

A két költséget azonos elv alapján számolják, azonban a piaci ár esetén nagyobb a szórás, attól függően, hogy az adott terület mennyire népszerű, illetve a lakás felújítása és milyen eszközökkel jár. az életkomfort javítására szolgálnak benne.

Klasszikus módszerekkel minden szakember igyekszik minden feltételnek megfelelni, mert ő írja alá a dokumentumokat a végeredménnyel, azaz. szinte minden felelősséget vállal.

Metrikák használata

A kataszterben szereplő élettérköltség a következőkre vonatkozik:

• zálogkötelezettségek vállalása;
• a privatizációs folyamat végrehajtása;
• jelzáloghitelezés;
• vagyoni konfliktusok megoldása a bíróságokon;
• ingatlanadó és egyéb díjak kiszámítása.

Az ingatlanpiacon egy lakás költségét a következőkre használják fel:

• lakás lefoglalása az állam szükségleteire;
• zálogjog vagy jelzálogjog alapján jogviszony létesítése;
• ingatlan vásárlás vagy eladás;
• a hitelfelvevő csődje esetén;
• ingyenes tranzakciók lebonyolítása;
• az alaptőkéhez való immateriális jellegű hozzájárulás mértékének megállapítása;
• a vezetői tevékenységgel kapcsolatos döntések meghozatala.

A kataszterben szereplő lakás ára meghaladhatja az ingatlanpiaci értékét? Igen, a piaci árfolyam alacsonyabb lehet. Miért emelkedik a kataszteri érték?

Ez akkor lehetséges, ha maga a ház nemrég épült, és modern anyagokat használtak, magas áron vásároltak, tetőfedéshez, falkerítéshez, liftekhez stb.

Ilyen helyzetben magának az építkezésnek és magának a lakóterületnek a költsége nagyon magas, és ez magyarázza a lakhatás magas árát az állami kataszterben. A piaci érték becslése alacsonyabb lehet, ha az épület helye nem túl népszerű vagy nem különösebben kereslet.

Másik lehetőség a luxuslakások felkutatása és építése egy hétköznapi vásárló szempontjából érdektelen helyen, ahol nincs kiépítve a megszokott infrastrukturális komplexum és nincs megfelelő közlekedési vonal.

Mi a teendő, ha a kataszteri érték jelentősen meghaladja a piaci értéket? Ez a rendelkezés általában nem felel meg azoknak a polgároknak, akik félnek egy másik adónem megjelenésétől.

Miután megtudta a lakás kataszteri értékét, és felismerte, hogy az jelentősen meghaladja a forgalmi értéket, azonnal kérnie kell egy naprakész igazolást az ingatlanpiaci lakóterület áráról a dátumig az állami kataszteri adatbázis változásairól.

A lényeg az, hogy az értékeléseket csak akkor lehet összehasonlítani, ha ugyanabban az időszakban készültek. Éppen egy ilyen dokumentum, vagyis a piacon lévő lakás értékbecslésének eredménye, amely a kataszterben szereplő dátummal azonos dátummal kelt, lesz a legfőbb vitathatatlan tény mind a bíróság, mind a lakásérték bírósági megtámadása során. kataszterben feltüntetve.

Az értékelési eredményeket tartalmazó információk kataszterben való feltüntetésétől számított hat hónapon belül csak a Rosreestr-hez benyújtott kérelem elkészítését használhatja, amely ellenőrzi az ilyen kérdéseket.

Ha a határidő lejárt, vagy a kérelem benyújtását követően elutasítás érkezett, bírósághoz kell fordulni. Nincs értelme kételkedni ebben a kérdésben, mivel minden orosz állampolgár megvédheti saját jogait, és kevesebbet fizethet saját lakásáért. A kataszteri értéktöbblet közvetlenül befolyásolja az adófizetés összegét, és ezt nem szabad elfelejteni.

Olvasási idő: 7 perc

Minden háztulajdonos két felfoghatatlan mennyiséggel szembesül: a lakás kataszteri értékével és a lakás piaci értékével. Általában nem keltik fel a tulajdonosok érdeklődését, amíg ingatlanügyletekről van szó. Eladás, csere, jövedelem- és ingatlanadó fizetés – mindez önkéntelenül arra kényszeríti a négyzetméterek tulajdonosait, hogy elmélyüljenek az ingatlanértékelés sajátosságaiban. Tekintettel ezeknek a mennyiségeknek a fontosságára, meg kell találnia, hogy mik ezek.

Általános információk a piaci és kataszteri értékről

Először is nézzük meg, mi egy lakás kataszteri és piaci értéke. Mindkét mennyiség az értékelés eredményeként kerül meghatározásra. Az értékelési módszerek és megközelítési módok sajátosságai miatt azonban ezek a mutatók jelentősen eltérhetnek egymástól.

Feltételezhető, hogy ilyen elidegenítéssel:

• a felek ésszerűen járnak el;
• verseny van a piacon;
• az értékesítés feltételei nem sürgősek vagy rendkívüliek.

Egyszerűen fogalmazva, az RS-t kizárólag a jelenlegi piaci feltételek határozzák meg: a lakás pontosan annyiba kerül, amennyit a vevő ad érte.

A kataszteri értéken (CV) pedig a piaci árhoz lehető legközelebb álló standard árat kell érteni. Ezt a tömeges övezeti módszerek alkalmazása és a területi vagy önkormányzati hatóságok által megbízott objektumok értékelése határozza meg.

Az ingatlanok kataszteri és forgalmi értékének aránya azt mutatja, hogy az első csak a második, adózási és egyéb szabályozási célú nyilvános megfelelője.

2020-ig moratórium van érvényben, de általában 3-5 évente folyamatosan felülvizsgálják.

Mivel ezen értékek mindegyikét bizonyos célokra használják, sokakat érdekel, hogy mi a nagyobb - a lakás piaci vagy kataszteri értéke.

Erre a kérdésre nincs egyetlen és egyértelmű válasz. Elméletileg a KS-nek, mint az RS nyilvános és univerzális megfelelője, a lehető legközelebb kell állnia a piaci árhoz. Az értékelési módszerek tökéletlensége azonban jelentős hibákhoz vezet, aminek az eredménye a piaci és a kataszteri értékmutatók többszörös eltérése.

Annak megértéséhez, hogy a kataszteri érték miért alacsonyabb a piaci értéknél vagy fordítva, javasoljuk, hogy összpontosítson az egyes típusok jellemzőire.

A piaci ár sajátosságai

A PC legfontosabb tulajdonsága, hogy fizetett elidegenítés esetén ez a legvalószínűbb ár, ezért a legobjektívebb. Ezért ennek meghatározásához az objektum egyedi értékelését végzik el, amelyet a részletesség és az alaposság jellemez.

Minél alaposabban végzik el az ingatlan kutatását, annál pontosabb a piaci ár. Ebben a tekintetben az RS-nek figyelembe kell vennie az objektum maximális egyedi jellemzőit, beleértve:

• elhelyezkedés, a szomszédos infrastruktúra elérhetősége;
• a lakóhelyiségek műszaki állapota, javítások, működési jellemzők;
• emeletek száma, terület, elérhetőség;
• a szerkezet kora, kopás és hibák jelenléte;
• a tőkebefektetés szükségessége, az infrastruktúra-fejlesztés kilátásai, a beruházási komponens stb.

Ugyanakkor az egyes objektumok egyedi jellemzőit a kereslet és kínálat mutatóival együtt figyelembe veszik. Az értékbecslők általában magát az objektumot és a helyzetet vizsgálják a piacon lévő analógjaival, és megvizsgálják, hogyan hasonlítják össze őket.

Ezenkívül a végső RS méretét a következők befolyásolhatják:

• árfolyamok;
• politikai feszültség;
• a helység vonzereje;
• távolság a központtól;
• évad;
• az értékelés időpontja.

Ezen kritériumok ismeretében nem meglepő, hogy a piaci ár ingadozó, a változások dinamikája pedig kiszámíthatatlan. Ez egy kockázati tényező az ingatlanbefektetések során komoly piaci változások időszakában – néhány hónapon belül 20-30%-os ingadozások is előfordulhatnak.

De még piaci változások hiányában is az RS mobil marad, és csak egy bizonyos ponton lehet rögzíteni.

Az értékelés a tulajdonos vagy más érdekelt fél kezdeményezésére történik.

A kataszteri ár sajátosságai

A kataszteri ár annak ellenére, hogy az RS nyilvános megfelelőjeként kívánja pozicionálni, kevés köze van az utóbbihoz. Bár a jogalkotó abból indul ki, hogy a kataszteri érték megegyezik a lakás forgalmi értékével, a gyakorlatban ez sosem igaz.

Ez annak a ténynek köszönhető, hogy a CC:

• nem veszi figyelembe az objektum egyedi jellemzőit: a kopást, a hibákat, a jó állapotot, az emeletek számát és egyéb adatokat nem veszik figyelembe az értékelés során;
• az oldal felkeresése nélkül számítva. Az értékelés úgy történik, hogy egyetlen specifikus mutatót számítanak ki a hasonló ingatlanokra, és megszorozzák azokat egy adott lakás területének méretével;
• egy átlagos ármutató az azonos helyen és árkategóriában található objektumok meghatározott csoportján belül, amely meghatározza annak nagy hibáját.

A kataszteri érték a Kbt. szerint végzett kataszteri értékbecslés eredménye. 24.12 135. sz. szövetségi törvény, a régió vagy település hatóságainak határozata alapján. Mivel a felülvizsgálati folyosó 3-5 évvel az előző értékelés után van, ez a mutató fix és állandó.

Az ingatlan tulajdonosa a kataszteri érték megállapításának folyamatában nem vesz részt, az értékbecslő kiválasztását nem befolyásolhatja, a megállapított CAS-ról csak az értékelést követően kap tájékoztatást.

A kataszteri és piaci árak aránya

Ideje kitalálni, miben tér el egy lakás kataszteri értéke a piaci értéktől. Az RS, tekintettel objektivitására és egyéniségére, az ingatlanpiaci helyzetet tükrözi. A KS, mint nyilvános mutató, inkább képet ad egy település átlagos költségéről.

A KS meghatározásakor tömegértékelési módszereket használnak, így nincs értelme összehasonlítani ezeket a mutatókat - mindig eltérnek egymástól.

Az ingatlanok kataszteri és piaci értéke közötti különbség 30% és 100% között mozog. Mindez egy adott tárgy egyedi jellemzőitől és annak a csoport átlagárához való viszonyától függ, amelyre vonatkozóan meghatározták.

Mondjunk egy példát: ha egy bérház ugyanazon a helyén 3 egyenlő lakóterületű lakás van, akkor a KS-jük azonos lesz. Ám az egyik rutinfelújításon esett át, a másodikon elegáns tervezői rekonstrukció, a harmadikon pedig a szovjet idők óta nem volt felújítás. Így az egyes feltüntetett lakások KS és RS közötti különbsége többszörösen eltér, és ez utóbbi esetben a KS magasabb lehet.

Figyelembe véve, hogy egy lakás kataszteri értéke mennyiben tér el a forgalmi értéktől, kijelenthetjük, hogy az ilyen típusú értékkifejezések semmilyen módon nem kapcsolódnak egymáshoz.

Az értékmeghatározási módszerekben ugyan vannak közös vonásaik, de az értékelés eltérő mélysége, egyénisége mégsem teszi lehetővé ezen értékek azonosítását, bármennyire is szeretné a jogalkotó.

A költségszámítás céljai

Tekintettel a költségértékek eltérő természetére, az RS és a KS kiszámításának céljai is eltérőek. Ha a piaci mutatók univerzálisak és előnyös jellegűek, és a törvény által nem tiltott esetekben használhatók, akkor a KS-mutatók csak olyan esetekben relevánsak, amikor ezt a jogszabály közvetlenül kimondja.

CS használatával

A kataszteri érték felhasználása kizárólag a Adóalapként használják, amelyből a későbbiekben kiszámítják a kötelező befizetéseket.

Mivel az Egységes Állami Nyilvántartás egy nyilvános nyilvántartás, az abból származó információk nyilvánosak, és bárki megtudhatja a kataszteri értéket. Ehhez kérelmet kell benyújtania a Rosreestr területi részlegéhez vagy az MFC legközelebbi fiókjához.

A Rosreestr online szolgáltatásain keresztül anélkül is megszerezheti a szükséges információkat, hogy elhagyná otthonát, különösen:

Következtetés

Az elmondottak összegzéséhez ismételten hangsúlyozzuk a főbb pontokat:

• piaci érték az az ár, amelyért a tulajdonos nagy valószínűséggel el tudja adni az ingatlant;
• Az RS előnyösebb, és minden olyan esetben használatos, amikor más költség nem kötelező;
• kataszteri ár - a piaci érték nyilvános megfelelője, amelyet a regionális vagy helyi hatóságok rendelete alapján tömeges értékelés eredményeként határoznak meg;
• A KS-t adózási célokra használják, ezért gyakran jelentősen megnövekszik a piaci értékhez képest;
• Ha kiderül, hogy a CC magasabb, mint az RS, a törvény lehetővé teszi a tulajdonosok számára, hogy megtámadják azt a bizottsághoz vagy bírósághoz benyújtott kérelemmel.

Hogyan lehet megtudni egy lakás kataszteri értékét: Videó

Jogmester a „polgári és családjog” szakon. 2005-ben a Szentpétervári Állami Egyetemen, 2012-ben a Moszkvai Állami Egyetem Közgazdaságtudományi Karán szerzett diplomát. M.V. Lomonoszov pénzügyi analitikus végzettséggel. Második felsőfokú tanulmányait követően független értékbecslő céget alapított. Ingatlanok, földterületek és egyéb ingatlanok értékelésével foglalkozom.