Yra žinoma, kad Rusijoje didžiulis būsto kiekis yra bendros nuosavybės teise. Nekilnojamojo turto pardavėjai tokio turto pirkimą ir pardavimą laiko vienu sunkiausių nekilnojamojo turto sandorių. Mes jums pasakysime, kas yra akcija ir ką su ja galite padaryti.

Kas yra buto dalis?

Viskas paprasta, bet kartu ir sudėtinga. Akcija pagal Rusijos Federacijos civilinį kodeksą yra turtas, kuris bendrosios nuosavybės teise priklauso dviem ar daugiau asmenų. Turtas gali priklausyti keliems asmenims ir būti padalintas į dalis, o tai yra bendroji nuosavybė, taip pat būti bendroji jungtinė nuosavybė – tai yra nenustatant kiekvienam dalių.

Statistika šiuo klausimu skiriasi: manoma, kad nuo 50 iki 80% Rusijos miesto būsto yra bendra nuosavybė. Visa tai ne tik komunaliniai butai, išlikę istoriniuose pastatuose miestų centruose ir „Stalino“ pastatuose, bet ir būstai naujuose pastatuose. Dažnai jaunos šeimos išyra, turtas dalijamas, o būstas tampa bendra nuosavybe; Butų akcijų priklauso ir mirusių savininkų įpėdiniams.

Jei kaip pavyzdį paimtume bendrą nuosavybę, būtų teisinga sakyti, kad tokio būsto dalys nėra nurodytos. Tai yra, sutuoktiniams perkant būstą ir įregistravus butą vyro ar žmonos vardu, savininku taps daugiau nei vienas iš sutuoktinių. Toks turtas laikomas bendru, o santuokos nutraukimo ir turto padalijimo procedūros atveju teismas būstą padalys po lygiai, išskyrus tam tikrus atvejus. Butas dalijamas į skirtingas dalis, jeigu: vaikas lieka su vienu iš tėvų; tuo atveju, kai vienas iš sutuoktinių į pirkinį investavo dideles pinigų sumas, pavyzdžiui, pardavė butą, įsigytą iki santuokos.

Bendra nuosavybė– Tai būstas, padalintas į akcijas, kurių kiekviena priklauso savininkui. Butą vienu metu gali paveldėti keli asmenys, jį gali įsigyti du ir daugiau pirkėjų, jį gali padovanoti keliems asmenims arba padalyti į dalis sutuoktinių. Nuosavybės pažymėjime akcijos visada nurodomos kaip viena sekundė ar trečdalis ir pan. Dalies pasirinkimas (kas kuriame kambaryje turėtų gyventi) gali būti vykdomas šalių derybų keliu, taip pat teisme, kai ten sprendžiama naudojimosi turtu tvarka. Įdomu tai, kad savininkas gali pradėti pretenduoti į visą kambarį tik tada, kai bendra jo dalies filmuota medžiaga yra lygi arba viršija konkretaus buto kambario filmuotą medžiagą. Jei jūsų dalis yra 15 kvadratinių metrų, o bute yra 12, 16 ir 20 kvadratinių metrų kambariai. m, teisme galite reikalauti tik dėl 12 kvadratinių metrų patalpos. m.

Tačiau savininkams dažnai nepavyksta susitarti. Net teisme sunku nustatyti naudojimosi tvarką, kai keturi ar daugiau savininkų pretenduoja į trijų rublių kupiūrą. Advokatai sako, kad tokiais atvejais teismas patalpų nedalins, o tiesiog atsisakys ieškinio. Akcininkai butą turės parduoti arba iškeisti.

Ar tiesa, kad šioje srityje veikia labai daug sukčių?

Anksčiau žiniasklaidoje dažnai buvo galima pamatyti medžiagos apie vadinamąjį „butų kratymą“, kai butų akcijos buvo sukčiavimo objektas. Dabar šios istorijos jau ne tokios aktualios: nuo 2015 metų sandoriams, susijusiems su akcijų perleidimu už atlygį, privalomas notaras, o nuo 2016 m. birželio mėnesio šalyje įsigaliojo įstatymas, pagal kurį bet koks nekilnojamojo turto nuosavybės pasikeitimas. yra registruotas pas notarą. Ekspertai mano, kad ši priemonė veikia ir prieš sukčiavimą. Už sandorių su akcijomis patvirtinimą notarai gali imti ne didesnį kaip 20 tūkstančių rublių mokestį.

Ar yra tokio nekilnojamojo turto paklausa?

Manoma, kad yra kelios akcijų pirkėjų kategorijos. Yra rusų, kurie atvyksta į didelius miestus iš provincijų, ir jiems tikrai reikia užsiregistruoti. Yra žinoma, kad registracija išsprendžia daugybę problemų: ji būtina stojant į kliniką, įsidarbinant, siunčiant vaikus į mokyklą ar darželis. Be to, yra piliečių kategorijų, perkančių butų akcijas specialiai gyvenimui: ne visi gali sau leisti net būsto paskolą, o ką jau kalbėti apie buto įsigijimą, o daugelis nemato būsto nuomos kaip problemos sprendimo. Šioje rinkoje yra ir pliusų, tų, kurie perka butus akcijomis ir bando pasipelnyti. Pavyzdžiui, yra tokia schema, kai nuperkama nemažai akcijų, kurios brangiau parduodamos likusiam savininkui, kuris suinteresuotas išpirkti visą butą.

Ką galite padaryti su savo buto dalimi?

Jį galima parduoti, dovanoti, palikti testamentu arba įkeisti. Deja, akcija – ne visas butas, o jo parduoti tiesiog išleidus į rinką nepavyks. Prieš parduodamas savo turtą, dalininkas turi pasiūlyti dalį savo kaimynams. Procedūrą reglamentuoja Rusijos Federacijos civilinio kodekso 250 straipsnis. Tuo pačiu metu reikia ne tik pasiūlyti, bet ir tai padaryti raštu. Turite atsiųsti pranešimą, kuriame nurodyta kaina. Paprastai tam naudojami laiškai su grąžinimo kvitu. Jeigu bendraturčiai nepageidauja per mėnesį nuo laiško gavimo dienos pirkti parduodamos buto dalies arba raštu atsisako pirmenybės teisės nepasibaigus terminui, galite saugiai atiduoti savo turtą. pardavimui. Tuo pačiu metu yra svarbus niuansas: turite parduoti savo akcijas tiksliai ta kaina ir tomis pačiomis sąlygomis, kurias siūlėte kitiems akcininkams. Jei nukrypsite nuo šių sąlygų (pavyzdžiui, pardavimo metu pakeisite kainą į mažesnę), kiti savininkai gali jus paduoti į teismą ir ginčyti pardavimą. Šios taisyklės išimtis yra kainų padidėjimas. Tuo atveju, kai vienu metu akciją nusprendžia įsigyti keli akcininkai, pirkėją gali pasirinkti pats pardavėjas.

Svarbu atsiminti!

Dažnai problema parduodant akciją gali būti fizinis kitų savininkų nebuvimas bute. Jie gali gyventi kituose miestuose ir šalyse, tačiau tiksli jų buvimo vieta nėra žinoma. Teisiškai, kad būtų laikomasi rašytinio įspėjimo bendradaliams reikalavimų, būtina turėti įrodymų, kad pranešimai apie pardavimą šiems asmenims buvo išsiųsti paskutinėje žinomoje gyvenamojoje vietoje. Sprendžiant iš dabartinės praktikos, geriau turėti kuo daugiau įrodymų, kad buvo imtasi visų priemonių bendraturčiams pranešti. Taip vėliau bus lengviau išspręsti ginčus teisme, jei tokių kiltų.

Perkant buto dalį, reikia žinoti, kad registruojantis naujoje gyvenamojoje vietoje nereikia kitų akcijų savininkų sutikimo. Jums tereikia su savimi turėti nuosavybės įrodymą. Jei planuojate keltis į kambarį su šeima, turite atsiminti, kad norint įregistruoti likusius šeimos narius, būtinas bendraturčių sutikimas. Tokiais atvejais specialistai rekomenduoja iš karto įsigyti buto dalį visiems, kurie jame gyvens ir kam tik norėsite registruotis. Pavyzdžiui, jei perkate 1/2 dalį buto keturiems žmonėms, verta jį įsigyti po 1/8 dalį kiekvienam asmeniui.

Galite duoti, įkeisti ar testamentu palikti savo buto dalį neprašydami kitų bendraakcininkų. Atskirai verta priminti, kad tuo atveju, kai savininkas atima dalį susituokusio vaiko naudai, dovanojama dalis negali būti padalinta vyrui ir žmonai, kai jie skiriasi.

Kaip parduoti akciją kuo efektyviau?

Specialistai mano, kad idealus variantas, kai už parduodamą dalį nustatoma maksimali kaina, būtų viso buto pardavimas susitarus su kitais bendraturčiais. Deja, taip nutinka nedažnai. O jei visos būsto akcijos bus parduodamos atskirai, gali kilti konfliktų, kurie trukdo trumpą laiką parduoti nekilnojamąjį turtą. Tokiose situacijose daugelis pardavėjų kreipiasi į specialias nekilnojamojo turto agentūras, kurių paslaugos apima darbą su buto akcijomis.

Rusijoje daugiau nei pusė būsto yra bendros nuosavybės teise. Dalis bute nėra konkretus kambarys arba kvadratinių metrų, Šis tam tikra teisės turėti būstą dalis lygiais pagrindais su kitais bendraturčiais. O turėti akciją nėra kaip buto. Žinoma, disponuoti savo būsto dalimi galite kaip tik norite, tačiau tam tikros taisyklės yra nustatytos įstatymuose. Ir kad nešvaistytųsi šeimos biudžetas Sudarant sandorius, kurie gali būti laikomi neteisėtais, turi būti laikomasi sandorių akcijomis taisyklių.

Pagal Civilinio kodekso 244 straipsnį turtas gali būti dalinamas arba bendroji jungtinė.

Bendroji nuosavybė yra tada, kai buto dalys jokiu būdu nėra paskirtos. Pavyzdžiui, jei būstą įsigijo sutuoktiniai, bet yra registruotas vieno iš jų vardu, tai nereiškia, kad jis yra buto savininkas. Pagal nutylėjimą tai yra bendra vyro ir žmonos nuosavybė. Skyrybų ir turto padalijimo metu teisėjas butą padalija po lygiai, tačiau gali nukrypti nuo dalių lygybės, jeigu:

• vaikas lieka su vienu iš tėvų;
• vienas iš sutuoktinių investavo didelę dalį į butą (pavyzdžiui, pardavė ikisantuokinį turtą).

Bendroji nuosavybė – tai nuosavybės teisė į butą, padalytą į dalis. Tokia nuosavybė gali pasirodyti iki įvairių priežasčių, Pavyzdžiui:

• butą paveldėjo keli įpėdiniai;
• pirko ar priėmė kaip dovaną kelių žmonių;
• išsiskyrė sutuoktiniai.

Tokiu atveju akcijos visada nurodomos buto sertifikate, pvz., ½, 1/3 ir pan.

Pavyzdžiui, šešiasdešimties metrų buto 1/3 dalies savininkas neturi teisės atitverti 20 metrų ir ten apsigyventi.

Kas kokiame kambaryje gali gyventi, galima nustatyti tik dviem būdais:

• susitarti tarpusavyje;
• prašyti teismo nuspręsti naudojimosi gyvenamąja patalpa tvarką.

Tačiau net ir ginčo atveju ne visada įmanoma gauti būsto naudojimosi tvarkos nustatymą, pavyzdžiui, jei dviejų kambarių bute yra trys ir daugiau akcininkų, teisėjas kambarių neskirstys, jis tiesiog atsisakys ieškinio dėl negalėjimo. Štai kodėl dažniausiai ginčai dėl akcijų sprendžiami paprastai – keičiant arba parduodant visą butą.

Kaip galite disponuoti savo dalimi?

Pagal CK 244 str., Jūsų buto dalis gali būti:

• parduoti arba atiduoti;
• palikimas;
• atsigulti

Tačiau kadangi tai vis tiek yra dalis, o ne visas butas, be paklausos jo parduoti nepavyks. DK 250 straipsnyje buvo įtvirtintas bendradavio pranašumas perkant akciją ją parduodant. Pavyzdžiui, jei ketinate parduoti savo dalį, pirmiausia turite pasiūlyti ją nupirkti iš jūsų kitiems buto bendraturčiams už skelbiamą kainą. Be to pasiūlymas turi būti rašytinis, pavyzdžiui, registruotu laišku su pranešimu.

Tavo žiniai
Galite duoti, palikti testamentu ar įkeisti savo dalį neprašydami.

Jei susiduriate su klausimu, parduoti ar dovanoti akciją, jums reikia kelių niuansų:

• jei akciją valdote trumpiau nei 3 metus, pardavus reikės mokėti 13% mokestį;
• dovanodamas mokestį sumokės apdovanotasis (artimi giminaičiai – vaikai, tėvai, vyras/žmona – mokesčių nemoka);
• skyrybų atveju padovanota dalis sutuoktiniams nebus dalijama, o ne parduota (tai reiškia atvejį, kai akcijos savininkas ją perleidžia savo vaiko, kuris jau yra vedęs, naudai).

Bet prieš disponuojant neapibrėžta dalimi (bendra nuosavybe), pirmiausia ji turi būti nustatyta.

Kaip įregistruoti akciją bute

Kaip jau buvo paaiškinta, dalis gali būti nustatyta arba susitarimu, arba teismo tvarka.
To reikalauja Civilinio kodekso 244 str.

Jei visi bendro buto bendraturčiai nusprendžia taikiai nustatyti savo dalis, turite tai padaryti:

• sudaryti raštišką akcijų nustatymo sutartį;
• užregistruokite jį Rosreestr.

Anksčiau visi nekilnojamojo turto sandoriai buvo tvirtinami notariškai, o dabar to nebereikia. Bet tai taip pat nėra draudžiama.

O jei tarp partnerių nesusitarimo, akcijas turi teisę nustatyti tik teisėjas. Pagal numatytuosius nustatymus bendro buto dalys yra lygios. Tačiau kažkieno palankumo padidėjimas taip pat įmanomas, jei:

• pinigai nebuvo vienodai investuoti į pirkimą ar statybas;
• vienas iš bendraturčių savo lėšomis pagerino buto būklę (pvz., įvedė vandentiekį).

Šiuo atveju Rosreestr pagrindinis dokumentas bus ne susitarimas, o teismo sprendimas.

Dalies buto dovanojimas

Tai pats pelningiausias sandoris tarp artimų giminaičių. Pranešti apie kitų bendradalininkų aukos nebūtinos, o artimieji dovanų mokesčio nemoka. Aukojimas vyksta dviem etapais:

• surašomas dovanojimo aktas;
• registruotas Rosreestr.

Sutartis dėl akcijos dovanojimo, tai yra dovanojimo sutartis, yra surašyta gana paprastai – joje aprašoma, kas ką kam dovanoja ir. Sutartyje aprašoma ne dalis, o visas butas, tačiau nurodytas dalies dydis. Dovanos forma.

Surašius dovanojimo sutartį, jis turi būti užregistruotas Rosreestr. Galite atvykti ir į Rosreestr biurą, ir į MFC. Be dovanojimo sutarties, reikia pasiimti dovanotojo ir apdovanotojo pasus bei akcijų paketą.

Buto dalies atsisakymas dovanojimo atveju galimas bet kuriuo metu. Atsisakyti be priežasčių gali tik dovanotojas, pasirašęs dovanojimo sutartį, tik tuo atveju, jei jis Financinė padėtis pablogėjo ir paaukojęs dalį neteks paskutinių namų.

Dovanojimo sutartis vėliau gali būti atšaukta, jei apdovanotasis kėsinasi į dovanotojo gyvybę ar sveikatą. Bet tai turi būti teismo sprendimas, paremtas nuosprendžiu.

Atsisakyti galima ir nusprendus butą privatizuoti.

Kaip atsisakyti buto dalies

Jeigu butas dar neprivatizuotas, bet jau priimtas sprendimas perregistruoti, būstas dalijamas lygiomis dalimis visiems, kurie bute yra registruoti Kaip žinia, pilnamečiai privatizavime gali dalyvauti tik vieną kartą.

Kartais suaugę vaikai stebisi, kaip atsisakyti buto dalies savo tėvų naudai. Tokie klausimai nėra neįprasti, jei, pavyzdžiui, įmanoma gauti tarnybinis butas pagal karinį pažymėjimą arba pagal Būsto programą. Yra dvi renginių plėtros galimybės:

• prieš privatizavimą galite būti išrašytas iš tėvų namų;
• surašyti iš notaro atsisakymą privatizuoti.

Tokiu atveju buto perdavimo sutartis bus surašyta tik su tėvais. Bet visai kita situacija, jei vaikas nepilnametis. Net jei globos taryba leistų vaiką išleisti į kitus namus, sandoris vėliau vis tiek gali būti pripažintas negaliojančiu. Todėl geriau nerizikuoti ir įtraukti vaiką į privatizavimą.

Vaiko dalis bute

Vaikai yra valstybės ypač saugoma gyventojų dalis.. Jei vaikas turi
turtą buto dalies forma, tėvai gali juo disponuoti, tačiau atidžiai prižiūrint globėjų tarybai. Kuriame akciją galima parduoti tik ir tėvai neturi teisės būti pirkėjais .

Norint parduoti vaiko dalį, turi būti įvykdytos šios sąlygos:

• suteikti vaikui kitą būstą, kuris neturėtų būti mažesnis ar blogesnis;
• gauti raštišką valdybos leidimą parduoti.

Būna situacijų, kai prieš pardavimą vaikui suteikiama dalis buto, pavyzdžiui, močiutės butas, o tada kreipiamasi į globą prašyti leidimo. Toks požiūris iš esmės klaidingas, nes vaikas dabar turi ir dalį močiutės bute, ir parduodamame. O mainais už parduotą dalį reikia ką nors duoti kūdikiui.

Sprendimas
Prieš eidami į globą, turite sudaryti preliminarią akcijos dovanojimo ar pirkimo-pardavimo sutartį vaiko naudai.

O globai davus leidimą parduoti, galima surašyti pagrindinę sutartį, pagal kurią buto dalis taps vaiko nuosavybe, o ne parduota.

Bet turėkite omenyje, kad globa gali uždrausti parduoti, jei:

• įsigyta akcija turi prasčiausią specifikacijas palyginti su tuo, kas parduodama (pavyzdžiui, nėra tekančio vandens);
• naujas butas yra prastesnėje vietoje nei esamas (pvz., pakraštyje, toliau nuo mokyklos);
• būstas dar nepastatytas (kooperatyvas).

Kaip atšaukti buto pardavimą

Klaidos perkant butą

Nekilnojamojo turto teisininkas

Gordonas Andrejus Eduardovičius

Po „revoliucinių“ civilinės teisės pakeitimų 2013 m., Teisių registravimo įstatymo pakeitimai 2016 m. vasarą ir įsigaliojo 2017 m. sausio mėn. naujas įstatymas„Dėl nekilnojamojo turto registracijos“ Nr. 218-FZ, tikimės, kad Rusijos gyvenamojo ir negyvenamojo nekilnojamojo turto rinkoje padaugės sukčiavimo atvejų.

Dėl pakeitimų nuo 2016-07-15 buvo sustabdytas nekilnojamojo turto nuosavybės teisės liudijimų išdavimas, o anksčiau išduotų nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą liudijimų galiojimas.

Nuo 2016 m. liepos 15 d. nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą patvirtina tik informacija iš naujojo Vieningo nekilnojamojo turto valstybinio registro (USRN), į kurį buvo sujungtas anksčiau buvęs USRE registras ir nekilnojamojo turto kadastras.

Pagrindinė 2017 metų naujovė yra galimybė registruoti teises į bet kokį turtą Rusijoje bet kuriame Rusijos registracijos tarnybos teritoriniame skyriuje. Tai yra, nuosavybės teisę į butą Maskvoje galima įregistruoti pateikus dokumentus Vladivostoke.

Taip pat galite registruoti butų ir kito nekilnojamojo turto suvaržymus, draudimus ir pan.

Neabejotina, kad nesąžiningi piliečiai gali pasinaudoti daugybe patogių teisės aktų pakeitimų. Be to, gerbiamo savininko galimybės apginti savo pažeistą teisę nuo 2017 m. sausio mėnesio nebuvo supaprastintos, o, priešingai, pareikalaus papildomų išlaidų.

Pirkti akcijas bute Maskvoje

Su kai kuriomis išimtimis pati procedūra ir teisinį reglamentavimą— Akcijų pirkimas bute Maskvoje 2017 metais nepasikeitė. Buto, dalies ar buto dalių bendrosios nuosavybės įsigijimo tvarka vadovaujasi 2016 m.

Tuo pačiu 2017 m. perkant buto dalį ir visas buto dalis turi būti atsižvelgta į naująjį įstatymą „Dėl valstybinė registracija nekilnojamasis turtas“ Nr. 218-FZ.

Pagrindinė taisyklė: pirk buto akcijas trečiajam asmeniui (ne vienos iš akcijų savininkui) galima įsigyti tik tuo atveju, jei akcijos neperka kitų buto dalių savininkai arba jie neatsisako pirkti - pirmumo teisė į buto dalį. įsigyti akciją (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 250 straipsnis).

Pagal šią taisyklę akcijos pardavėjas privalo pranešti kiekvienam buto bendrosios nuosavybės dalyviui apie jo pardavimą. Tokiu atveju pardavėjas taip pat turi informuoti apie visas siūlomo pardavimo sąlygas.

Kartais pirmumo teisė sukuria kliūtis savininkui parduoti savo dalį už rinkos kainą. Bandant apeiti pirmumo teisę, akcijos pardavimas pašaliniam asmeniui maskuojamas dovanojant nedideles akcijas, pavyzdžiui, duoda dalį, atitinkančią 1 kv.m. ar mažiau, o ateityje likusi buto dalis parduodama naujajam „palūkanų turėtojui“.

Šiuo metu ši schema neturėtų būti naudojama. Teismų praktika ginčuose dėl tokių dovanojimų gana aiški – priklausomai nuo konkrečių aplinkybių, dėl vienokių ar kitokių priežasčių sandoriai pripažįstami negaliojančiais: apsimestiniai, neteisėti ir pan.

Pirkėjas turėtų sudaryti sandorį realiomis sąlygomis ir pareikalauti, kad pardavėjas prieš sandorį pateiktų atitinkamus pranešimus.

Žvelgiant į ateitį, reikėtų pažymėti: Šioje dalyje sandorio su akcijomis notarinė forma turėtų, tikėtina, užtikrinti bendrosios nuosavybės dalyvių interesų apsaugą. Rengdamas sandorį, notaras turi užtikrinti pirmumo teisės įsigyti akciją laikymąsi.

Tačiau dėl smulkių akcijų įstatyme nėra apribojimų savininkui parduoti ar dovanoti akciją, priklausomai nuo jos dydžio. Notaras negali uždrausti savininkui sudaryti sandorį jo sąlygomis.

Antroji taisyklė– jau keletą metų visų akcijų perleidimo sandorių butai gaminami tik notarinė forma, priešingu atveju šie sandoriai yra negaliojantys.

Tačiau nustatęs privalomą notarinę formą įstatymų leidėjas „pamiršo“ nustatyti pirkėjams naudą - 100% apsaugą nuo ginčų dėl tokio sandorio.

Tai reiškia kad notarinis sandoris NĖRA patikimesnis palyginti su paprastu raštu! Atvirkščiai, neretai notarinis sandoris abiems nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo šalims būna rizikingesnis.

Pirkėjai ir pardavėjai tuo tiki Notaras privalo užtikrinti sandorio, kurį patvirtina, teisėtumą ir nusišalina nuo notarinio susitarimo teisinio turinio kontrolės. Tuo pačiu metu notarinių sandorių dalyviai nemano, kad „teisėtumo“ sąvoka yra labai lanksti. O kilus ginčui, pats notarinio sandorio užbaigimo faktas nesuteikia sandorio šalims jokių pranašumų, garantijų ar padidintos apsaugos.

Pirkėjui svarbu žinoti: Pirkėjas turi kontroliuoti visus notaro veiksmus, pradedant nuo notaro reikalaujamų dokumentų surašymo ir jų patikrinimo, baigiant notaro sudarytomis sutarties sąlygomis. Deja, įstatymai neatskleidžia, kokios konkrečios aplinkybės, veiksmai ar dokumentai užtikrina notaro patvirtinto sandorio teisėtumą ir į kuriuos būtina atsižvelgti prieš sudarant sandorį.

Taip pat, siekiant užtikrinti teisėtumą, įstatymai nenustato konkrečių pareigų notarui atlikti konkrečius veiksmus ir manipuliacijas dėl akcijų, butų, ankstesnių sandorių su akcijomis ir butais teisinio patikrinimo, taip pat dokumentų ir informacijos, gautos per 2014 m. sandorio parengimas.

Tokiomis sąlygomis notaro sprendimas dėl kliūčių sandoriui nebuvimo ir jo patvirtinimui yra Subjektyvi nuomonė notaras kiekvienoje konkrečioje situacijoje. Pagal įstatymą tokia notaro nuomonė nėra neginčijama, todėl notariniai sandoriai reguliariai ginčijami teisme lygiai su kitais.

Perkantiems akcijas ar visas buto akcijas galioja paprasta taisyklė:

1) dalyvauti rengiant sandorį kartu su notaru,

2) patys patikrinkite visą buto istoriją,

3) patikrinti visas notaro sudarytos sutarties sąlygas.

Pirkėjas turi žinoti ir suprasti:

Nekilnojamojo turto sandoris yra kelių etapų procesas. Paprasto sandorio atveju: pirkimo-pardavimo, dovanojimo ar kelių tarpusavyje susijusių sandorių, pavyzdžiui, alternatyvių ar grandininių sandorių, notaras atlieka tik dalį nekilnojamojo turto sandorio darbų – jo patvirtinimą.

Tuo pačiu sandorių grandinėje likę sandoriai negali būti notariškai patvirtinti, o visų sandorių tarpusavyje susijusio vykdymo užtikrinimas yra sandorių šalių, o ne notaro rūpestis. Notaras neprivalo žinoti apie kitus sandorius, jei tai tiesiogiai nesusiję su tvirtinamu sandoriu, pavyzdžiui, parduodant nepilnamečio dalį.

Be to, pagal įstatymą notaras neturi įgaliojimų vykdyti kitų nekilnojamojo turto sandorių etapų: 1) organizuoti atsiskaitymus už nekilnojamojo turto sandorius ir 2) organizuoti nekilnojamojo turto perleidimą pagal sandorį.

Priešingai, sandorio šalims (pirkėjui ir pardavėjui, dovanotojui ir gavėjui), o tuo labiau, kai vykdomi alternatyvūs sandoriai ar sandorių grandinės, kiekvienas sandorio etapas atskirai ir visiems kartu bei visiems dalyviams yra svarbus. .

Bet kokiu atveju: Už problemas, nustatytas po notarinio nekilnojamojo turto sandorio, visa atsakomybė tenka šalims, o ne notarui.

Planuojant įsigyti nekilnojamąjį turtą, ypač brangų nekilnojamąjį turtą, pirkėjo tikslas yra perkant turtą, o ne atskiras jos etapas – sutarties pasirašymas ir jos patvirtinimas pas notarą. Notaro dalyvavimas tam tikrame sandorio etape negarantuoja nei viso nekilnojamojo turto pirkimo teisėtumo, nei net teisingo šio pirkimo etapo įvykdymo.

Sukčiavimo schema su buto akcijomis

Yra daug sukčiavimo schemų, susijusių su butų akcijomis. Vienas iš naujausių mums žinomų atvejų įvyko prieš naujus 2017 m. Ir mes tikime, kad jis bus naudojamas ateityje.

Sandorio aplinkybės: Maskvietis paveldėjo butą viename iš prestižinių Maskvos rajonų su vaizdu į Novodevičiaus vienuolyną.

Keičiant į Atostogų namai Maskvietis pradėjo pardavinėti butą. Gana greitai buvo surastas pirkėjas. Dokumentai butui surinkti nuo palikimo įregistravimo, belieka užbaigti pirkimo-pardavimo sandorį ir valstybinę registraciją.

Pirkėjas prašė įregistruoti buto pardavimą keliems savininkams, kadangi jo ir žmonos tėvai keičia plotą (išvažiavimą), o buto akcijas prašo įregistruoti jų vardu.

Pirkėjas ir jo artimieji pasirodė malonūs, protingi ir pasiturinčios išvaizdos žmonės. Pats pirkėjas, kompetentingas teisininkas, įsipareigojo įforminti sandorį. Pardavėjas turėjo patirties registruojant turtą kaip palikimą ir parduodant vasarnamį, todėl advokato ar nekilnojamojo turto advokato nesiėmė.

Pasirinkome banką ir užsisakėme seifus. Paskirtą dieną buvo pasirašyti 4 sandoriai su keturiomis buto dalimis.

Praėjus nustatytam laikotarpiui, pardavėjas MFC gavo tik vieną pirkimo-pardavimo sutartį dėl vienos buto dalies. Paaiškėjo, kad registruoti dokumentai dėl likusių trijų akcijų nebuvo pateikti. Šių pirkėjų nepavyko rasti. Registracijos vietoje jie negyveno.

Pagal banko seifų nuomos sutartį, pasibaigus priėjimo prie pardavėjo seifų terminui, pirkėjai įėjo ir paėmė pinigus iš seifų.

Apgaulė ta, kad pardavėjas nusprendė sutaupyti ir butas buvo parduotas už mažesnę kainą, nes pardavėjui priklausė mažiau nei 3 metus ir buvo paveldėtas.

Labai svarbu, kad šioje situacijoje pardavėjo rankose nebuvo pirminių sutarčių dėl akcijų pirkimo-pardavimo šiems „giminaičiams“. Jas apdairiai paėmė ¼ dalies pirkėjas.

Kas nutiko:

Tiesą sakant, pardavėjas už nedidelę kainą sukčiams pardavė trijų kambarių butą. Faktas yra tas, kad pirkėjas kažkaip įtikino pardavėją ne tik parduoti butą keturiems savininkams, bet ir sudaryti atskirą pirkimo-pardavimo sutartį dėl kiekvienos dalies su kiekvienu iš pirkėjų! Atsižvelgiant į tai, kad buto kaina buvo ženkliai sumažinta, pagal sutartis pardavėjas gali reikalauti iš pirkėjų sumokėti sutartyje nurodytą kainą, o ne rinkos kainą, už kurią realiai pardavė butą.

• Butas turi naują bendrasavininkį su ¼ dalies. Pats šio sandorio teisėtumas yra sunkiai paneigiamas;
• Savininkas jau paskelbė apie ketinimą persikelti į butą ir jame gyventi. Jei pardavėjas prieštaraus, bus gautas teismo sprendimas dėl užimtumo.

1. Brangus sukčiams, todėl retai naudojamas. Tokiu atveju likusios akcijos gali būti perleistos pirkėjams sudarytų sutarčių pagrindu. Jų sutartys sudaromos griežtai laikantis įstatymų. O dokumentų pateikimo termino nuosavybės perėjimui įregistruoti įstatymas neriboja. Pardavėjui nenaudinga kreiptis į teismą, jis negalės ginčyti sutarčių. Pardavėjui teks pasitenkinti sutartyse nurodyta sumažinta suma.
2. Sukčiai įsikraustys į butą ir išbadins pardavėją, todėl pardavėjas jiems parduos likusias akcijas beveik už dyką.

Tikimybė būti apkaltintam sukčiavimu menka. Nesant susitarimo dėl akcijų, neįmanoma įrodyti jų egzistavimo, taip pat jų pasirašymo fakto.

Kalbant apie akcijos kainą vienoje sutartyje, Pirkėjas neatsisakys sumokėti šios nedidelės sumos.

Bet pardavėjas, matyt, negalės atšaukti nei vienos akcijos, nei viso buto pardavimo.

Kaip atšaukti buto pardavimą

Kaip šioje situacijoje atšaukti buto pardavimą – didelis klausimas. Greičiausiai tai bus ne tik sunku, bet ir labai sunku, jei ne neįmanoma. Pagal Teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo valstybinės registracijos įstatymą (galiojusį sandorio metu), įregistruota nuosavybės teisė į nekilnojamąjį turtą gali būti ginčijama tik 2014 m. teisminė procedūra.

Pirkėjas neatsižvelgė į tai, kad nuo 2013 metų nekilnojamojo turto sandoriams valstybinė registracija nereikalinga ir įsigalioja iškart po sutarties pasirašymo.

Pardavėjas tikėjo, kad yra saugus, kol nebus įregistruotos sutartys. Tai yra, kol sutartys nėra įregistruotos, jų nėra ir jis neprivalo nieko daryti.

Teisiniu požiūriu sutartys buvo parengtos nepriekaištingai.

Jeigu pirkėjai neatsisako sumokėti sutarties kainos, pardavėjas tiesiog neturi pagrindo pretenzijoms. Sutartys sudaromos ir vykdomos. Turtas bus perregistruotas naujiems savininkams.

Greičiausiai pretenzijos bus pareikštos pardavėjui, nes, anot jo, jis užkerta kelią pirmajam pirkėjui įsikelti į butą, o likusiems trims pirkėjams atsisako teikti prašymus dėl likusių ¾ buto dalių perregistravimo.

Remiantis Rusijos Federacijos civiliniu kodeksu, atšaukti buto pardavimą, in tokiu atveju, tai reiškia kiekvienos iš keturių buto dalies pirkimo-pardavimo sutarčių pripažinimą negaliojančiomis.

Sandorių pripažinimo negaliojančiais atvejai ir pagrindai nustatyti Rusijos Federacijos civilinio kodekso 168–179 straipsniuose. Esant dabartinei situacijai, atsižvelgiant į iš pardavėjo gautą informaciją, požymių, kurie leistų pardavėjui tikėtis teigiamo teismo sprendimo, nenustatėme.

Klaidos parduodant butą

Pardavėjas prisipažino tipines klaidas parduodant butą:

1. Savarankiškas buto pardavimas, nedalyvaujant advokatui ar maklerio specialistui.

Šiuo atveju pardavėjas sandorį užbaigė savarankiškai, neturėdamas atitinkamų žinių ir patirties.

Norint sutaupyti, pirkėją ar pardavėją galima susirasti ir patiems, tačiau sandorio parengimą ir jo įgyvendinimą reikia patikėti specialistui.

Tik nekilnojamojo turto teisininkas gali patikrinti buto teisinį grynumą perkant.

1. Egzotiški pirkėjo reikalavimai arba sandorio sąlygos.

Šiuo atveju pardavėjas turėjo būti atsargus dėl reikalavimo su kiekvienu akcijų pirkėju sudaryti keturias atskiras sutartis.

Atliekant panašius sandorius, vienas bendras susitarimas, ir jis išduodamas kiekvienam iš pirkėjų.

Atitinkamai, jei registruojant nuosavybės teises kils klausimų, teisių registracija „įšals“ visiems pirkėjams, o ne kaip šiuo atveju. O dokumentų pateikimas įregistruoti pagal vieną sutartį vykdomas tik vienu metu, jei dalyvauja visos sandorio šalys.

1. Pardavėjas sudarytos sutarties originalus visada pasilieka pas save, kol nepateikia registruoti. Galima juos perleisti trečiajam asmeniui – Jūsų advokatui nekilnojamojo turto sandoriui, maklerio.

   Nekilnojamojo turto teisininkas

   Gordonas Andrejus Eduardovičius

Privatizavimo metu teisė turėti nekilnojamąjį turtą buvo paskirstyta visiems šeimos nariams, kurie tuo metu buvo registruoti bute.

Dėl paveldėjimo

Jeigu testamente (ar įregistruojant palikimą) butui nurodyti keli asmenys, tai kiekvienas iš jų gauna savo dalį.

Nuosavybė įrašoma kaip trupmena – pavyzdžiui, 1\2, 1\3 ir kt. Popieriniai nuosavybės pažymėjimai šiuo metu nenaudojami, o nuosavybės teisę patvirtinantis dokumentas yra Vieningo valstybinio nekilnojamojo turto registro (USRN) išrašas.

Ką galite padaryti su savo dalimi?

1. Pasirinkite savo dalį

Buto dalies savininkas turi teisę ją valdyti ir disponuoti savo nuožiūra, nepaisant jos dydžio. Kai dalis neskiriama (tai yra neaišku, kuri patalpa kam priklauso), patys savininkai gali susitarti, kam priklausys kokia teritorija. Virtuvė, vonios kambarys, tualetas ir koridorius dažniausiai yra bendri.

Tam, kad savininkai turėtų galimybę naudotis konkrečia teritorija, gali būti sudaroma Sutartis dėl naudojimosi gyvenamąja patalpa tvarka. „Jei žmonės negali susitarti, jie kreipiasi į teismą, o ten nustato, kam kuris kambarys priklauso“, – sakoMaskvos teisininkų rūmų teisininkė Elena Gabrielyan.- Iš tikrųjų, nustačius naudojimosi tvarką, butas tampa bendru.“

2. Parduok savo dalį

Pagrindiniai sunkumai akcijų savininkams gali kilti, jei vienas savininkas nori parduoti savo turto dalį. Autorius Asmuo negali parduoti savo dalies be kitų butų savininkų sutikimo. Todėl pirmiausia turite raštu informuoti kitą (-us) savininką (-us). „Jei nuspręsite parduoti savo dalį, pirmiausia turite pasiūlyti išpirkti akciją bendrasavininkiui“, - sakoElena Gabrielyan.„Įstatymas numato pirmumo teisę“.

Pirmiausia turėtumėte susisiekti su notaru ir surašyti pranešimą. Jame turi būti nurodyta akcijos kaina ir apmokėjimo tvarka. „Kai kiti bendrosios nuosavybės dalyviai gauna pranešimą, jie turi teisę per 30 dienų arba nupirkti iš jūsų akciją už nurodytą kainą, arba atsisakyti pirkti“, – sakoma pranešime.„HEADS Consulting“ Sandorių ir registracijos palaikymo skyriaus vedėja Marina Katjanina.- Tylėjimas šiuo atveju yra laikomas sutikimu perleisti tretiesiems asmenims.

Dalį atidavus pažeidžiant šias taisykles, bendraturtis, kurio teisės buvo pažeistos, turi teisę pareikšti ieškinį dėl pirkėjų teisių perleidimo sau. Tada anksčiau sudarytas sandoris laikomas negaliojančiu.

Kitų akcijų savininkai gali trukdyti pardavimui: sutikti pirkti akciją, bet nesiimti jokių pirkimo veiksmų. Yra išeitis iš šios situacijos. „Būtina dar kartą pranešti bendraturčiui, tačiau pačiame pranešime aiškiai nurodyti avanso mokėjimo terminus, nustatyti sandorio datą, datą, kada turi atvykti pas notarą pasirašyti pirkimo-pardavimo sutartį. “, – patariaMarina Katjanina.„Šiuo atveju, jeigu bendraturtis nesilaiko terminų, tai reiškia, kad jis atsisakė pasinaudoti pirmumo teise pirkti.

Jeigu vienas iš gyventojų yra nepilnametis

Bendro buto, kaip ir bet kurio kito, pardavimas yra sudėtingas, jei jame yra registruoti nepilnamečiai vaikai. Globos ir rūpybos institucijos, duodami sutikimą buto perėmimui, turi patikrinti, kokiomis sąlygomis vaikas bus iškeltas.

Jeigu parduodamo buto dalį turi vaikas, tai jo tėvams ar globėjams apie pardavimą praneša ir kiti savininkai.

Beje, jei pilnametį asmenį bute galima registruoti tik gavus visų savininkų sutikimą, tai nepilnametį (jeigu ten registruoti jo tėvai) galima registruoti be jų sutikimo.

3. Išnuomoti akciją

Išnuomoti Jums skirtą buto dalį galite, tačiau tik gavus kitų savininkų sutikimą. Be to, sutikimas turi būti rašytinis, paaiškinaElena Gabrielyan.Tačiau iš tikrųjų dalis žmonių išnuomoja savo akcijas be tokio sutikimo, nors tai yra neteisėta. Kai taip nutinka, niekas negali įsikišti, išskyrus teismą. „Jei vienas iš savininkų pasiskundė neteisėtais nuomininkais, policija negalės padėti savo teises ginti tik teisme“, – aiškina advokatas.

Kaip pasiskirsto akcijų savininkų pareigos?

Pagrindinė buto bendraturčių atsakomybė – mokėjimai už būstą ir komunalines paslaugas. Marina Katjanina iš „HEADS Consulting“ pažymi, kad savininkai gali pasidalyti komunalinius mokesčius proporcingai dalies dydžiui. „Tačiau turėtumėte atsiminti, kad atskiri mokėjimo kvitai nedaro jūsų patalpos komunaliniu butu“, – perspėja ji. „Turėsite vieną asmeninę sąskaitą“.

Tiesa, dabar šis klausimas gali būti išspręstas tik teisme. Kiekvienam savininkui būsto ir komunalinių paslaugų apmokėjimo tvarka bus nustatyta proporcingai nuosavybės dalims.

Jei vienas iš savininkų nesumoka už būstą ir komunalines paslaugas, skolos išieškojimo byloje atsakovas bus savininkas skolininkas. „Kad nepatektumėte į situaciją, kai jums atjungta elektra ar vanduo, geriau sumokėti susikaupusią skolą už kitą bendraturtį, o tada pačiam kreiptis į teismą su ieškiniu išieškoti iš jo patirtas išlaidas“, – pataria.Marina Katjanina.