Байшин барихын тулд хөгжүүлэгч ямар бичиг баримт бүрдүүлэх шаардлагатай вэ? Хамтарсан барилгын ажлын явцад хөгжүүлэгч ямар баримт бичгийг гаргаж өгөх вэ?

Орчин үеийн Орос улсад хөгжүүлэгчийн ажлыг хатуу зохицуулдаг. Орон сууцны чанарт шаардлагатай олон стандарт, ГОСТ байдаг. Гэхдээ энэ нь ч гэсэн гол зүйл биш юм. Худалдан авагчийн хувьд "Орон сууцны барилга барихад өмчийн оролцооны тухай" Холбооны № 214 хуулийн дагуу бүтээгчид тавигдах шаардлагыг мэдэх нь нэлээд сонирхолтой юм. 2019 онд хууль тогтоогчид түүнд маш их өөрчлөлт оруулсан нь ирээдүйн хөрөнгө оруулагчдад чухал ач холбогдолтой юм.

Шинэ хууль

2019 онд маш олон нэмэлт, өөрчлөлт оруулсан. Хэдийгээр бид худалдан авагчид гэхээсээ илүү зохицуулалтын байгууллагын ажилтнуудад л хамаатай техникийн жижиг өөрчлөлтүүдийг хаясан ч бүх зүйл шинэ хууль тогтоомжийн нэлээд чухал давхарга болж хувирна.

Таун хаусууд

Тийм ээ, тийм. 2019 оноос хойш бүтээн байгуулагчдад тавигдах шинэ шаардлагууд нь хөгжүүлэгчид хотхоны байшинг худалдах өмчийн оролцооны гэрээ байгуулахыг албаддаг. Энэхүү бага давхар байшинг өмнө нь нэг талбайд хэд хэдэн тусдаа байшин болгон хуваарилж байсан. Одоо зуслангийн байшинд орон сууц зарж буй барилгачид Холбооны 214-р хуулийн дагуу ажиллахаас өөр аргагүй болжээ.

• Хувь хүний ​​орон сууц гэдэг нь та түрээсэлсэн эсвэл өмчилсөн байшиндаа барилгын зөвшөөрөл авч, зуслангийн байшингаа барих гэрээлэгч хөлслөхийг хэлнэ.
• Таун хаус гэдэг нь худалдан авагчийн хувьд барилга угсрагч руу очиж, түүний газар дээр баригдсан байшинг сонгон, гүйцэтгэгчид олгосон зөвшөөрөлтэй нөхцөл юм. Та мөн бэлэн байшин худалдаж авах боломжтой, гэхдээ хувьцаанд оролцох гэрээний дагуу шаардах эрх.

Энэхүү ер бусын шинэлэг зүйл нь зуслангийн байшин худалдан авагчдыг орон сууцыг давхар худалдсан залилан мэхлэхээс хамгаалж, мөнгө хүлээн авсны дараа барилгачид "санамсаргүй" алга болдог.

Нөхөн олговрын сан

214FZ-д оруулсан нэмэлт, өөрчлөлтийг хөгжүүлэгчид тавигдах шаардлага нь голчлон олон тооны хууран мэхэлсэн хувьцаа эзэмшигчидтэй холбоотой юм. Тэд улс даяар хэдэн арван мянгаараа байдаг. Гэхдээ шинэ нэмэлт өөрчлөлтүүд нь урьдчилан сэргийлэх асуудлыг шийдэж байгаа боловч аль хэдийн хууртагдсан хүмүүсийн нөхцөл байдлыг ямар ч байдлаар засч залруулахгүй гэдгийг анхаарах нь чухал юм. Тиймээс, урт хугацааны барилгын ажилд ашигтай худалдан авалт хийх талаар реалторуудын саналд илүү анхааралтай хандах хэрэгтэй

Нөхөн олговрын сан нь хөгжүүлэгчийн чадваргүй байдлаас болж үүсч болзошгүй асуудалтай байгууламжийг дуусгахад зориулж мөнгө олж авах шинэ механизм юм. Энэ нь барилгачдын залилангийн эсрэг тус болохгүй, гэхдээ дампуурлын үед энэ нь асуудлыг шийдэх болно. Тиймээс энэ хэсэгт байгаа хөгжүүлэгчдэд тавигдах шинэ шаардлага нь нэлээд тохиромжтой шийдэл мэт харагдаж байна.

• Бидэнд Урлаг бий. 23.2 2004 оны 12-р сарын 30-ны өдрийн 214-ФЗ-ийн Холбооны хууль, үүнд хөрөнгө цуглуулах гэж заасан.
• Хяналтыг ижил нэртэй ашгийн бус байгууллага гүйцэтгэнэ
• Шимтгэлийн хэмжээ нь төслийн мэдүүлэгт заасан орон сууцны барилгын үнийн дүнгийн 1% -иас ихгүй байна.

Үнэн хэрэгтээ эдгээр нэмэлт, өөрчлөлтийг оруулсны дараа бүтээгчид тавигдах шаардлага нэмэгдсэн боловч орон сууцны өртөг 1% -иар нэмэгдсэнтэй холбоотой юм. Нөхөн олговрын сан нь зөвхөн 2018 оны 1-р сарын 1-ээс хойш хувь нийлүүлэх анхны гэрээг байгуулсан шинэ барилгуудад ажилладаг гэдгийг анхаарах нь чухал юм. Хэрэв DDU нь өмнө нь байгуулагдсан бол Холбооны хуулийн 214-т заасны дагуу хөгжүүлэгчийн шаардлагад шинэ барилгын заавал даатгалын механизм багтсан болно.

Хөгжүүлэгчид тавигдах шаардлага

Хуулиар 2019 онд хөгжүүлэгчид ямар шаардлага тавьдаг вэ? Хэрэв бид энэ жилийн үндсэн шаардлага, шинэлэг санааг нэгтгэн үзвэл нэлээд том жагсаалт гарч ирнэ.

• Орон нутгийн хууль тогтоомжийн дагуу тухайн бүс нутаг эсвэл хотын захиргаанаас барилгын зөвшөөрөл авсан тохиолдолд л орон сууцны барилга барих үйл ажиллагаа явуулах боломжтой.
• Захиалагч-хөгжүүлэгчид тавигдах шаардлага - захиалагчийн газар эсвэл орон сууцны барилга барихаар хөлсөлсөн ерөнхий гүйцэтгэгч дээр ажил гүйцэтгэх SRO зөвшөөрөл байх ёстой. Хөгжүүлэгчийн заасан SRO байгаа эсэхийг шалгана уу - хүсэлтийг танай бүс нутгийн Барилгын яаманд илгээж болно.
• Хөгжүүлэгч нь төслийн мэдүүлгийн бүх өөрчлөлтийг орон нутгийн барилгын яаманд батлуулахаар илгээх үүрэгтэй.
• Төслийн мэдэгдэлд гарсан бүх томоохон өөрчлөлтүүд нь хувьцаанд оролцох гэрээг бүртгүүлсэн бүх хувьцаа эзэмшигчидтэй нэмэлт гэрээ байгуулснаар хийгддэг.
• Бүтээн байгуулагч нь түрээслүүлсэн эсвэл эзэмшдэг газартай байх ёстой. Түрээсийн хугацаа нь одоогийн байх ёстой
• Эрх бүхий капитал нь талбайн хувьд доод хэмжээнээс бага байж болохгүй.
• Төслийн мэдүүлгийг ОХУ-ын Барилгын яамнаас тогтоосон журмын дагуу гаргах ёстой.

Эрх бүхий капитал

Хөгжүүлэгчийн дүрмийн санд тавигдах шаардлага нь мэргэжлийн нийгэмлэгийн хэлэлцүүлгийн хамгийн тулгамдсан сэдвүүдийн нэг юм. Хууль тогтоомжид оруулсан шинэ нэмэлт, өөрчлөлт нь үнэндээ манай улсад үйл ажиллагаа явуулах боломжтой хөгжүүлэгчдийн тоог бууруулж байна. Нэмэгдсэн дүрмийн санг бүртгэх боломжгүй жижиг хөгжүүлэгчид томоохон хөгжүүлэгчийн эзэмшлийн ерөнхий гүйцэтгэгчээр ажиллах боломжтой гэж үзэж байна.

Эрх бүхий капитал гэдэг нь хөгжүүлэгчийн царцаасан хэмжээ бөгөөд үүнд бэлэн мөнгө, төрөл бүрийн тоног төхөөрөмж, эд хөрөнгө оруулах боломжтой. Эрх бүхий капиталыг дампуурлын үед өрийг төлөхөд ашиглаж болно.

Үүний дагуу бичил хороолол барих хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэх зэрэг томоохон бүтээн байгуулалтыг одоо зөвхөн маш том дүрмийн сантай бүтээн байгуулагчид хэрэгжүүлэх боломжтой. Нэг талаас, энэ нь дараахь зүйлийг баталгаажуулдаг.

• Дампуурлын үед зээлдүүлэгчид зориулсан хөрөнгийн бэлэн байдал
• Нөгөөтэйгүүр, орон сууц барихад өөрсдийнхөө тоног төхөөрөмж бий. Эцсийн эцэст аливаа компани өөрийн дүрмийн санд хэдэн зуун сая рублийг царцаах шийдвэр гаргах магадлал багатай юм.

Хуультай холбоотой асуудлууд

Холбооны хууль нь олон орон сууцны барилга барих, хөрөнгө оруулагчийн хувьцааг худалдах ажлыг гүйцэтгэсэн хуулийн этгээдийн үйл ажиллагааг нэлээд хатуу зохицуулдаг. Хэрэв хөгжүүлэгч хувь хүмүүсээс мөнгө татахаар шийдсэн бол тэрээр дараахь зүйлийг хийх үүрэгтэй.

• Шударга бус ханган нийлүүлэгчдийн бүртгэлд байхгүй
• Төрийн дуудлага худалдаанд шударга бус оролцогчдын бүртгэлд байхгүй
• Хөгжүүлэгч нь татварын албанаас хугацаа хэтэрсэн өр болон бусад нэхэмжлэлтэй байх ёсгүй
• Хөгжүүлэгчийн менежер, нягтлан бодогч нь эдийн засгийн салбарт гэмт хэрэгт буруутгагдаагүй байх ёстой. Барилга угсралт, их засварын чиглэлээр хийсэн аливаа үйлдлийн төлөө тэд захиргааны шийтгэл хүлээх ёсгүй. Мөн одоогийн байдлаар биш, эрт биш гүйцэтгэх засаглалын шийдвэрээр эрхээ хасуулж болохгүй.

Шаардлагатай сайт

Хөгжүүлэгчийн вэбсайтад тавигдах шаардлага 2019 оноос хойш эрс өөрчлөгдсөн. Өмнө нь хөгжүүлэгч нь өөрийнхөө тухай мэдээллийг интернетэд нийтлэх үүрэгтэй гэж зүгээр л хэлдэг байсан. Одоо бол шаардлага маш хатуу болсон. Үүнийг "хөгжүүлэгчийн мэдээллийн нээлттэй байдал" гэж нэрлэдэг.

• Хөгжүүлэгч нь үндсэн хуудсан дээрх сайтын дотоод хуудсууд руу дор хаяж гурван холбоостой байх ёстой - i.e. портал нь объектын тухай хуудас, төслийн мэдэгдэл бүхий хуудаснаас бүрдэнэ
• Хөгжүүлэгчийн вэбсайтад тавигдах шаардлагууд нь мэдээллийн бүрэн нээлттэй байдлыг агуулдаг - хүн стандарт хөтөчөөс өөр тусгай програмтай байх ёсгүй. Заавал бүртгүүлэх шаардлагагүй, гүйцэтгэгдэх файлууд болон хамгаалалтын системийн нэмэлт суулгалтууд байх ёсгүй. Мэдээлэл үзэхийн тулд ямар ч төлбөр авах ёсгүй.
• Төслийн мэдүүлэг, барилгын зөвшөөрөл, талбайн талаархи мэдээллийг сканнердсан баримт бичгийн хуудас эсвэл бүрэн цахим хуулбар хэлбэрээр байрлуулсан болно.
• Вэбсайтад байршуулсан баримт бичгийг байгууллагын дарга баталгаажуулсан байх ёстой.
• Баримт бичгийг шифрлэх нь хүлээн зөвшөөрөгдөхгүй - хэрэв хөгжүүлэгчийн портал дээрээс архиваас шифрлэгдсэн файлууд олдвол Барилгын яам руу илгээж болно - энэ нь хууль зөрчсөн үйлдэл юм.

Одоо хөгжүүлэгчийн вэбсайт нь мэдэгдлийн одоогийн хувилбаруудыг төдийгүй бүх хуучин хувилбаруудыг агуулсан байх ёстой. Та өөрчлөлтийг хянаж, шинэ барилгад юу болж байгааг ойлгох боломжтой

Гэрээ

Орон сууцыг шилжүүлэх тухай барилга гүйцэтгэгчид тавигдах шаардлага, хугацаа, дүн зэрэг нь хувь оролцооны гэрээнд тусгагдсан болно. Энэ баримт бичгийг холбооны хуулийн 4-р зүйлээр зохицуулдаг. Үндсэн шаардлага:

• Таны нэхэмжлэх эрхийг олж авч буй барилгын төслийн тодорхойлолтыг агуулсан байх ёстой. Хүний хэлээр бол энэ нь таны ирээдүйн орон сууцны тодорхойлолт бөгөөд талбай, шал, зохион байгуулалтыг харуулсан болно. Логгиа, өрөөний тоо - бүх мэдээллийг оруулсан болно.
• Орон сууцны байршил нь барилгын хаяг ч гэсэн ирээдүйн байшингийн хаяг юм.
• Үл хөдлөх хөрөнгийг хөгжүүлэгчид хүлээлгэн өгөх эцсийн хугацаа
• Гэрээний үнэ, түүнчлэн тооцооллын алгоритм. Чухал - та Rosreestr-тэй гэрээг бүртгүүлэхээс өмнө хөгжүүлэгчийг төлөх ёсгүй
• Орон сууцны барилга өөрөө болон түүний бие даасан хэсгүүдийн баталгаат хугацаа

Үүнээс гадна, гэрээ нь орон сууцны байшингийн талаархи мэдээллийг агуулсан байх ёстой. Орон сууцтай адилтгахдаа сургуулийн өмнөх боловсролын байгууллагад та түүний хаягийг олж мэдэх, давхарын тоо, орон сууцны бус байрны тоо, ерөнхийдөө байгууламжийн зохион байгуулалтыг таних боломжтой байх ёстой.

Хувьцааны оролцооны гэрээний бүх мэдээлэл нь хөгжүүлэгчийн вэбсайтад нийтлэгдсэн төслийн тунхаглалын одоогийн хувилбартай нийцсэн байх ёстой.

Баталгаа

Хууль тогтоомжид үл хөдлөх хөрөнгийн талаар хөгжүүлэгчийн шаардлагыг тавьдаг. Үүний зэрэгцээ 2019 онд нөхцөл байдал хүндэрсэн ч хувьцаа эзэмшигчдийн хувьд сул талууд бас байсан.

• Хувьцаа эзэмшигч нь шүүхэд хандаж, согогийг арилгах, байшинг хожимдуулах, баталгаат янз бүрийн асуудлуудыг шаардах эрхтэй.
• Гэхдээ үүнтэй зэрэгцэн өмчлөгч нь эхлээд хөгжүүлэгчтэй холбоо барих үүрэгтэй бөгөөд шүүхэд нэхэмжлэл гаргах нь зөвхөн хөгжүүлэгч татгалзсан эсвэл эс үйлдэхүйгээр л боломжтой юм.

Дараахь шалтгааны улмаас орон сууцны барилга эсвэл тусдаа орон сууц бүхэлдээ эвдэрсэн тохиолдолд хөгжүүлэгч баталгаат засварын ажилд оролцохгүй.

• Байгалийн элэгдэл
• Орон сууцны эзэн өөрөө хийсэн засварын асуудал
• Хөрөнгө оруулагчид өгсөн орон сууцны барилга ашиглалтын зааврыг зөрчсөн

Сүүлчийн цэгээс болж нэлээд маргаан гарч байна. Гэвч үнэн хэрэгтээ бүх зүйл энгийн байдаг - хэрэв менежментийн компани өөрийн үйл ажиллагаа, эс үйлдлээрээ байшинд асуудал үүсгэсэн бол дутагдлыг арилгах асуудал нь хөгжүүлэгч биш харин менежментийн компанийн асуудал юм. Үүнийг бичиж байх үед энэ асуудлаар шүүхийн практик байхгүй байна.

Хажуугийн нутаг дэвсгэр

Тохижилтын талаар бүтээгчид ямар шаардлагыг тавьж болох вэ? Хэрэв бид тусдаа өмчийн тухай ярьж байгаа бол энэ нь нутаг дэвсгэрийг цэвэрлэж, стандарт хэлбэрт оруулах явдал юм. Сайжруулах бие даасан элементүүдийг төслийн мэдэгдэлд тусгасан болно.

Зэргэлдээ зам дээр хөгжүүлэгчийн хувьд бараг ямар ч шаардлага байхгүй. Хэрэв бүтээн байгуулагч энэ замыг барилгын ажлаараа сүйтгэсэн бол хотын захиргаанд хандаж, энэ замыг засварлахыг гүйцэтгэгчид үүрэг болгох шаардлагатай болно. Нийтийн эзэмшлийн зам талбай шинэ барилгатай залгаа байсан ч оршин суугчдын өмч биш учраас иргэний шүүхээр дамжуулан эрхээ баталгаажуулах боломжгүй. Зөвхөн харьяа дүүргийнхээ захиргаа, прокурорын байгууллагад гомдол гаргах замаар л.

Хууль өмгөөллийн зөвлөлийн хуульч. Албан тушаалтнуудын хууль бус үйлдлийг давж заалдах, орон сууцны маргаантай холбоотой хэргийг хянан шийдвэрлэх, барилга бүтээгчдээс торгууль авах чиглэлээр мэргэшсэн. Холбооны 214 хуулийн дагуу ажиллаж байсан арвин туршлагатай.

Барьж буй барилгад орон сууц худалдан авах нь тодорхой эрсдэлтэй байдаг. Жишээлбэл, байшин баригдаж дуусаагүй, барилга гүйцэтгэгч дампуурах магадлал бий. Мөнгөгүй, орон сууцгүй үлдэх эрсдлийг хамгийн бага хэмжээнд бууруулахын тулд орон сууц худалдаж авахаасаа өмнө барилга угсрагч нь барилгын зөвшөөрөл, төслийн мэдүүлэг хүртэл шаардлагатай бүх бичиг баримттай байгаа эсэхийг шалгах хэрэгтэй.

Холбооны 214-р "Хувийн өмчийн барилгад оролцох тухай" хуулийн дагуу орон сууц худалддаг барилга угсрагч бүр бүрдүүлэх ёстой баримт бичгийн жагсаалтыг бид эмхэтгэсэн. Энэхүү холбооны хуулийн 19, 20, 21 дүгээр зүйлд заасны дагуу та хөгжлийн компанийн үйл ажиллагааг илчилсэн баримт бичгийг шаардах эрхтэй. Хэрэв хөгжүүлэгч баримт бичгийг үзүүлэхээс татгалзвал та болгоомжтой байх хэрэгтэй: шударга хөгжүүлэгч мэдээллийг нуухгүй.

Барилгын компанид байх ёстой баримт бичгийн жагсаалт:

• барилгын компанийн үүсгэн байгуулах баримт бичиг;
• хөгжүүлэгчийн лиценз;
• барилгын зөвшөөрөл;
• төслийн мэдэгдэл;
• газрын баримт бичиг;
• санхүүгийн баримт бичиг.

Та баримт бичгийн эх хувь эсвэл баталгаажуулсан хуулбарыг өгөх ёстой. Та энгийн хуулбаруудад итгэх ёсгүй: тэд хуурамчаар үйлдэхэд ямар ч зардал гарахгүй.

Үүсгэн байгуулах баримт бичиг

Бүх үүсгэн байгуулах баримт бичиг нь дараахь хэсгүүдтэй байх ёстой: компанийн дүрэм, OGRN, TIN гэрчилгээ, Хуулийн этгээдийн улсын нэгдсэн бүртгэлд (Хуулийн этгээдийн улсын нэгдсэн бүртгэл). Эдгээр баримт бичгийг шалгахдаа хөгжүүлэгч компанийн нэр, түүний хууль ёсны болон бодит хаягийг үнэн зөв зааж өгсөн эсэхийг шалгах хэрэгтэй.

Хөгжүүлэгчийн лиценз

Барилгын компани бүр өөрийн үйлчилгээ үзүүлэх, барилгын үйл ажиллагаа явуулах тусгай зөвшөөрөлтэй байх ёстой. Лицензийн хамгийн чухал зүйл бол түүний тоо, төрөл биш, харин хүчинтэй байх хугацаа юм. Хэрэв тусгай зөвшөөрлийн хугацаа дууссан бол бүтээн байгуулагч нь барилгын ажил хийх эрхгүй.

Барилга барих зөвшөөрөл

Хэрэв хөгжүүлэгч барилгын зөвшөөрөлгүй бол барилга угсралтын ажлыг гүйцэтгэх боломжгүй. Хэрвээ зохих зөвшөөрөлгүй байшин барьсан бол Барилгын хяналтын улсын алба уг байшинг хүлээж авахгүй байх бүрэн эрхтэй.

Ихэнхдээ увайгүй барилгачид худалдан авагчдад Барилгын хяналтын ерөнхий газар эвлэрч, байшинг хүлээж авах ёстой гэж амладаг, учир нь... барилга аль хэдийн баригдсан. Та эдгээр үлгэрийг худалдаж авах ёсгүй: Москва болон Москва мужид албан ёсны зөвшөөрөлгүйгээр баригдсан бүрэн дууссан байшингуудыг нэгээс олон удаа нурааж байсан. Зөвшөөрөл нь хүчинтэй байх ёстой гэдгийг санах нь зүйтэй, өөрөөр хэлбэл. хугацаа нь дуусах ёсгүй.

Төслийн мэдэгдэл

Орон сууцыг анхны хувьцаа эзэмшигчид худалдах өдрөөс 14-өөс доошгүй хоногийн өмнө төсөл хэрэгжүүлэгч төслийн мэдэгдлийг хэвлэл мэдээллийн хэрэгсэл, цахим хуудсанд нийтлэх үүрэгтэй. Барилга угсралтын ажил нь хувь нийлүүлэгчдийн хөрөнгөөр ​​хийгдсэн боловч зар сурталчилгаагүйгээр хийгдсэн бол бүтээн байгуулагч төслийн мэдэгдлийг хэвлэл мэдээллийн хэрэгсэл, интернетэд нийтлэхгүй байх эрхтэй. Гэхдээ энэ тохиолдолд ч гэсэн хөгжүүлэгч нь хувьцаа эзэмшигчийн хүсэлтээр төслийн мэдүүлгийг гаргах үүрэгтэй.

Төслийн мэдүүлэгт анхаарах гол зүйлүүд:

• барилгын зорилго, хэрэгжүүлэх хугацаа;
• барилгын зөвшөөрөл;
• газрын зөвшөөрөл;
• байшин, орон сууцны техникийн шинж чанар;
• Сүүлийн 3 жилийн хугацаанд бүтээн байгуулагчийн барилгын ажилд оролцсон объектууд (объектуудын хаяг, бодит ашиглалтад орсон огноо);
• Барилгын компанийн гэрээний дагуу хүлээсэн үүргийн биелэлтийг хангах арга;
• гүйцэтгэгчдийн жагсаалт.

Газрын баримт бичиг

Хөгжүүлэгч нь газрын өмчлөгч эсвэл түрээслэгч байж болно, өөрөөр хэлбэл. өмчлөх эрхийн гэрчилгээ эсвэл урт хугацааны түрээсийн гэрээтэй байх. Барилга угсралтын ажил хийгдэж буй талбайн үйл ажиллагааны зорилго юу вэ, энэ нь барилгын зориулалттай давхцаж байгаа эсэхийг шалгах шаардлагатай. Тухайлбал, хувийн орон сууц барих газар дээр олон орон сууцны барилга барих боломжгүй.

Санхүүгийн баримт бичиг

Та өмнөх гурван хуанлийн хугацаанд хөгжүүлэгчийн санхүүгийн баримт бичгийг шаардах эрхтэй. Хэрэв компани залуу бол та үйл ажиллагааны бүх хугацаанд баримт бичгийг хүсч болно. Мэдээжийн хэрэг та нягтлан бодогч биш бол санхүүгийн баримт бичгийг бие даан ойлгоход хэцүү гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. Барилгын компани хэр найдвартай, тогтвортой ажиллаж байгааг хурдан хэлж чадах мэргэжилтэнтэй санхүүгийн баримт бичгийг хянаж үзэхийг зөвлөж байна.

Хэдийгээр эрх баригчид луйвардуулсан хувьцаа эзэмшигчдийн тоог бууруулахын тулд багагүй хүчин чармайлт гаргаж байгаа ч өнөөдөр Оросын Капитал банкны ахлах дэд ерөнхийлөгч Марат Оганесян ОХУ-д ийм төрлийн 100 мянган хүн байгаа гэж мэдэгджээ. Энэ сайт нь хөгжүүлэгчийг бие даан шалгаж, залилан мэхлэгдсэн хувьцаа эзэмшигч болох эрсдэлтэй эсэхийг ойлгох алхам алхмаар зааварчилгааг бэлтгэсэн.

Өнгөрсөн жил Орост 2700 компани дампуурсан бол энэ жил 170-д хүрч, тэдний тав нь Москва болон Москва мужид шинэ барилга барьсан байна. ORDO группын Гүйцэтгэх захирал Ольга Таракановагийн хэлснээр ихэнх дампуурсан компаниуд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд шинэхэн байгаагүй: тэдний туршлага 7 ба түүнээс дээш жил байсан. Улс даяар дуулиан шуугиан тарьсан дампуурал бол мэдээж Су-155 компанийн гунигтай түүх юм. Сайтын редакторууд хуульчтай хамтран өөрсдийн түүхийг ярьсан хууран мэхлэгдсэн худалдан авагчидтай уулзав.

Харамсалтай нь хямрал нь Москва мужийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх өрсөлдөөнийг эрчимжүүлсэн. Москва хотын Захирагчийн Хотын байгуулалтын бодлого, барилгын асуудал хариуцсан орлогч Марат Хуснуллин “Хөрөнгө оруулагчтай хийх яриа хэлэлцээ” 7 дахь удаагийн семинар дээр онцлон тэмдэглэснээр барилгын компаниудын ердөө 5 хувь нь луйврын аргаар бүтээн байгуулалтад зориулж мөнгө цуглуулж байгаад түүгээрээ алга болдог. "Буруу зохион байгуулалттай бизнес, төлөвлөлтийн алдаа, буруу боловсруулсан бизнесийн стратегийн улмаас бусад хөгжүүлэгчид барилгын ажлыг дуусгаж чадахгүй байна. Энэ нь зөвхөн мэргэжлийн хүмүүс л салбартаа үлдэх бас нэг шалтгаан болж байна” гэж албаны хүн онцоллоо.

ОХУ-ын Ерөнхий прокурорын газрын мэдээлснээрI2016 оны улиралд ОХУ-д хувь нийлүүлсэн барилгын чиглэлээр 254 гэмт хэрэг үйлдэгдэж, 124 эрүүгийн хэрэг үүсгэсэн байна. Хувьцаа эзэмшигчдийн эрхийг зөрчих явдал газар авсаар байгаа нь илт

Барилгын компани дампуурсан гэж зарлаж, барилгын ажил царцаагдсан тохиолдолд орон сууц худалдан авагч юу хийх ёстой талаар сайтад аль хэдийн бичсэн байна. Өнөөдөр манай Mystery Shopper нь танд таалагдсан шинэ байранд орон сууц худалдаж авах нь аюулгүй эсэхийг бие даан үнэлэхэд туслах дэлгэрэнгүй зааврыг санал болгож байна.

1. Бид зөвшөөрлийн бичиг баримтыг хардаг

Бид барилгын талбайг зөвшөөрлийн бичиг баримтаар шалгаж эхэлдэг. Шинэ барилгын бүртгэлтэй вэб сайт болон/эсвэл хөгжүүлэгчийн вэб сайтад (түүнчлэн үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагууд борлуулалтад оролцож байгаа бол брокерууд) байх ёстой доод хэмжээ нь төслийн мэдүүлэг, барилгын зөвшөөрөл юм. Хэрэв харилцаа холбооны техникийн нэмэлт нөхцөл байгаа бол DDU-ийн дээж, энэ нь зөвхөн хөгжүүлэгч нуух зүйлгүй гэдгийг баталж байгаа бөгөөд хууль эрх зүйн үүднээс барилгын ажил нь туйлын цэвэр байна. Хөгжүүлэгчийн оффис дээр үзэх шаардлагатай материалын бүрэн жагсаалтыг авахын тулд "Хотын XXI зуун" хөгжлийн компанийн хуульч Василий Шараповын "Хэрэв хөгжүүлэгч бичиг баримтаа танилцуулаагүй бол энэ нь муу шинж тэмдэг" гэсэн нийтлэлийг уншина уу. ”

2. ДДУ сүсэг орон сууцны хоршоо

Өнөөдөр Москва мужид бараг бүх хөгжүүлэгчид өмчийн оролцооны гэрээний дагуу орон сууц зардаг. Зөвхөн долоон хувь нь орон сууцны хоршоод ажиллаж байна. Харамсалтай нь DDU нь шинэ барилгад орон сууц худалдан авах хамгийн найдвартай хэлбэр боловч дутуу болон урт хугацааны барилга байгууламжаас хамгаалдаггүй. Тийм ч учраас эрх баригчид хувьцаа эзэмшигчдийг аль болох хамгаалахын тулд 214-FZ-ийг шинэчлэх оролдлогыг байнга хийдэг.

Харин орон сууцны хоршооны гэрээг бүтээн байгуулагч танд санал болгож байгаа бол энэ нь Бүртгэлийн танхимд бүртгэгдээгүй, давхар борлуулалтаас хамгаалахгүй гэдгийг анхаарна уу; Орон сууцны хоршооны гэрээ нь орон сууцны хорооллыг барьж дуусгах хугацааг хойшлуулах боломжийг олгодог, учир нь үндсэндээ орон сууцны хоршооны гэрээ нь сайн дураараа хоршоод нэгдэж, өөртөө байшин барихаар шийдсэн хүмүүс юм. Үүний дагуу ийм нэгдэл бичиг үсэг мэддэггүй, увайгүй ерөнхий гүйцэтгэгчийг ажилд авсан бол хоршоо өөрөө хариуцна. Орон сууцны хоршооны гэрээний бүх эрсдлийн талаар Виа Лежийн хуулийн фирмийн хуульч Денис Артемовын бичсэн "Орон сууцны хоршооны схемээр орон сууц худалдаж авахдаа эрсдлийг хэрхэн бууруулах вэ" нийтлэлээс уншина уу.

3. Хөгжүүлэгчvsхөгжүүлэгч

Ихэнхдээ төсөлд зориулж хөгжүүлэгчийг бий болгодог. Тиймээс заримдаа баримт бичигт хөгжүүлэгч нь шинэ барилга баригдаж байгаа үйлдвэр байж болно. Төсөлд зориулж тодорхой ХХК байгуулах нь нийтлэг практик юм. Хөгжүүлэгчид барилгын хувьд тусдаа хуулийн этгээд байгуулах нь тэдэнд тохиромжтой гэж мэдэгджээ Энэ нь татварыг хөнгөвчлөх, санхүүгийн урсгалыг тусгаарлах, төөрөгдөл байхгүй, учир нь томоохон бүтээн байгуулагчид хэд хэдэн барилгын төслийг нэгэн зэрэг хийж болно.

Гэтэл олны танил компани орон сууц зарж байгаа, шинээр ирсэн хүнтэй гэрээ байгуулсныг хараад худалдан авагчид эргэлздэг нь зөвхөн барилга барихад тусгайлан бүтээгдсэн бус, үүсгэн байгуулагчдын дунд нэр нь үл мэдэгдэх нэртэй, бүртгэлтэй компани багтдаг. Кипр эсвэл өөр оффшор бүсэд .

Мэдээжийн хэрэг, энэ нь түгшүүр төрүүлэхгүй байх боломжгүй юм. Мөн энэ нь түгшүүртэй байх ёстой. Үүсгэсэн хуулийн этгээдийн хувьцааны 100 хувь нь бүтээн байгуулагчийнх байх нь нэг хэрэг, үүсгэн байгуулагчийнх нь ул мөр оффшорт алга болж, барилгын ажил зогсвол хувь нийлүүлэгчдийн мөнгө тэнд үлдэх нь өөр хэрэг.

4. Шударга хөгжүүлэгчдийн жагсаалт

Улирал бүр Москомстройинвест өөрийн вэбсайт дээр Москвагийн найдвартай хөгжүүлэгчдийн жагсаалтыг шинэчилдэг. Та "Хайлт" хэсэгт барилгын компанийн нэрийг бичээд үр дүнг харах боломжтой. Жагсаалтад зөвхөн 214-FZ-ийн хүрээнд ажилладаг хөгжүүлэгчид багтсан болно. Гэсэн хэдий ч "Москомстройинвест"-ийн дарга Константин Тимофеев анхааруулж буйгаар нэг хаяг дээр бүтээн байгуулагч хуулийн хүрээнд ажиллаж байсан ч өөр хаягаар тайлангаа ирүүлээгүй тохиолдол гарч байсан тул тухайн хөрөнгийн хаягийг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Иймд иргэд орон сууц худалдан авахдаа тухайн орон сууцыг зөвхөн тухайн орон сууцыг захиалагчаас гадна тухайн байшин нь жагсаалтад байгаа эсэхийг анхаарч үзэхийг зөвлөж байна” гэж албаны хүн онцолж байна. Мөн Moskomstroyinvest вэбсайт дээр дампуурсан хөгжүүлэгчдийн жагсаалт байдаг.

5. Газрын талбайн байдал

Төслийн мэдүүлэгт зөвхөн барилга гүйцэтгэгч болон бүтээн байгуулагчдын хоорондын харилцааг тогтоохоос гадна тухайн газар эзэмшигч нь худалдаж авсан эсвэл орон сууцны барилга барих эрхтэй эсэхийг шалгах нь чухал юм. түрээсийн газар. Статусыг Rosreestr вэбсайтаас "Онлайнаар үл хөдлөх хөрөнгийн объектуудын лавлагаа мэдээлэл" хэсэгт шалгахад маш хялбар байдаг. Та талбайн хаяг эсвэл кадастрын дугаарыг оруулахад л хангалттай бөгөөд талбай өөрөө болон түүний статус нь нийтийн кадастрын зураг дээр харагдах болно.

6. Хөгжүүлэгчийн хариуцлагын даатгал

2014 оны 1-р сарын 1-ний өдрөөс эхлэн хөгжүүлэгчдийн хариуцлагын албан журмын даатгалыг нэвтрүүлсэн (2017 оны 1-р сарын 1-ээс даатгалын нөхөн олговрын санг орлуулах болно). Төслийн мэдүүлэг, түүнчлэн DDU нь орон сууцны цогцолборын барилгын ажлыг даатгаж буй даатгагчийг зааж өгөх ёстой. Гэвч Төвбанкны итгэмжлэгдсэн даатгагч л үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр ажиллаж, барилгын талбайг даатгах эрхтэй гэдгийг цөөн худалдан авагч мэддэг. Эдгээр даатгагчдын жагсаалт Төв банкны вэбсайтад байдаг. Энэ нь мөн үе үе шинэчлэгддэг: жишээлбэл, саяхан болтол 19 компани бүртгэлтэй байсан бол өнөөдөр 15 байна. Жагсаалтыг шалгаж, таны DDU-д заасан даатгагч үүнд багтсан эсэхийг шалгаарай.

7. DDU-ийн дагуу орон сууцны төлбөр

Харамсалтай нь хувь нийлүүлэх гэрээг байнга зөрчдөг нь хөгжүүлэгчид мөнгө босгох журам юм. Гэрээг бүртгүүлснээсээ хойш 3-5 хоногийн дотор хувьцаа эзэмшигч нь орон сууцны төлбөрөө төлөх ёстой гэж DDU хэлж болох ч хөгжүүлэгчид энэ цэгийг тойрч гарах дуртай байдаг.

“Хамгийн нийтлэг хууль зөрчиж байгаа зүйл бол ажилд орохын өмнөх итгэмжлэлийг бүртгүүлэхээс өмнө хувьцаа эзэмшигчээс мөнгө босгох явдал юм. 880 сая рубль - энэ нь 2015 онд энэхүү зөрчлийн төлөө хөгжүүлэгчдэд ногдуулсан торгуулийн хэмжээ юм."

"Москомстройинвест" компанийн дарга Константин Тимофеев

Орон сууц сонгох үе шатанд ч гэсэн орон сууцны төлбөрийг ямар дарааллаар төлөх ёстойг борлуулалтын менежерээс асуугаарай. Гэрээнд гарын үсэг зурсны дараа эхний төлбөрөө бэлнээр төлөх ёстой гэвэл шууд хууль зөрчсөн үйлдэл болно. Худалдан авагч нь хөгжүүлэгчийн аккредитив дээр мөнгө байршуулах боломжтой боловч компани LDU-г бүртгэлээс буцааж авсны дараа л үүнийг авах боломжтой. Та орон сууцны төлбөрийг бэлнээр төлж болно, гэхдээ таны гарт бүртгэлтэй DDU байгаа тохиолдолд л болно. Гэсэн хэдий ч өнөөдөр аккредитив нь хөгжүүлэгчтэй төлбөр хийх хамгийн найдвартай арга юм. Худалдан авагч чекээ алдаж магадгүй ч банк (гүйлгээнд оролцогчийн хувьд) гүйлгээний баталгааг үргэлж өгөх болно.

8. PDKP болон захиалгын гэрээ

Дүрмээр бол өнөөдөр ихэнх хөгжүүлэгчид 3 хоног хүртэлх хугацаанд амаар орон сууц захиалах үйлчилгээг үнэ төлбөргүй үзүүлдэг. Гэсэн хэдий ч та орон сууцыг удаан хугацаагаар захиалж болно, гэхдээ та үүнийг төлөх шаардлагатай болно. Худалдан авагч нь дараа нь хэлцэл хийх талаар бодлоо өөрчлөхгүй бол энэ мөнгийг ихэвчлэн үл хөдлөх хөрөнгийн өртгийг нөхөхөд ашигладаг. DDU-аас өмнө хөгжүүлэгч нь худалдан авагчид захиалгын гэрээ байгуулахыг санал болгож болох боловч хэрэв хөгжүүлэгч таныг амаар захиалж, мөнгө байршуулахыг урьсан бол энэ нь болгоомжлох шалтгаан юм. Санхүүжилттэй холбоотой бүх гэрээг талуудын хооронд баримтжуулсан байх ёстой.

Түүнчлэн өнөөдөр зарим хөгжүүлэгчид энэхүү гэрээг талуудын хүсэл зоригийн баримт бичиг гэж үзэн хувьцаанд оролцох урьдчилсан гэрээ байгуулахыг санал болгож байна. Гэсэн хэдий ч PDKP нь DDU-аас ялгаатай нь бүртгэгдээгүй тул давхар борлуулалтаас хамгаалдаггүй гэдгийг та мэдэх хэрэгтэй. Хэрэв PDKP нэрийн дор бүтээн байгуулагч танд хадгаламж хийхийг санал болгосон ч гэсэн малталтын үе шатанд ийм гэрээ байгуулах нь ялангуяа аюултай байдаг - учир нь хэрэв энэ гэрээг худалдан авагчийн санаачилгаар цуцалсан бол хадгаламж. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 381 дүгээр зүйлийн 2 дахь хэсэгт заасны дагуу буцаан олгохгүй.

PDCP-д зөвхөн байшин баригдсан үед л гарын үсэг зурж болно, гэхдээ улсын комисс хүлээн авах журамд хамрагдаж байгаа - энэ тохиолдолд урт хугацааны барилга байгууламж барих айдас байхаа больсон. PDKP-ийн талаар "Газпромбанк-Инвест" компанийн хуулийн хэлтсийн дарга Александр Кириловичевын "Худалдан авах, худалдах урьдчилсан гэрээг аюулгүй ашиглах" нийтлэлээс, МИГ-ийн хуулийн хэлтсийн даргын нийтлэлээс уншина уу. -Үл хөдлөх хөрөнгийн компаниудын групп, Сергей Крахин, "Урьдчилсан худалдан авах, худалдах гэрээний эрсдэл"

Барьж буй байшинд орон сууц худалдан авахтай холбоотой эрсдлийг багасгах, мөн худалдан авах хамгийн таатай нөхцлийг сонгохын тулд та хөгжүүлэгч, барилгын төсөл, гэрээний нөхцлийг сайтар сонгох хэрэгтэй. Үүнийг хийхийн тулд та хөгжүүлэгчээс хүсэлт гаргаж, хэд хэдэн баримт бичгийг сайтар шалгаж үзэх хэрэгтэй. Тэдгээрийг эх хувь эсвэл нотариатаар гэрчлүүлсэн хуулбар хэлбэрээр өгөх ёстой. Жагсаалтад орсон баримт бичгийн сканнерыг мэргэжилтэнд үзүүлэхийн тулд имэйлээр илгээхийг хүсч болно.

Хөгжүүлэгч нь компанийн төлөв байдлын талаар ямар баримт бичгийг хувьцаа эзэмшигчид өгөх ёстой вэ?

Холбооны хуулийн 214-т заасны дагуу барилга угсрагч нь орон сууц худалдан авагчид дараахь баримт бичгийг өгөх үүрэгтэй.

• Лиценз. Дэлгэрэнгүй мэдээллийг анхаарч үзээрэй: баримт бичгийн тоо, төрөл, хэзээ, хэн гаргасан. Таны лицензийн хугацаа дуусаагүй эсэхийг шалгаарай.
• Байгууллагын баримт бичиг, түүний дотор аж ахуйн нэгжийн дүрмийн хамгийн сүүлийн хэвлэл. "Гүйцэтгэх байгууллага", "Үйл ажиллагааны төрөл" гэсэн хэсгүүдэд менежерийн эрх мэдлийн хамрах хүрээ, нөхцөлийг тусгасан болно.
• Барилгын компанийн даргыг томилох тухай протокол, түүнийг ерөнхий захирлын албан тушаалд танилцуулах тухай тушаал.
• Улсын бүртгэлийн гэрчилгээ. 2002 оны 7-р сарын 1-ээс өмнө бүртгүүлсэн компаниуд Хуулийн этгээдийн улсын нэгдсэн бүртгэлд мэдээлэл оруулах гэрчилгээтэй байх ёстой.
• Хуулийн этгээдийн улсын нэгдсэн бүртгэлээс 1 сараас дээшгүй хуулбар. Үүнийг Төслийн тунхаглалтай тулгаж, үүсгэн байгуулагчдын жагсаалт ижил байгаа эсэхийг шалгах ёстой.
• Хэрэв гэрээнд ерөнхий захирал биш, харин түүний орлогч эсвэл борлуулалтын менежер гарын үсэг зурсан бол энэ ажилтан гүйлгээ хийх, DDU-д гарын үсэг зурах итгэмжлэлтэй байх ёстой. Энэхүү итгэмжлэлийн хуулбарыг хувьцаанд оролцох гэрээнд хавсаргасан болно.
• Хөгжүүлэгчийн нэрийн өмнөөс гэрээнд гарын үсэг зурах хүний ​​паспорт. Түүний паспортын дэлгэрэнгүй мэдээллийг итгэмжлэл, хуулийн этгээдийн улсын нэгдсэн бүртгэлээс авсан хуулбараар шалгана уу.
• Холбооны татварын албанд бүртгүүлсэн гэрчилгээ.
• Сүүлийн 3 жилийн жилийн тайлан, санхүүгийн тайланг баталсан.
• Хөгжүүлэгч компанийн өнгөрсөн жилийн үйл ажиллагаанд хийсэн аудитын тайлан.

Хөгжүүлэгч нь төслийн ямар бичиг баримттай байх ёстой:

• Төслийн мэдэгдэл. Баримт бичиг нь бүтээн байгуулагч, үүсгэн байгуулагч, барилгын талбайн талаархи мэдээлэл, түүнчлэн санхүүгийн үр дүн, авлага, өглөгийн талаархи улирлын мэдээллийг агуулдаг.
• Газар түрээслэх гэрээ. Түүний хүчинтэй байх хугацааг барилгын хугацаатай харьцуул. Хэрэв богино хугацаатай, жишээлбэл, 3 жилийн хугацаатай бол барилгын ажил дуусахаас өмнө түрээсийн хугацаа дуусах эрсдэлтэй. Түрээслэгчийн жагсаалтад хэн байгаа, хэн нь тухайн талбайд барилгын ажил гүйцэтгэх эрхтэй болохыг анхаарна уу. Тухайн газрын кадастрын дугаар, хаяг, түүний төлөвлөгөө, хил хязгаарыг зөв зааж өгсөн эсэхийг дахин шалгана уу.
• Таны сонирхож буй орон сууцны барилга барих зөвшөөрөл. Энэ баримт бичгийн хүчинтэй байх хугацааг анхаарна уу - хэрэв хугацаа нь дууссан бол хүчингүй болно.
• Улсын шалгалтын дүгнэлт.
• Хөрөнгө оруулагч болон сайтын эзэмшигчийн хооронд байгуулсан хөрөнгө оруулалтын гэрээ. Үүнд: хөрөнгө оруулагч, захиалагч, барилгын ажлын хэмжээ, хугацаа, хотын захиргаа эсвэл бүс нутгийн эзлэх хувь хэмжээг тодорхойлох ёстой. Гэрээний нөхцлийг зөрчсөн хөрөнгө оруулагчийн хариуцлагыг тодорхойлсон догол мөрүүдтэй танилцана уу: түүний хувь хэмжээ буурах эсвэл үйлчлүүлэгчийн өмч болж болно. Энэ нь таны худалдан авч буй орон сууцны тухай биш гэдгийг анхаараарай.
• Хөрөнгө оруулалтын гэрээний хавсралтууд: гэрээний текст, төлбөрийн хуваарь, орон сууцны төлөвлөлтийн төлөвлөгөө, тушаал, тогтоол болон бусад нэмэлт баримт бичиг.

Гэрээний хэлбэр, нөхцөл

Хөгжүүлэгчийн гарын үсэг зурахыг санал болгож буй гэрээний төслийг сайтар судалж үзээрэй. Энэ нь хувьцаанд оролцох гэрээ байх ёстой - DDU. Бусад баримт бичигт үндэслэсэн гүйлгээг хууль бус гэж үзэж болно; бүртгэлгүй, барилга барих зөвшөөрөл болон бусад эрсдэлийг нууж болно.

DDU нь дараахь зүйлийг тодорхой зааж өгөх ёстой.

• эцсийн үнэ;
• орон сууцны талбай;
• эцсийн хугацаа, тэдгээрийг зөрчсөн торгууль;
• хүргэх үед орон сууцыг дуусгах хэлбэр;
• хөгжүүлэгчийн баталгааны үүрэг.

Байшинг хүлээлгэн өгсний дараа хөгжүүлэгч ямар бичиг баримт бүрдүүлэх ёстой вэ?

• Ашиглалтанд оруулах зөвшөөрөл (мэргэжилтнүүд баримт бичгийн хуулбарыг өөрөө авахыг зөвлөж байна).
• Орон сууцыг сайтар шалгасны дараа хяналтын хуудас эсвэл хүлээн авах гэрчилгээнд гарын үсэг зурна. Баримт бичигт СНиП стандартын дагуу зураг төсөл болон бодит талбай, зохион байгуулалт, ил, далд ноцтой согогуудын хоорондын зөрүүг илрүүлсэн. Энэ нь мөн илэрсэн дутагдлыг арилгах эцсийн хугацаа эсвэл өөр хувилбаруудыг зааж өгсөн болно: үнийн бууралт эсвэл илэрсэн дутагдлыг арилгахын тулд хохирлыг нөхөн төлөх. Хэрэв шалгалтыг зуны улиралд хийсэн бол төвлөрсөн халаалтын системийн ажиллагааг шалгаагүй болохыг баримт бичигт заасан болно. Хөгжүүлэгчийн гарын үсэг зурсан баримт бичгийн хуулбарыг хадгалахыг зөвлөж байна.

Шилжүүлэх, хүлээн авах гэрчилгээнд гарын үсэг зурж, бүх асуудлыг шийдвэрлэсний дараа хувьцаа эзэмшигч түлхүүрээ хүлээн авч, шилжиж болно. Хөгжүүлэгч нь бүх оршин суугчдаас акт, Rosreestr-д бүртгүүлэх баримт бичгийн багцыг цуглуулдаг. Үүний дараа эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэл эхэлнэ. DDU болон шилжүүлэх, хүлээн авах гэрчилгээнээс гадна хөгжүүлэгч орон сууцны кадастрын паспорт гаргаж болно.

Бид компанийн найдвартай байдлыг шалгадаг. Хөгжүүлэгч ямар бичиг баримттай байх ёстой вэ? Би тусламж авахын тулд хэнтэй холбоо барих ёстой вэ?

Унших хугацаа: 9 минут

Анхдагч зах зээл дээр орон сууц худалдаж авах нь маш олон давуу талтай. Үүнд зардал, шинэ харилцаа холбоо, зохион байгуулалт, орчин үеийн барилгын материал багтана. Эцсийн эцэст ийм үл хөдлөх хөрөнгө нь ямар ч түүхгүй бөгөөд энэ нь бас эерэг зүйл юм. Худалдан авалтын баяр баясгалан нь зөвхөн ажлын чанар муу эсвэл байшинг хүлээлгэн өгөх хугацаа хойшлогдоход л сүүдэрлэж болно. "Оргил" тохиолдолд барилгын ажил удаан хугацаагаар, бүр үүрд зогсох боломжтой. Энэ нь луйвардуулсан хувь нийлүүлэгчдийн хувь заяа давтагдах вий гэсэн болгоомжлол нь олон иргэнийг шинэ байранд орон сууц худалдан авахад саад болж байна.

Компанийн найдвартай байдлыг хэрхэн шалгах вэ?

Гэхдээ болгоомжтой байх нь зөвтгөгдсөн ч гэсэн мөрөөдлөө орхих шалтгаан биш юм. Хамгийн гол нь сонголт хийх зөв хандлага юм. Хөрөнгө оруулагчийн зорилго бол холбооны хууль тогтоомжийн хүрээнд хатуу үйл ажиллагаа явуулдаг, сайн нэр хүндтэй, найдвартай үйлдвэрлэлийн баазтай, найдвартай, хариуцлагатай компани юм.

Форумаас та хөгжүүлэгчийн талаар маш их хэрэгтэй мэдээллийг олж авах боломжтой

Ийм хөгжүүлэгч олохын тулд нээлттэй эх сурвалжаас тусламж авах нь дээр. Интернетэд их хэмжээгээр байдаг аналитик нийтлэл, тоймуудаас мэдээлэл авч болно. Интернет дээр үл хөдлөх хөрөнгийн талаархи олон сайтууд, үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчдад зориулсан форумууд байдаг бөгөөд энэ нь шударга бус, зүгээр л хариуцлагагүй хөгжүүлэгчдийг устгахад туслах болно.

Хэрэв та урьдчилсан шүүлтүүрийн дараа сонирхол татахуйц үл хөдлөх хөрөнгийг сонгосон бол эцэст нь энэ хөгжүүлэгч таны итгэлийг хүлээх ёстой гэдэгт итгэлтэй байх хэрэгтэй. Үүнийг хийхийн тулд та хөгжүүлэгч өөрөө болон орон сууц худалдаж авахаар төлөвлөж буй орон сууцны цогцолбортой холбоотой баримт бичгийг сайтар судалж үзэх хэрэгтэй.

Хөгжүүлэгчээс ямар бичиг баримт шаардах вэ?

Аливаа бүтээн байгуулалтад олон тооны бичиг баримтууд ачаалал өгдөг тул хөрөнгө оруулагчдад онцгой ач холбогдолтой жагсаалтыг нэн даруй гаргах хэрэгтэй. Боломжит хувьцаа эзэмшигч нь дараахь баримт бичигт хандах эрхтэй байх ёстой.

• үүсгэн байгуулах баримт бичиг;
• хөгжүүлэгчийн лиценз;
• барилгын зөвшөөрөл;
• төслийн баримт бичиг;
• газар эзэмших эрхийн бичиг баримт;
• санхүүгийн баримт бичиг.

Албан тасалгаанд өөрийгөө тайван, итгэлтэйгээр авч явахыг зөвлөж байна. Холбооны хуулийн 19, 20, 21-р зүйлд зааснаар боломжит хувьцаа эзэмшигч нь хөгжүүлэгчээс шаардлагатай бүх бичиг баримтыг (эх хувь эсвэл баталгаажуулсан хуулбар) шаардах эрхтэй. Онолын хувьд бичиг баримтыг хүсэлтийн дагуу өгөх ёстой боловч бодит байдал дээр эсрэгээрээ байдаг. Хэрэв оффисын ажилтан хүссэн бичиг баримтаа үзүүлэхээс татгалзвал энэ нь компанитай үүрд баяртай гэж хэлэх шалтгаан болно.

Хэрэв танд бичиг баримттай ажиллах хангалттай туршлага байхгүй бол шинэ барилгатай холбоотой мэргэжилтэн - чадварлаг риэлтор эсвэл хуульчийг урина уу. Тэр бичиг баримтыг судалж, шинжээчийн дүгнэлт өгнө.

Үүсгэн байгуулалтын баримт бичиг - бүх зүйл хуулийн дагуу явагдах болно

Хөгжүүлэгчийн үүсгэн байгуулах баримт бичигт дараахь зүйлс орно.

• Компанийн дүрэм;
• TIN гэрчилгээ;
• OGRN гэрчилгээ;
• Хуулийн этгээдийн улсын нэгдсэн бүртгэлд бүртгүүлсэн тухай гэрчилгээ.

Компанийн нэрийг зөв бичих, бодит болон хууль ёсны хаяг нь давхцаж байгаад анхаарлаа хандуулна уу. Компанийг үүсгэн байгуулагчид болон хамтран эзэмшигчдийн талаарх дэлгэрэнгүй мэдээлэл, удирдах байгууллагуудын саналын хуваарилалтын талаар лавлах нь зүйтэй болов уу. Тус компанийн сүүлийн гурван жилийн хугацаанд зарсан объект, хаягийн талаарх мэдээлэл маш чухал. Орон сууцны цогцолбор тус бүрийн хүргэх хугацаа төлөвлөсөн хугацаатай хэр нийцэж байгааг олж мэдэх хэрэгтэй.

Хэрэв зарим мэдээлэл танд найдваргүй мэт санагдаж байвал, эсвэл баримт бичиг болон хөгжүүлэгчийн албан ёсны вэбсайт дээрх өгөгдлүүдийн хооронд зөрүү байгаа бол болгоомжтой байж, мэдээллийг дахин дахин шалгах нь дээр.

Хөгжүүлэгчийн лиценз, барилгын зөвшөөрөл - хүчинтэй байх хугацааг шалгана уу

Барилгын компани бүр тусгай зөвшөөрөлтэй байх ёстой, шинээр баригдах барилга байгууламж барих зөвшөөрөлтэй байх ёстой

Хөгжүүлэгчийн лиценз бол боломжит хувьцаа эзэмшигчийн судлах ёстой өөр нэг баримт бичиг юм. Энэ нь тухайн компанид барилгын үйл ажиллагаа явуулах эрхийг олгодог. Юуны өмнө та худалдан авагчийн хувьд чухал ач холбогдолтой мэдээллийг шалгах хэрэгтэй - хүлээн авсан огноо, лицензийн төрөл, дугаар, баримт бичгийг олгосон эрх бүхий байгууллага.

Хамгийн эхний хийх зүйл бол лицензийн хугацаа дуусаагүй байгаа эсэхийг шалгах явдал юм. Оффисын ажилтнуудаас баримт бичгийн эх хувийг харуулахыг хүс. Хөгжүүлэгч нь хүчин төгөлдөр лицензтэй байх нь маш чухал бөгөөд энэ нь компанийн үйл ажиллагааг хууль ёсны болгодог.

Хоёр дахь чухал баримт бичиг бол барилгын зөвшөөрөл юм. Тус компани нь хэд хэдэн төслийг нэгэн зэрэг барьж байгуулах боломжтой тул орон сууц худалдаж авах гэж буй төсөлдөө бүртгүүлсэн эсэхээ шалгаарай. Хөгжүүлэгч нь нэг объектын баримт бичгийг бэлтгэж, хэд хэдэн орон сууцны цогцолборыг зэрэгцүүлэн барих тохиолдол байдаг. Түүнчлэн зөвшөөрлийн хугацаа дууссан байж болзошгүй тул олгосон огноог шалгана уу.

Байшин барихад бидэнд ямар зардал гарах вэ?

Хэрэв барилгын зөвшөөрөл, лицензтэй бүх зүйл эмх цэгцтэй байгаа бол та төслийн мэдүүлгийг судалж болно. Энэ нь ирээдүйн байшингийн талаархи бүх мэдээллийг агуулдаг тул энэ баримт бичгийн ач холбогдлыг хэт үнэлж болохгүй.

Хөгжүүлэгч нь бүх боломжит хөрөнгө оруулагчид үүнийг хянаж үзэхийн тулд мэдэгдлийг олон нийтэд нээлттэй болгох ёстой. Энэ нь ОХУ-д батлагдсан техникийн зохицуулалт, тогтоосон стандартад нийцэж байгаа эсэх талаар дүгнэлт гаргадаг барилгын улсын экспертизэд хамрагддаг.

Төслийн мэдэгдэлд заасан мэдээлэлд дараахь зүйлс орно.

• барилгын зорилго, хугацаа, үе шат;
• төслийн хаяг;
• газар, барилга барих зөвшөөрөл;
• орон сууцны тоо, техникийн шинж чанар;
• тухайн байшингийн оршин суугчдын дундын эзэмшилд шилжүүлэх эд хөрөнгийн бүрэлдэхүүн;
• оршин суугчдын дундын өмчлөлд хамаарахгүй байрны чиг үүрэг, зориулалт;
• байшинг ашиглалтад оруулах хүлээгдэж буй хугацаа, үүнийг хариуцах байгууллагын нэр;
• санхүүгийн эрсдэл, түүний даатгал;
• төслийн тооцоолсон өртөг;
• ажлын бие даасан үе шатыг гүйцэтгэх үүрэг бүхий гүйцэтгэгчдийн жагсаалт;
• барилгын ажилд нэмэлт хөрөнгө оруулалтын талаархи мэдээлэл;
• хөгжүүлэгч хүлээсэн үүргээ биелүүлэх арга зам.

Түрээс эсвэл өмчлөх: бид газрын бичиг баримтыг шалгадаг

Энэ газар хэний өмч болохыг мэдэх нь чухал

Компани болон түүний барилгын төслүүдийн хууль ёсны байдлыг баталгаажуулсан баримт бичгээс гадна барилга барьж буй газар нь адилхан чухал юм. Газрын бичиг баримт нь бүрдээгүй бол бэлэн болсон байшин нь ашиглалтад орохыг олон жил хүлээж, түүнийг дагаад аз таарсан хувь нийлүүлэгчид газрын харилцаагаа зөв бүрдүүлээгүй компанид ханддаг.

Бүтээн байгуулагч нь урт хугацааны түрээсийн буюу үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөлд байгаа газар дээр орон сууцны барилга барьж болно. Хэрэв компани болон газар өмчлөгчийн хооронд түрээсийн гэрээ байгуулагдсан бол төлөвлөсөн барилгын ажил дуусахаас өмнө хугацаа нь дуусах эсэхийг шалгах хэрэгтэй. Хэрэв хөгжүүлэгч нь өмчлөх эрхийн гэрчилгээний үндсэн дээр газар эзэмшдэг бол үүсгэн байгуулах баримт бичиг, гэрчилгээнд байгаа мэдээлэл бүрэн давхцаж байгаа эсэхийг шалгах хэрэгтэй.

Баримт бичигт заасан дэлгэрэнгүй мэдээлэл, юуны түрүүнд талбайн хаяг, талбай, түүний кадастрын дугаарт онцгой анхаарал хандуулаарай. Хэрэв сайтыг түрээслүүлсэн бол түүний эзэмшигчийн дэлгэрэнгүй мэдээллийг тодруулахад гэмгүй.

Барилга угсралтын хүлээгдэж буй болон бодит дуусах хугацаа нь бараг давхцдаггүй гэдгийг санах нь зүйтэй. Ашиглалтанд орох хугацаа нь төлөвлөснөөс нэг жилээр гурван жилээр хоцорч байвал уг төсөл нь урт хугацааны бүтээн байгуулалт гэж албан ёсоор хүлээн зөвшөөрөгдөнө. Тиймээс түрээсийн гэрээнд хангалттай хугацаа өгөх нь чухал юм.

Санхүүгийн тогтвортой байдал, бизнес эрхлэхэд түүний ач холбогдол

Компанийн санхүүгийн байдал нь барилгын чанар, цаг хугацаанаас ихээхэн хамаардаг хамгийн чухал хүчин зүйл юм. Та тайлан баланс, жилийн тайланд үндэслэн энэ талаар санаа авч болно. Хэрэв танд үүнийг өөрөө тодорхойлох хангалттай ур чадвар байхгүй бол мэргэжилтэн - хуульч эсвэл риэлтор ажилд авна уу.

Гэрийнхээ барилгын ажлыг даатгах гэж буй компанийхаа нөхцөл байдлыг шалгаж эхлэхдээ бүх боломжит болгоомжтой байгаарай. Үүнээс таны сэтгэлийн амар амгалан, ирээдүйн сайн сайхан байдал шалтгаална гэдгийг санаарай.