Se știe că în Rusia o cantitate imensă de locuințe este în proprietate comună. Agenții imobiliari consideră că cumpărarea și vânzarea unei astfel de proprietăți este una dintre cele mai dificile tranzacții imobiliare. Vă spunem ce este un share și ce puteți face cu el.

Ce este o cotă într-un apartament?

Totul este simplu, dar în același timp complicat. O cotă, conform Codului civil al Federației Ruse, este proprietatea care aparține a două sau mai multor persoane cu dreptul de proprietate comună. Proprietatea poate aparține mai multor persoane și poate fi împărțită în acțiuni, care este proprietatea comună și, de asemenea, poate fi proprietate comună - adică fără a determina cotele pentru fiecare.

Statisticile cu privire la această problemă variază: se crede că de la 50 la 80% din locuințele urbane din Rusia sunt în proprietate comună. Toate acestea nu sunt doar apartamente comunale care rămân în clădiri istorice din centrele orașelor și clădiri „Stalin”, ci și locuințe în clădiri noi. Adesea familiile tinere se despart, proprietatea este împărțită, iar locuințele devin proprietate comună; Moștenitorii proprietarilor decedați dețin și ei acțiuni în apartamente.

Dacă luăm drept exemplu proprietatea comună, atunci ar fi corect să spunem că acțiunile la astfel de locuințe nu sunt desemnate. Adică, atunci când soții cumpără locuințe și înregistrează apartamentul pe numele soțului sau soției, mai mulți dintre soți vor deveni proprietar. O astfel de proprietate este considerată comună, iar în cazul unei proceduri de divorț și împărțire a proprietății, instanța va împărți locuința în mod egal, cu excepția anumitor cazuri. Apartamentul este împărțit în diferite părți dacă: un copil rămâne cu unul dintre părinți; în cazul în care unul dintre soți a investit sume mari de bani în cumpărare, de exemplu, a vândut un apartament cumpărat înainte de căsătorie.

Proprietate comună- Aceasta este locuința împărțită în acțiuni, fiecare dintre acestea fiind deținută de proprietar. Un apartament poate fi moștenit de mai multe persoane deodată, poate fi achiziționat de doi sau mai mulți cumpărători, poate fi dăruit mai multor persoane sau împărțit în acțiuni de către soți. În certificatul de proprietate, acțiunile sunt întotdeauna desemnate ca o secundă sau o treime etc. Alegerea cotei (cine ar trebui să locuiască în ce cameră) se poate face prin negocieri între părți, precum și în instanță, atunci când acolo se decide procedura de folosire a proprietății. Interesant este că proprietarul poate începe să revendice o cameră întreagă numai atunci când filmarea totală a cotei sale este egală cu sau depășește filmarea camerei dintr-un anumit apartament. Daca cota ta este de 15 metri patrati, iar apartamentul are camere de 12, 16 si 20 de metri patrati. m, poti revendica in instanta doar pentru o camera de 12 metri patrati. m.

Cu toate acestea, proprietarii nu reușesc adesea să ajungă la un acord. Chiar și în instanță, este dificil să se determine ordinea utilizării într-o situație în care patru sau mai mulți proprietari pretind o bancnotă de trei ruble. Avocații spun că în astfel de cazuri instanța nu va împărți încăperile, ci pur și simplu va refuza cererea. Acţionarii vor trebui să vândă sau să schimbe apartamentul.

Este adevărat că există un număr mare de escroci care operează în acest domeniu?

În trecut, se puteau vedea adesea materiale în mass-media despre așa-numita „raidă în apartamente”, când acțiunile în apartamente erau obiect de fraudă. Acum aceste povești sunt mai puțin relevante: din 2015, pentru tranzacțiile care implică înstrăinarea de acțiuni contra cost, a fost solicitat un notar, iar din iunie 2016 a intrat în vigoare în țară o lege conform căreia orice schimbare a proprietății imobiliare. este înregistrată la notar. Experții consideră că această măsură funcționează și împotriva fraudei. Pentru a certifica tranzacțiile cu acțiuni, notarii pot percepe o taxă de cel mult 20 de mii de ruble.

Există cerere pentru astfel de bunuri imobiliare?

Se crede că există mai multe categorii de cumpărători de acțiuni. Sunt ruși care vin în orașele mari din provincii și chiar trebuie să se înregistreze. Se știe că înregistrarea rezolvă multe probleme: este necesară atunci când intrați într-o clinică, obțineți un loc de muncă, trimiteți copiii la școală sau grădiniţă. În plus, există categorii de cetățeni care cumpără acțiuni în apartamente special pentru locuit: nu oricine își poate permite nici măcar un credit ipotecar, darămite să cumpere un apartament, iar mulți nu văd în închirierea unei locuințe o soluție la problemă. Există și profesioniști pe această piață, cei care cumpără apartamente în acțiuni și încearcă să facă profit. De exemplu, există o schemă în care un număr de acțiuni sunt cumpărate și sunt vândute la un preț mai mare proprietarului rămas, care este interesat să cumpere întregul apartament.

Ce poți face cu cota ta într-un apartament?

Poate fi vândut, donat, lăsat în moștenire sau ipotecat. Din păcate, cota nu este întregul apartament și nu se va putea vinde prin simpla punere pe piață. Înainte de a-și vinde proprietatea, mârșarul trebuie să ofere o cotă vecinilor săi. Procedura este reglementată de articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse. În același timp, nu trebuie doar să o oferiți, trebuie să o faceți în scris. Trebuie să trimiteți o notificare care să indice prețul. De regulă, se folosesc scrisori cu confirmare de retur. În cazul în care coproprietarii nu doresc să cumpere partea de apartament care se vinde în termen de o lună de la data primirii scrisorii sau renunță în scris la dreptul de preempțiune înainte de expirarea perioadei, vă puteți pune în siguranță proprietatea. de vânzare. În același timp, există o nuanță importantă: trebuie să-ți vinzi acțiunile exact la prețul și în aceleași condiții pe care le-ai oferit altor acționari. Dacă abateți de la aceste condiții (de exemplu, prin modificarea prețului în timpul vânzării cu unul mai mic), alți proprietari vă pot da în judecată și contesta vânzarea. Excepția de la această regulă este creșterea prețului. În cazul în care mai mulți acționari decid să cumpere o acțiune deodată, vânzătorul însuși poate alege cumpărătorul.

Important de reținut!

Adesea, o problemă la vânzarea unei acțiuni poate fi absența fizică a altor proprietari în apartament. Ei pot locui în alte orașe și țări, dar locația lor exactă nu este cunoscută. Din punct de vedere legal, pentru a respecta cerințele de notificare scrisă către co-partneri, este necesar să existe dovezi că avizele de vânzare au fost trimise acestor persoane la ultimul lor loc de reședință cunoscut. Judecând după practica curentă, este mai bine să aveți la îndemână cantitatea maximă de dovezi că au fost luate toate măsurile de notificare a coproprietarilor. Acest lucru va facilita soluționarea disputelor în instanță mai târziu, dacă apar astfel.

Când cumpărați o cotă într-un apartament, trebuie să știți că înregistrarea la un nou loc de reședință nu necesită acordul proprietarilor altor acțiuni. Trebuie doar să aduci cu tine dovada proprietății. Dacă intenționați să vă mutați într-o cameră cu familia, trebuie să vă amintiți că este necesar acordul coproprietarilor pentru a-i înregistra pe restul membrilor familiei. În astfel de cazuri, experții recomandă cumpărarea unei cote în apartament deodată pentru toți cei care vor locui acolo și pentru cine doriți să vă înregistrați acolo. De exemplu, dacă cumpărați 1/2 cotă într-un apartament pentru patru persoane, merită să-l cumpărați la 1/8 cotă pentru fiecare persoană.

Poți da, gaj sau lăsa moștenire cota ta dintr-un apartament fără să-i întrebi pe ceilalți co-acționari. Separat, merită amintit că în cazul în care proprietarul înstrăinează o cotă în favoarea unui copil căsătorit, cota donată nu poate fi împărțită între soț și soție atunci când aceștia divorțează.

Cum să vinzi o acțiune cât mai eficient posibil?

Specialiştii consideră că varianta ideală, în care se stabileşte preţul maxim pentru cota care este scoasă la vânzare, ar fi vânzarea întregului apartament de comun acord cu ceilalţi coproprietari. Din păcate, acest lucru nu se întâmplă des. Și dacă toate cotele de locuințe sunt vândute separat, pot apărea conflicte care interferează cu timp scurt vinde bunuri imobiliare. În astfel de situații, mulți vânzători apelează la agenții imobiliare speciale, ale căror servicii includ lucrul cu apartamente în comun.

În Rusia, mai mult de jumătate din locuințe sunt în proprietate comună. O cotă într-un apartament nu este o cameră anume sau metri patrati, Acest o parte din dreptul de a deține o locuință pe bază de egalitate cu ceilalți coproprietari. Și a deține o acțiune nu este ca și a deține un apartament. Desigur, puteți elimina partea dvs. din locuință în orice mod doriți, dar există anumite reguli stabilite prin lege. Și pentru a nu cheltui bugetul familiei pe tranzacții care pot fi considerate ilegale, trebuie respectate regulile pentru tranzacțiile cu acțiuni.

Potrivit articolului 244 din Codul civil, proprietatea poate fi fie comună, fie comună.

Proprietatea comună este atunci când cotele din apartament nu sunt desemnate în niciun fel. De exemplu, dacă locuința este achiziționată de soți, dar este înregistrată pe numele unuia dintre ei, aceasta nu înseamnă că acesta este proprietarul apartamentului. În mod implicit, este proprietate comună între soț și soție. În timpul unui divorț și al împărțirii proprietății, judecătorul va împărți apartamentul în mod egal, dar se poate abate de la egalitatea părților dacă:

• copilul rămâne cu unul dintre părinți;
• unul dintre soți a investit o mare parte în apartament (de exemplu, a vândut bunuri înainte de căsătorie).

Proprietatea comună este proprietatea asupra unui apartament împărțit în cote. O astfel de proprietate poate apărea prin diverse motive, De exemplu:

• apartamentul a fost moștenit de mai mulți moștenitori;
• cumpărat sau acceptat cadou de mai multe persoane;
• despărțiți de soți.

În acest caz, cotele sunt întotdeauna indicate în certificatul de apartament, de exemplu, ½, 1/3 etc.

De exemplu, proprietarul unei cote de 1/3 dintr-un apartament de șaizeci de metri nu are dreptul de a îngrădi 20 de metri și de a se stabili acolo.

Cine poate locui în ce cameră poate fi determinat doar în două moduri:

• sunt de acord între ei;
• cere instantei de judecata sa decida procedura de utilizare a spatiului de locuit.

Dar chiar și în cazul unui litigiu, nu este întotdeauna posibil să se obțină o stabilire a procedurii de utilizare a locuinței, de exemplu, dacă un apartament cu două camere are trei sau mai mulți acționari, judecătorul nu va împărți camerele, pur și simplu va refuza cererea din imposibilitate. De aceea în cele mai multe cazuri, litigiile privind acțiunile se rezolvă simplu - prin schimbul sau vânzarea întregului apartament.

Cum puteți dispune de cota dvs.?

Conform articolului 244 din Codul civil, partea dumneavoastră de apartament poate fi:

• vinde sau dona;
• moștenire;
• culcă

Cu toate acestea, deoarece aceasta este încă o cotă, și nu întregul apartament, nu va fi posibil să îl vindeți fără cerere. Articolul 250 din Codul civil a stabilit avantajul coparticipanților la cumpărarea unei acțiuni la vânzarea acesteia. De exemplu, dacă urmează să-ți vinzi acțiunea, trebuie să oferi mai întâi să o cumperi de la tine celorlalți coproprietari ai apartamentului la prețul anunțat. în plus oferta trebuie să fie în scris, de exemplu, într-o scrisoare recomandată cu notificare.

Pentru informația dumneavoastră
Puteți da, lăsa moștenire sau gajați partea dvs. fără a cere.

Dacă vă confruntați cu întrebarea dacă să vindeți sau să donați o acțiune, aveți nevoie de câteva nuanțe:

• dacă dețineți acțiunea pentru mai puțin de 3 ani, va trebui să plătiți impozit de 13% la vânzare;
• la efectuarea unui cadou, donatarul va achita taxa (rudele apropiate - copii, parinti, sot/sotie - nu platesc impozit);
• cota dăruită nu va fi împărțită între soți în caz de divorț, spre deosebire de vândut (aceasta se referă la cazul în care proprietarul acțiunii o înstrăinează în favoarea copilului său, care este deja căsătorit).

Dar înainte de a dispune de o cotă care nu este definită (proprietate comună), aceasta trebuie mai întâi determinată.

Cum să înregistrezi o cotă într-un apartament

După cum sa explicat deja, cota poate fi stabilită fie prin acord, fie în instanță.
Acest lucru este cerut de articolul 244 din Codul civil.

Dacă toți coproprietarii unui apartament comun decid să-și determine pe cale amiabilă cotele, trebuie să faceți acest lucru:

• întocmește un acord scris privind determinarea acțiunilor;
• inregistreaza-l la Rosreestr.

Anterior, toate tranzacțiile imobiliare erau legalizate, dar acum acest lucru nu este necesar. Dar nici nu este interzis.

Iar dacă nu există o înțelegere între asociați, doar judecătorul are dreptul de a stabili cotele. În mod implicit, cotele într-un apartament comun sunt egale. Dar o creștere în favoarea cuiva este posibilă și dacă:

• banii nu au fost investiți în mod egal în cumpărare sau construcție;
• unul dintre coproprietari a îmbunătățit starea apartamentului pe cheltuiala sa (de exemplu, instalarea de alimentare cu apă).

În acest caz, în Rosreestr documentul principal nu va fi un acord, ci o hotărâre judecătorească.

Donarea unei cote într-un apartament

Aceasta este cea mai profitabilă afacere între rudele apropiate. Notifică despre donațiile de la alți co-sharers nu sunt necesare, iar rudele nu plătesc impozit pe cadouri. Donarea are loc în două etape:

• se întocmește un act de dar;
• înregistrată în Rosreestr.

Acordul pentru donarea unei acțiuni, adică a unui act de cadou, este întocmit destul de simplu - descrie cine dă ce, cui și. Contractul descrie nu cota, ci întregul apartament, dar este indicată mărimea cotei. Formular cadou.

După întocmirea actului de donație, acesta trebuie înregistrat la Rosreestr. Puteți veni atât la biroul Rosreestr, cât și la MFC. Pe lângă actul de donație, trebuie să luați pașapoartele donatorului și donatarului și un certificat de cotă.

Refuzul unei cote în apartament în cazul unui cadou este posibil în orice moment. Numai donatarul poate refuza fără motive; donatorul, după ce a semnat actul de donație, poate refuza numai dacă pozitie financiară s-a înrăutățit și donarea unei acțiuni îl va priva de ultima sa casă.

Actul de donație poate fi ulterior anulat dacă donatarul încalcă viața sau sănătatea donatorului. Dar aceasta trebuie să fie o decizie judecătorească, susținută de un verdict.

Refuzul este posibil și atunci când se decide privatizarea apartamentului.

Cum să renunți la o cotă într-un apartament

Dacă apartamentul nu a fost încă privatizat, dar decizia de reînregistrare a fost deja luată, locuința este împărțită în părți egale între toți cei înscriși în apartament. După cum se știe, adulții pot participa la privatizare o singură dată.

Uneori, copiii adulți se întreabă cum să renunțe la o cotă dintr-un apartament în favoarea părinților. Astfel de întrebări nu sunt neobișnuite dacă, de exemplu, este posibil să se obțină apartament de serviciuîn baza unui certificat militar sau în cadrul programului de locuințe. Există două opțiuni pentru dezvoltarea evenimentelor:

• poți fi externat din casa părintească înainte de privatizare;
• scrie un refuz de privatizare de la notar.

În acest caz, contractul de transfer apartament se va întocmi numai cu părinții. Dar situatia este cu totul alta daca copilul este minor. Chiar dacă consiliul de tutelă permite externarea copilului într-o altă locuință, tranzacția poate fi ulterior declarată nulă. Prin urmare, este mai bine să nu vă asumați riscuri și să includeți copilul în privatizare.

Cota de copil in apartament

Copiii reprezintă un segment special protejat al populației de către stat.. Dacă copilul are
proprietate sub formă de cotă dintr-un apartament, părinții pot dispune de ea, dar sub supravegherea atentă a consiliului de tutore. în care cota nu poate fi vândută decât și parintii nu au dreptul sa fie cumparatori .

Pentru a vinde acțiunile unui copil, trebuie îndeplinite următoarele condiții:

• asigurați copilului alte locuințe, care să nu fie mai mici sau mai proaste;
• obține permisiunea scrisă de la consiliul de administrație pentru vânzare.

Există situații în care, înainte de vânzare, unui copil i se dă o parte dintr-un apartament, de exemplu, apartamentul unei bunici, iar apoi apelează la tutelă pentru permisiune. Această abordare este fundamental greșită, deoarece copilul are acum atât o cotă în apartamentul bunicii, cât și în cel vândut. Și în schimbul cotei vândute, trebuie să-i oferi ceva copilului.

Soluţie
Înainte de a merge la tutelă, trebuie să întocmiți un acord preliminar de donație sau cumpărare și vânzare a unei acțiuni în favoarea copilului.

Și după ce tutela dă permisiunea de vânzare, puteți întocmi un acord de bază, conform căruia cota din apartament va deveni proprietatea copilului în loc de ceea ce a fost vândut.

Dar reţineţi că tutela poate interzice vânzarea dacă:

• cota dobândită are cel mai rău specificații comparativ cu ceea ce se vinde (de exemplu, nu există apă curentă);
• noul apartament este situat într-o zonă mai proastă decât cea existentă (de exemplu, la periferie, departe de școală);
• locuințe încă nu au fost construite (cooperativă).

Cum să anulezi vânzarea unui apartament

Greșeli la cumpărarea unui apartament

Avocat imobiliar

Gordon Andrei Eduardovici

După modificările „revoluționare” din legislația civilă din 2013, modificările aduse legii privind înregistrarea drepturilor din vara anului 2016 și au intrat în vigoare în ianuarie 2017 lege noua„La înregistrarea bunurilor imobiliare” nr. 218-FZ, ne așteptăm la o creștere a fraudei pe piața imobiliară rezidențială și nerezidențială din Rusia.

Ca urmare a modificărilor, din 15 iulie 2016 a fost sistată eliberarea certificatelor de proprietate asupra bunurilor imobiliare, iar valabilitatea certificatelor de proprietate asupra imobilului emise anterior a fost încetată.

Din 15 iulie 2016, dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare este confirmat doar de informațiile din noul Registrul Imobiliar Unificat de Stat (USRN), în care au fost combinate registrul USRE existent anterior și Cadastrul Imobiliar.

Principala inovație a anului 2017 este capacitatea de a înregistra drepturi asupra oricărei proprietăți din Rusia în orice departament teritorial al serviciului de înregistrare rus. Adică, proprietatea unui apartament în Moscova poate fi înregistrată prin depunerea documentelor în Vladivostok.

În mod similar, puteți înregistra sarcini, interdicții etc. pe apartamente și alte imobile.

Nu există nicio îndoială că multe modificări convenabile ale legislației pot fi folosite de cetățenii necinstiți. Mai mult, capacitatea unui proprietar respectabil de a-și apăra dreptul încălcat din ianuarie 2017 nu a fost simplificată, ci, dimpotrivă, va necesita cheltuieli suplimentare.

Cumpărarea de acțiuni într-un apartament din Moscova

Cu unele excepții, procedura în sine și reglementare legislativă— Achiziția de acțiuni într-un apartament din Moscova în 2017 nu s-a schimbat. Procedura de cumpărare a dreptului de proprietate în comun a unui apartament, a cotei sau a părților într-un apartament urmează procedura în vigoare în anul 2016.

Totodată, în 2017, achiziționarea unei cote de apartament și a tuturor cotelor dintr-un apartament trebuie să țină cont de noua lege „Cu privire la înregistrare de stat imobiliare” Nr. 218-FZ.

Regula de bază: cumpărare acțiunile unui apartament de către un terț (nu proprietarul uneia dintre acțiuni) este posibilă numai dacă cota nu este achiziționată de proprietarii altor acțiuni ale apartamentului sau aceștia nu refuză să cumpere - dreptul de preempțiune la cumpărarea unei acțiuni (articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse).

Conform acestei reguli, vânzătorul acțiunii este obligat să notifice fiecare participant în proprietatea comună a apartamentului despre vânzarea acestuia. În acest caz, vânzătorul trebuie să informeze și despre toate condițiile vânzării propuse.

Uneori dreptul de prim refuz creează obstacole pentru ca proprietarul să-și vândă cota la prețul pieței. Încercând eludarea dreptului de prim refuz, vânzarea unei acțiuni către un străin se camuflează prin donarea de acțiuni mici, de exemplu, acestea dau o cotă corespunzătoare la 1 mp. sau mai puțin, iar în viitor partea rămasă din apartament este vândută noului „deținător de dobândă”.

Această schemă nu trebuie utilizată în acest moment. Practica de arbitrajîn disputele despre astfel de donații, este destul de clar - în funcție de circumstanțele specifice, dintr-un motiv sau altul, tranzacțiile sunt recunoscute ca nevalide: simulate, ilegitime etc.

Cumpărătorul ar trebui să încheie tranzacția în condiții realiste și ar trebui să solicite vânzătorului să furnizeze notificări adecvate înainte de tranzacție.

Privind în viitor, trebuie remarcat: În această parte, forma notarială a unei tranzacții cu acțiuni ar trebui, probabil, să asigure protecția intereselor participanților la proprietatea comună. La pregătirea unei tranzacții, notarul trebuie să asigure respectarea dreptului de prim refuz de a cumpăra o acțiune.

Însă în ceea ce privește acțiunile mici, legea nu conține restricții pentru ca proprietarul să vândă sau să doneze o acțiune în funcție de mărimea acesteia. Notarul nu poate interzice proprietarului să finalizeze o tranzacție în condițiile sale.

A doua regulă- de câțiva ani încoace toate tranzacţiile de înstrăinare de acţiuni apartamentele se fac doar in forma notariala, în caz contrar, aceste tranzacții sunt nule.

Cu toate acestea, după ce a stabilit un formular notarial obligatoriu, legiuitorul a „uitat” să stabilească un beneficiu pentru cumpărători - protecție 100% împotriva litigiilor privind o astfel de tranzacție.

Înseamnă că o tranzacție notarială NU este mai de încredere comparativ cu scrierea simplă! Dimpotrivă, adesea o tranzacție notarială se dovedește a fi mai riscantă pentru ambele părți la cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare.

Cumpărătorii și vânzătorii cred asta Notarul este obligat să asigure legalitatea tranzacției pe care o certifică și se retrage de la controlul asupra conținutului juridic al contractului notarial. În același timp, participanții la tranzacțiile notariale nu cred că conceptul de „legalitate” este foarte flexibil. Iar în cazul unui litigiu, însuși faptul încheierii unei tranzacții notariale nu oferă părților la tranzacție niciun avantaj, garanții sau protecție sporită.

Este important ca cumpărătorul să știe: Cumpărătorul trebuie să controleze toate acțiunile notarului, începând de la alcătuirea documentelor solicitate de notar și verificarea acestora, până la termenii contractului întocmit de notar. Din păcate, legea nu dezvăluie ce circumstanțe, acțiuni sau documente specifice asigură legalitatea unei tranzacții certificate de notar și trebuie luate în considerare înainte de a efectua o tranzacție.

De asemenea, pentru asigurarea legalității, legea nu impune notarului obligații specifice de a efectua acțiuni și manipulări specifice pentru verificarea juridică a acțiunilor, apartamentelor, tranzacțiilor anterioare cu acțiuni și apartamente, precum și evaluarea documentelor și informațiilor primite în cursul pregătirea tranzacției.

În astfel de condiții, decizia notarului cu privire la absența obstacolelor în calea tranzacției și certificarea acesteia este Opinie subiectivă notar în fiecare situaţie specifică. În virtutea legii, această opinie a notarului nu este incontestabilă și, prin urmare, tranzacțiile notariale sunt contestate în mod regulat în instanță în condiții de egalitate cu ceilalți.

Pentru Cumpărătorii unei cote sau a tuturor cotelor dintr-un apartament, se aplică o regulă simplă:

1) participă la pregătirea tranzacției împreună cu notarul,

2) verificați singur întregul istoric al apartamentului,

3) verifica toti termenii contractului intocmit de notar.

Cumpărătorul trebuie să cunoască și să înțeleagă:

O tranzacție imobiliară este un proces în mai multe etape. În cazul unei tranzacții simple: cumpărare și vânzare, cadou sau mai multe tranzacții interdependente, de exemplu tranzacții alternative sau în lanț, notarul efectuează doar o parte a lucrării la tranzacția imobiliară - certificarea acesteia.

Totodată, în lanțul de tranzacții, tranzacțiile rămase pot să nu fie legalizate, iar asigurarea executării interconectate a tuturor tranzacțiilor este preocuparea părților la tranzacții, și nu a notarului. Notarul nu este obligat să știe despre alte tranzacții dacă acestea nu au legătură directă cu tranzacția care este certificată, de exemplu, atunci când vinde acțiunile unui minor.

În plus, potrivit legii, notarul nu are împuternicirea să efectueze alte etape ale tranzacțiilor imobiliare: 1) organizarea decontărilor pentru tranzacții imobiliare și 2) organizarea transferului de imobile în cadrul tranzacției.

Dimpotrivă, pentru părțile la tranzacție (cumpărător și vânzător, donator și donatar), și cu atât mai mult atunci când sunt efectuate tranzacții alternative sau lanțuri de tranzacții, fiecare etapă a tranzacției separat și împreună și pentru toți participanții este importantă. .

Oricum: Pentru problemele descoperite în urma unei tranzacții imobiliare notariale, părțile, nu notarul, poartă întreaga responsabilitate.

Când plănuiți să cumpărați bunuri imobiliare, în special imobile scumpe, scopul cumpărătorului este cumpararea unei proprietati, și nu etapa sa separată - semnarea acordului și certificarea acestuia de către un notar. Participarea unui notar la o anumită etapă a tranzacției nu garantează legalitatea achiziției de imobil în ansamblu și nici chiar executarea corectă a acestei etape a achiziției.

Schema de fraudă cu apartamente comune

Există multe scheme de înșelătorie care implică partajarea apartamentelor. Unul dintre cele mai recente cazuri cunoscute de noi a avut loc înainte de noul an 2017. Și credem că va fi folosit în viitor.

Circumstanțele tranzacției: Un moscovit a moștenit un apartament într-una dintre zonele prestigioase ale Moscovei, cu vedere la Mănăstirea Novodevichy.

În scopul schimbului pentru Casă de vacanță Un moscovit a început să vândă un apartament. Un cumpărător a fost găsit destul de repede. Documentele pentru apartament au fost strânse încă de la înregistrarea moștenirii, rămâne doar finalizarea tranzacției de vânzare-cumpărare și înregistrarea de stat.

Cumpărătorul a cerut să înregistreze vânzarea apartamentului către mai mulți proprietari, deoarece el și părinții soției schimbă zona (ieșirea), iar aceștia cer să înregistreze cotele apartamentului pe numele lor.

Cumpărătorul și rudele lui s-au dovedit a fi oameni drăguți, inteligenți și cu aspect bogat. Cumpărătorul însuși, avocat competent, s-a angajat să oficializeze tranzacția. Vânzătorul avea experiență în înregistrarea proprietății ca moștenire și vânzarea unei daci, așa că nu a angajat un avocat sau un avocat imobiliar.

Am ales o bancă și am comandat seifuri. În ziua stabilită, au fost semnate 4 tranzacții cu patru părți din apartament.

După perioada stabilită, vânzătorul de la MFC a primit un singur contract de cumpărare și vânzare pentru o cotă din apartament. S-a dovedit că documentele pentru restul de trei acțiuni nu au fost depuse pentru înregistrare. Acești cumpărători nu au putut fi găsiți. Nu locuiau la locul de înregistrare.

Conform acordului de închiriere a seifurilor bancare, după expirarea perioadei de acces la seifurile vânzătorului, cumpărătorii au avut acces și au luat bani din seifuri.

Trucul este că vânzătorul a decis să economisească bani și apartamentul a fost vândut la preț redus, întrucât era deținut de vânzător de mai puțin de 3 ani, și a fost moștenit.

Este foarte important ca în această situație vânzătorul să nu aibă în mâinile sale acordurile inițiale de vânzare și cumpărare de acțiuni către aceste „rude”. Au fost luate cu prudență de cumpărătorul a ¼ de acțiune.

Ce s-a întâmplat:

De altfel, vânzătorul le-a vândut escrocilor un apartament cu trei camere la un preț avantajos. Cert este că cumpărătorul l-a convins cumva pe vânzător nu doar să vândă apartamentul către patru proprietari, ci să încheie un contract separat de cumpărare și vânzare pentru fiecare acțiune cu fiecare dintre cumpărători! Având în vedere că prețul apartamentului a fost redus semnificativ, în conformitate cu contractele, vânzătorul poate cere cumpărătorilor să plătească prețul specificat în contract, și nu prețul de piață pentru care a vândut efectiv apartamentul.

• Apartamentul are un nou coproprietar cu ¼ cota. Legalitatea acestei tranzacții în sine este greu de respins; legea este pe deplin respectată.
• Proprietarul și-a anunțat deja intenția de a se muta în apartament și de a locui acolo. În cazul în care vânzătorul se opune, se va obține o hotărâre judecătorească privind ocuparea.

1. Costitor pentru escroci și, prin urmare, rar folosit. În acest caz, acțiunile rămase pot fi transferate cumpărătorilor pe baza unor acorduri încheiate. Contractele acestora sunt întocmite în strictă conformitate cu legea. Iar termenul limită de depunere a documentelor pentru înregistrarea transferului de proprietate nu este limitat de lege. Este inutil ca vânzătorul să meargă în instanță, nu va putea contesta contractele. Vânzătorul va trebui doar să se mulțumească cu suma redusă specificată în contracte.
2. Escrocii se vor muta în apartament și vor înfometa vânzătorul, determinând vânzătorul să le vândă acțiunile rămase pentru aproape nimic.

Perspectiva de a fi acuzat de fraudă este slabă. În lipsa unui acord privind acțiunile, este imposibil să se dovedească existența acestora, precum și faptul semnării lor.

În ceea ce privește costul unei acțiuni dintr-un singur contract, Cumpărătorul nu va refuza să plătească această sumă mică.

Dar vânzătorul se pare că nu va putea anula vânzarea unei părți sau a apartamentului în ansamblu.

Cum să anulezi vânzarea unui apartament

Cum să anulați vânzarea unui apartament în această situație este o mare întrebare. Cel mai probabil, acest lucru va fi nu numai dificil, ci și foarte dificil, dacă nu imposibil. Potrivit legii privind înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiilor cu aceasta (în vigoare la momentul tranzacției), proprietatea înregistrată asupra bunurilor imobile poate fi contestată numai în instanță.

Cumpărătorul nu a ținut cont că din 2013 tranzacțiile imobiliare nu necesită înregistrare de stat și intră în vigoare imediat după semnarea contractului.

Vânzătorul credea că este în siguranță până la înregistrarea contractelor. Adică până nu se înregistrează contractele acestea nu există și nu este obligat să facă nimic.

Din punct de vedere juridic, contractele au fost intocmite impecabil.

Dacă cumpărătorii nu refuză să plătească prețul contractului, vânzătorul pur și simplu nu are niciun temei pentru nicio pretenție. Contractele sunt încheiate și executate. Proprietatea va fi reînregistrată noilor proprietari.

Pretențiile vor fi cel mai probabil împotriva vânzătorului, deoarece, potrivit acestuia, acesta împiedică primul cumpărător să se mute în apartament și refuză să depună cereri de reînregistrare a celor ¾ părți rămase ale apartamentului celor trei cumpărători rămași.

Potrivit Codului civil al Federației Ruse, a anula vânzarea unui apartament, în acest caz, aceasta înseamnă invalidarea fiecăruia dintre cele patru contracte de cumpărare și vânzare pentru o cotă din apartament.

Cazurile și motivele pentru declararea tranzacțiilor invalide sunt prevăzute în articolele 168 – 179 din Codul civil al Federației Ruse. În situația actuală, ținând cont de informațiile primite de la vânzător, nu am identificat niciun semn care să permită vânzătorului să conteze pe o hotărâre judecătorească pozitivă.

Greșeli la vânzarea unui apartament

Vânzătorul a recunoscut greșeli tipice cand vinzi un apartament:

1. Vânzarea independentă a unui apartament fără participarea unui avocat specializat sau a unui agent imobiliar.

În acest caz, vânzătorul a finalizat tranzacția în mod independent, fără cunoștințele și experiența corespunzătoare.

Dacă doriți să economisiți bani, este posibil să găsiți singur un cumpărător sau vânzător, dar pregătirea tranzacției și implementarea acesteia trebuie să fie încredințate unui specialist.

Doar un avocat imobiliar poate verifica puritatea legală a unui apartament la cumpărare.

1. Cerințele exotice ale cumpărătorului sau condițiile tranzacției.

În acest caz, vânzătorul ar fi trebuit să se ferească de cerința de a încheia patru acorduri separate cu fiecare dintre cumpărătorii acțiunilor.

La efectuarea tranzactiilor similare se incheie un acord general si se intocmeste pentru fiecare dintre cumparatori.

În consecință, dacă apar întrebări în timpul înregistrării drepturilor de proprietate, înregistrarea drepturilor va „îngheța” pentru toți cumpărătorii și nu ca în acest caz. Și depunerea documentelor pentru înregistrare în cadrul unui singur acord se efectuează numai simultan dacă toate părțile la tranzacție sunt prezente.

1. Vânzătorul păstrează întotdeauna originalele contractului încheiat cu el până când le depune spre înregistrare. Este posibil să le transferați unui terț - avocatul dumneavoastră pentru o tranzacție imobiliară, un agent imobiliar.

   Avocat imobiliar

   Gordon Andrei Eduardovici

În timpul privatizării, dreptul de a deține imobile a fost distribuit între toți membrii familiei care erau înscriși în apartament în acel moment.

La moștenire

Dacă în testament (sau la înregistrarea unei moșteniri) sunt indicate mai multe persoane pentru un apartament, atunci fiecare dintre ele își primește cota.

Proprietatea este înregistrată ca o fracție - de exemplu, 1\2, 1\3 etc. Certificatele de proprietate pe hârtie nu sunt utilizate în prezent, iar documentul care confirmă dreptul de proprietate este un extras din Registrul Unificat de Stat al Proprietății (USRN).

Ce poți face cu partea ta?

1. Selectați partea dvs

Proprietarul unei cote într-un apartament are dreptul de a deține și de a dispune de el la propria discreție, indiferent de mărimea acestuia. Când cota nu este alocată (adică nu este clar care cameră îi aparține cui), proprietarii înșiși pot conveni cine va deține ce teritoriu. Bucătăria, baia, toaleta și coridorul sunt de obicei comune.

Pentru ca proprietarii să aibă posibilitatea de a folosi o anumită zonă, se poate întocmi un Acord prin care se stabilește procedura de utilizare a spațiilor de locuit. „Dacă oamenii nu sunt de acord, se duc în instanță și acolo decid cine primește care cameră”, spuneavocat al Camerei Avocaților din Moscova Elena Gabrielyan.- De fapt, după stabilirea ordinii de utilizare, apartamentul devine comunal.”

2. Vinde-ți cota

Principalele dificultăți pentru proprietarii de acțiuni pot apărea dacă un proprietar dorește să-și vândă partea sa din proprietate. De O persoană nu își poate vinde cota fără acordul altor proprietari de apartamente. Prin urmare, mai întâi trebuie să anunțați în scris ceilalți proprietari. „Dacă decideți să vă vindeți acțiunile, mai întâi trebuie să oferiți să cumpărați acțiunea coproprietarului”, spuneElena Gabrielyan.„Legea prevede dreptul de prim refuz.”

În primul rând, trebuie să contactați un notar și să redactați o notificare. Trebuie să indice prețul acțiunii și procedura de plată. „După ce alți participanți la proprietatea partajată primesc notificare, aceștia au dreptul, în termen de 30 de zile, fie să cumpere o acțiune de la dumneavoastră la prețul specificat, fie să refuze să cumpere”, spuneȘef al Departamentului de suport pentru tranzacții și înregistrare la HEADS Consulting Marina Katyanina.- Tăcerea în acest caz este considerată drept consimțământ la înstrăinarea către terți.”

În cazul înstrăinării unei acțiuni cu încălcarea acestor reguli, coproprietarul ale cărui drepturi au fost încălcate are dreptul să introducă o acțiune în justiție pentru a-și transfera drepturile cumpărătorilor. Atunci tranzacția încheiată anterior este considerată invalidă.

Proprietarii altor acțiuni pot împiedica vânzarea: sunt de acord să cumpere acțiunea, dar nu iau nicio măsură pentru cumpărare. Există o cale de ieșire din această situație. „Este necesar să se înștiințeze din nou coproprietarul, dar în înștiințarea propriu-zisă se precizează clar condițiile de efectuare a plății avansului, se stabilește data tranzacției, data la care trebuie să se prezinte în fața notarului pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare. ”, sfătuieșteMarina Katyanina.„În acest caz, dacă coproprietarul nu respectă termenele, înseamnă că a refuzat să-și exercite dreptul de preempțiune la cumpărare.”

Dacă unul dintre rezidenți este minor

Vânzarea unui apartament comun, ca oricare altul, este complicată dacă acolo sunt înregistrați copii minori. Autoritățile de tutelă și tutelă, atunci când își dau acordul pentru înstrăinarea unui apartament, trebuie să verifice în ce condiții va fi mutat copilul.

Dacă un copil are o cotă din apartamentul vândut, atunci și alți proprietari îi anunță părinții sau tutorele despre vânzare.

Apropo, dacă un adult poate fi înregistrat într-un apartament numai cu acordul tuturor proprietarilor, atunci un minor (dacă părinții lui sunt înregistrați acolo) poate fi înregistrat fără acordul lor.

3. Închiriază o cotă

Poți închiria cota care ți-a fost alocată din apartament, dar numai cu acordul altor proprietari. Mai mult, consimțământul trebuie să fie scris, clarificăElena Gabrielyan.Cu toate acestea, de fapt, unii oameni își închiriază acțiunile fără un astfel de acord, deși acest lucru este ilegal. Când se întâmplă acest lucru, nimeni nu poate interveni decât instanța. „Dacă unul dintre proprietari s-a plâns de chiriași neautorizați, poliția nu va putea ajuta; chiriașii își vor putea apăra drepturile doar în instanță”, explică avocatul.

Cum sunt împărțite responsabilitățile deținătorilor de acțiuni?

Responsabilitatea principală a coproprietarilor apartamentului este plățile pentru locuințe și serviciile comunale. Marina Katyanina de la HEADS Consulting notează că proprietarii poate împărți costurile de utilități proporțional cu mărimea cotei. „Cu toate acestea, ar trebui să vă amintiți că chitanțele separate pentru plată nu fac din spațiul dumneavoastră un apartament comun”, avertizează ea. „Veți avea un singur cont personal.”

Adevărat, acum această problemă poate fi rezolvată doar în instanță. Pentru fiecare proprietar se va stabili o procedură de plată pentru locuințe și servicii comunale proporțional cu cotele de proprietate.

Dacă unul dintre proprietari nu plătește pentru locuințe și servicii comunale, proprietarul debitor va fi pârât în ​​dosarul de recuperare a creanțelor. „Pentru a evita să ajungi într-o situație în care electricitatea sau apa îți sunt întrerupte, este mai bine să plătești datoria acumulată pentru un alt coproprietar și apoi să mergi în instanță cu o cerere de recuperare a cheltuielilor efectuate de la acesta”, ne sfătuiește.Marina Katyanina.