Când un contract de cumpărare și vânzare pentru un apartament este considerat invalid. Recunoașterea tranzacției de cumpărare și vânzare ca fiind nevalidă. Încălcări în timpul privatizării

Apar situații când una dintre părți, după încheierea unui acord, își dă seama că nu ar deranja să anuleze înțelegerea și să returneze totul la locul său.

Pentru a face acest lucru, proprietarul proprietății în litigiu trebuie să contactați judecătoria de la locația apartamentului cu declarație de revendicare. Cum să depuneți corect o reclamație este descris mai jos.

Dacă deveniți o victimă a escrocilor, atunci depuneți în același timp o declarație la poliție și cereți deschiderea unui dosar penal.

Nuanțe la întocmirea unei declarații de revendicare

Cererea trebuie să conțină următoarele informații:

Dacă ai cumpărat un apartament și faci un proces, atunci Puteți cere rambursarea costurilor dvs. de la vânzător.

De obicei, întocmirea contractului și alte costuri sunt suportate de cumpărător. Și dacă este vina vânzătorului că tranzacția este invalidată, atunci este logic ca acesta să plătească ceea ce ai cheltuit.

Toate documentele care confirmă legalitatea revendicărilor dumneavoastră sunt atașate cererii.

Procedura de examinare a unei cereri în instanță

Când scrieți o declarație și adunați dovezi documentare ale cuvintelor dvs., puteți merge în instanță. Dacă aveți un caz dificil și nu credeți că îl puteți rezolva singur, contactați avocații.

Un specialist angajat vă va ajuta cu colectarea documentelor și întocmirea unei cereri și vă va reprezenta în instanță.

Amintiți-vă că va veni și inculpatul în instanță. Și cu siguranță nu cu mâinile goale. Prin urmare, luați în considerare împreună cu avocatul dumneavoastră ce puteți opune cuvintelor și documentelor sale.

Mărturiile martorilor, de exemplu, dacă sunt adevărate, judecătorul le va percepe ca pe un argument suplimentar pentru a lua o decizie în favoarea dumneavoastră.

Cât de repede va avea loc procesul și dacă o singură întâlnire va fi suficientă pentru a anula contractul de cumpărare și vânzare pentru un apartament sau dacă vor fi necesare altele, depinde de cazul specific. Judecătorul va decide acest lucru.

Video: Este posibil să contestați un contract de cadou, un testament sau un contract de cumpărare și vânzare rezidențială?

În videoclip, avocatul explică cum, în conformitate cu normele legislației în vigoare, să conteste orice urme de imobile.

Descrie modul în care se procedează la contestarea acordului în temeiul căruia imobilul a fost înstrăinat și cum poate fi dovedită în instanță nulitatea tranzacției.

De la 5% la 15% din tranzacțiile imobiliare încheiate sunt contestate în instanță după ceva timp, iar unele dintre ele sunt declarate invalide. Site-ul portal a numărat 11 factori, fiecare dintre care poate deveni un motiv pentru declararea unei tranzacții de cumpărare și vânzare de locuințe invalidă sau nulă. Cumpărătorul poate contracara acești factori cu un sistem de protecție în trei etape împotriva anulării tranzacției.

Contractul de cumpărare și vânzare pentru un apartament poate fi anulat folosind unul dintre cele trei mecanisme:

• Contestarea tranzacției;
• Recunoașterea tranzacției ca nulă;
• Rezilierea contractului de vânzare-cumpărare.

Provocator- este recunoașterea contractului de vânzare-cumpărare ca nul ca urmare a unei contestații la instanță a părții interesate. Contractul va fi declarat nul dacă reclamantul face dovada că în timpul tranzacției nu au fost luate în considerare sau au fost încălcate drepturile sale asupra apartamentului. Inițiatorul contestației pot fi moștenitorii, soțul și alte rude ale vânzătorului, creditorul acestuia și alte persoane. Termenul de prescripție pentru contestarea unei tranzacții este de 1 an din momentul în care persoana interesată a aflat despre încălcarea drepturilor sale.

Nesemnificativ. O tranzacție va fi considerată nulă dacă a fost finalizată cu încălcarea clară a legii. Adică, o astfel de tranzacție este nevalidă în mod implicit. Totuși, pentru a recunoaște faptul nulității unei tranzacții, uneori este necesară și apelarea la instanță. Semnele de nulitate ale tranzacțiilor sunt prevăzute în articolele 168-172 din Codul civil al Federației Ruse. Tranzacțiile încheiate cu minori sau persoane incapabile, tranzacțiile imaginare și simulate, precum și cele efectuate pe hârtii falsificate vor fi nule. Termenul de prescripție este de 3 ani, dar poate fi mărit la 10 ani.

Încetarea. Contractul de cumpărare și vânzare poate fi reziliat de comun acord sau prin instanță, la cererea uneia dintre părți, în cazul unei încălcări semnificative a acordului de către cealaltă parte (articolul 451 din Codul civil al Federației Ruse). . De exemplu, dacă cumpărătorul nu a achitat integral suma tranzacției, sau dacă se dovedește că caracteristicile reale ale apartamentului diferă de cele declarate. Totuși, potrivit literei legii, la încetarea contractului, vânzătorul are dreptul să nu returneze cumpărătorului banii primiți de la acesta. Prin urmare, apropo, avocații sfătuiesc să se introducă în contractul de cumpărare și vânzare o condiție privind restituirea banilor la încetarea tranzacției.

Cumpărătorul suferă din cauza încălcării contractului

Formal, atât vânzătorul (și rudele sale), cât și cumpărătorul pot insista asupra anulării unei tranzacții imobiliare. În practică, cumpărătorii încearcă să anuleze tranzacția extrem de rar. La urma urmei, cumpărătorul este cel care va suferi mult mai mult de pe urma rupturii relației contractuale. După ce contractul de cumpărare și vânzare este declarat nul (nul), proprietatea este returnată vânzătorului, iar banii trebuie returnați cumpărătorului. În practică, vânzătorul, de regulă, declară că nu mai are banii - i-a cheltuit, i-a pierdut. Aceasta înseamnă că rambursarea către cumpărător se întinde pe mai mulți ani - vânzătorul plătește cumpărătorului un anumit procent din salariul său timp de ani. Sau nu plătește nimic dacă nu are venituri oficiale.

Cumpărătorul poate avea alte pierderi. Recent, a luat cuvântul Camera Notarială a Rusiei. Totul se întâmplă astfel: în numele unei persoane care suferă de o tulburare psihică se vinde un apartament foarte degradat, când noul proprietar finalizează renovările, tutorele vânzătorului depune o cerere de returnare a proprietății. Chiar dacă escrocii sunt obligați să returneze banii, ei primesc reparații gratuite.

Tranzacții cu risc

Mai jos sunt 11 factori, fiecare dintre care poate deveni un motiv pentru declararea unei tranzacții de cumpărare și vânzare de locuințe invalide sau nule.

1. Încălcări în timpul privatizării

Cel mai mare grup de apartamente, a căror achiziție poate fi contestată, sunt obiecte privatizate incorect.

Anna Mikushina

expert imobiliar al Academiei de Științe „Regiune-piață”

Până la mijlocul anilor '90, legea permitea să nu se dea acțiuni copiilor în timpul privatizării. Adesea locuințele au fost privatizate doar pentru adulți. Dacă o tranzacție de cumpărare și vânzare a fost finalizată cu un astfel de apartament, copilul mare poate cere restabilirea drepturilor sale și contesta tranzacția în instanță. Cumpărarea unui astfel de apartament este una dintre cele mai riscante tranzacții.

Nu numai copiii, ci și adulții au suferit din cauza privatizării necorespunzătoare. O situație destul de comună este aceea când privatizarea a avut loc într-o perioadă în care unul dintre locuitori a fost eliberat din apartament pentru că executa o pedeapsă sau a servit în armată. La întoarcerea acasă, un cetățean își poate restabili dreptul la privatizare prin instanță. Dacă apartamentul privatizat a fost deja vândut, tranzacția va fi declarată invalidă.

Olga Shirykalova

Director al Centrului Științific Central „Corypheus”

Este mai bine să refuzați să cumpărați un apartament cu un astfel de trecut. Despre existența persoanelor ale căror drepturi ar fi putut fi încălcate în timpul privatizării vă puteți afla comandând un certificat de arhivă în Formularul 40 de la biroul de pașapoarte.

Escrocii pot încerca să profite de legea privatizării pentru a smulge apartamentul actualului proprietar.

Anton Chistiakov

avocat al Trezoreriei Centrale „Trezoreria Nordului”

A existat un caz în practica mea. Unii oameni au încercat să conteste cumpărarea și vânzarea unui apartament. Ei au declarat că aceste locuințe au fost privatizate fără participarea lor, deși la momentul privatizării au semnat un refuz de a participa la privatizare. În timpul procesului, au fost ridicate documente cu privire la clădire. Printre acestea, s-au găsit declarații privind refuzul de privatizare a acestor persoane. Potrivit deciziei instanței, acordul a rămas în vigoare.

2. Un apartament primit ca mostenire

Achiziționarea unui obiect care a fost moștenit anterior de vânzător este o întreprindere destul de riscantă. Există o mare probabilitate ca după ceva timp să apară persoane care nu au intrat anterior în drepturi de moștenire. Aceștia ar putea fi copii nelegitimi care și-au dovedit relația sau alte rude care nu au știut de moartea testatorului. Potrivit legii, moștenitorul are dreptul de a-și revendica drepturile asupra moștenirii în termen de trei ani de la aflarea decesului testatorului. Dacă cumpărătorul a primit apartamentul prin testament (și nu pur și simplu prin forță de lege în calitate de moștenitor), acest lucru nu simplifică foarte mult situația. Testamentele sunt adesea contestate de rudele defunctului care sunt nemulțumiți de distribuirea proprietății.

Olga Shirykalova

Director al Centrului Științific Central „Corypheus”

Nu recomand cumpărarea unui apartament care a fost moștenit recent prin testament, mai ales dacă nu este eliberat unei rude. Nu se știe în ce stare se afla testatorul când a semnat acest document. Există riscul ca testamentul să fie contestat. Cu toate acestea, cu cât trece mai mult timp după transferul proprietății prin moștenire, cu atât riscul este mai mic.

3. Proprietarul apartamentului nu este responsabil pentru acțiunile sale

Tranzacția a fost efectuată de o persoană a cărei capacitate juridică a fost limitată de instanță și este nulă. Adică este ilegal prin definiție și Rosreestr nu o va lăsa să treacă. Dar chiar dacă se înregistrează transferul dreptului de proprietate, persoana care a cumpărat apartamentul de la o persoană incompetentă nu va putea apăra tranzacția în instanță. Legea vă permite să cumpărați un astfel de apartament dacă există acordul cu privire la tranzacție din partea mandatarului sau a autorităților de tutelă și tutelă. Dar și în acest caz, riscul de protest este mare.

O opțiune ceva mai puțin riguroasă este să achiziționați o locuință de la o persoană care este înregistrată într-un psihodispensar de droguri (dar care nu este recunoscută ca incompetentă sau parțial capabilă). Formal, o astfel de tranzacție este legală, dar dacă fostul proprietar are rude, aceștia o pot contesta, încercând să demonstreze că fostul proprietar, la semnarea contractului de vânzare-cumpărare, nu și-a dat seama de consecințele acțiunilor sale. Avocații notează că, chiar dacă vânzătorul apartamentului nu este înregistrat la dispensarele menționate, acest lucru nu garantează cumpărătorului de necazuri. A existat un caz în care tranzacția a fost declarată invalidă pe motiv că la câțiva ani de la vânzare anterior proprietarului i s-a pus un diagnostic „psihic”. Rudele au dovedit în instanță că la momentul tranzacției vânzătorul avea deja probleme psihologice.

4. Vânzătorul este în vârstă

De asemenea, agenții imobiliari sfătuiesc prudență atunci când achiziționează apartamente de la persoane în vârstă.

Elena Farrakhova

director al biroului Academiei de Științe „Novosel”

Dacă proprietarul apartamentului vândut este foarte în vârstă, atunci este mai bine să-i cereți să furnizeze un certificat de la autoritățile de tutelă despre capacitatea sa juridică, precum și certificate de la un psihodispensar și medicamente.

Chiar dacă proprietarul în vârstă este formal pe deplin capabil, aceasta nu înseamnă că rudele sale nu pot contesta tranzacția. Există posibilitatea ca aceștia să poată dovedi în instanță că vânzătorul avea semne de demență senilă (demență) la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare.

5. Coproprietarul apartamentului este minor

Este foarte probabil ca o tranzacție în urma căreia au fost încălcate drepturile minorilor să fie contestată. Mai mult, atât minorii înșiși (prin intermediul unui părinte sau atunci când cresc), cât și autoritățile de tutelă pot merge în instanță. Dacă unul dintre proprietari este minor, atunci vânzarea apartamentului necesită acordul nu numai al părinților, ci și al autorităților tutelare. Prin urmare, înainte de a semna un contract de cumpărare și vânzare, cumpărătorul trebuie să se asigure că vânzătorul a convenit asupra vânzării cu autoritățile tutelare.

Mențiune specială merită apartamentele cu capital matern. Dacă proprietarul actual (adică vânzătorul) apartamentului a folosit capital de maternitate la achiziționarea acestuia, atunci în mod oficial acest obiect poate fi achiziționat de la el numai cu condiția ca înainte de tranzacție să aloce acțiuni tuturor membrilor familiei. Cu toate acestea, în practică astăzi nimeni nu monitorizează implementarea acestei cerințe.

Evgenia Svintarzhitskaya

Apartamentele cumpărate folosind capitalul matern sunt acum vândute liber, chiar dacă membrilor familiei nu li s-au alocate cote în apartament. Au fost efectuate destul de multe astfel de tranzacții. Pe viitor, când copiii vor crește, își pot revendica drepturile la o cotă în apartament. Nu există încă o practică judiciară în astfel de cazuri, așa că este dificil de prezis cu ce se va confrunta cumpărătorul unui apartament. Poate că nu este atât de mare. Este puțin probabil ca instanțele să anuleze în masă contractele de cumpărare și vânzare. Mai mult, cota copilului în apartamentul cu capital matern este foarte mică, iar persoana care a cumpărat un astfel de obiect va fi aproape sigur recunoscută drept cumpărător de bună credință.

Anterior, site-ul portalului a vorbit despre particularitățile tranzacțiilor cu locuințe, a căror achiziție a fost folosită.

6. Apartament - proprietate dobândită în comun a soților

O tranzacție cu un apartament poate fi declarată invalidă dacă nu a fost obținut acordul soțului/soției pentru vânzarea apartamentului, care este proprietatea comună a soților. Chiar dacă cuplul căsătorit divorțase deja la momentul vânzării locuinței, fosta „cealaltă jumătate” a vânzătorului trebuie să dea acordul notarizat pentru vânzarea locuinței.

Evgenia Svintarzhitskaya

avocat al firmei "BC_REAL ESTATE"

Rosreestr poate înregistra o tranzacție cu un apartament în proprietate comună, chiar dacă pachetul de documente depus nu conține acordul pentru vânzare de la soț. Dar dosarul va conține o notă în care se menționează că nu există consimțământul terților. Soțul/soția va putea da în judecată și va rezilia înțelegerea dacă dovedește că cumpărătorul știa (ghicit) că soțul vânzătorului nu va fi de acord cu tranzacția.

7. Vânzătorul apartamentului este îndatorat, faliment sau aproape de faliment

Dacă proprietarul apartamentului este în faliment, există pretenții de proprietate împotriva lui sau sunt în curs de desfășurare proceduri de executare silită, atunci creditorii vor putea, cel mai probabil, să-i conteste vânzarea apartamentului. Apoi obiectul va fi returnat proprietarului anterior, iar cumpărătorul va sta la coadă pentru ca creditorii să primească banii plătiți pentru apartament. Mai mult, dacă o persoană nu era falimentară în momentul vânzării locuinței, dar a dat faliment în termen de trei ani de la încheierea tranzacției, acest lucru este rău și pentru cumpărătorul apartamentului. Creditorii pot dovedi în instanță că vânzarea a fost efectuată pentru a lua bunul debitorului, iar o astfel de tranzacție va fi declarată nulă.

Despre existența creanțelor și datoriilor pe care vânzătorul de locuințe le are pe site-urile instanței regionale, ale judecătoriilor și pe site-ul executorilor judecătorești.

8. Un apartament primit cadou este de vanzare

Cumpărarea unui apartament de la proprietarul care l-a primit printr-un contract cadou este o operațiune cu un nivel de risc relativ scăzut. Există însă posibilitatea ca acordul de cadou menționat să fie contestat, ceea ce va atrage încetarea tranzacției pentru vânzarea ulterioară a apartamentului.

Oksana Bayramova

Este destul de greu de contestat donația unui apartament. În primul rând, acest lucru se poate face numai în termen de 3 ani de la încheierea contractului. În al doilea rând, legiuitorul a indicat o listă exhaustivă de motive de contestare a actului de donație. Un acord de donație de locuințe poate fi contestat în următoarele cazuri: a fost semnat sub presiune; donatarul a atentat la viața donatorului sau a rudelor acestuia; acțiunile donatarului pot duce la pierderea apartamentului. De asemenea, acordul pentru donarea unui apartament poate prevedea dreptul donatorului de a anula tranzacția dacă acesta supraviețuiește donatarului. Acest lucru este și legal. Un contract de cadou intocmit incorect, de exemplu, care prevede transferul unui apartament ca cadou numai dupa decesul donatorului, poate fi contestat. Un astfel de acord va fi considerat nul. Daca actul de cadou a fost intocmit de o persoana aflata in stare de faliment, atunci donatia poate fi contestata si.

9. Un apartament primit în baza unui contract de închiriere este de vânzare

După cum notează Oksana Bayramova, un alt tip de proprietate care poate aduce probleme viitorului proprietar sunt apartamentele primite de actualul proprietar (vânzător) în baza unui contract de închiriere. Mai ales dacă a trecut puțin timp de la încheierea contractului de închiriere până la decesul fostului proprietar.

Oksana Bayramova

avocat la Zyryanova Real Estate Bureau LLC

Este important cât timp a trecut de când actualul proprietar (vânzător) apartamentului a preluat proprietatea. Fostul proprietar poate avea rude care vor încerca să conteste contractul de închiriere. La fel ca și în cazul moștenirii, apartamentele cu o proprietate de trei ani de către vânzător sunt considerate mai mult sau mai puțin sigure.

10. Vânzare prin procură

Achiziționarea unui apartament vândut prin procură este o operațiune complet legală. Cu toate acestea, escrocii lucrează adesea prin vânzări prin proxy. Prin urmare, avocații sfătuiesc să fie atenți la apartamentele care sunt vândute prin procură la un preț mai mic decât prețul pieței, precum și la apartamentele pentru care proprietarii au emis o împuternicire pentru vânzarea nu rudelor lor, ci străinilor.

Dar chiar dacă o procură este eliberată unei rude, aceasta nu garantează că tranzacția de cumpărare și vânzare nu poate fi contestată în viitor. S-a întâmplat de mai multe ori ca administratorii să vândă apartamente după decesul principalului (proprietarul apartamentului). O astfel de tranzacție poate fi considerată nulă, deoarece după decesul mandantului împuternicirea devine nulă.

Puteți verifica autenticitatea unei împuterniciri pentru vânzarea de bunuri imobiliare în registrul de procuri de pe site-ul Camerei Notariale Federale. Există o pagină www.reestr-dover.ru. Indicând detaliile documentului - data certificării procurii, numărul atribuit în registru, numele, prenumele și patronimul notarului care a certificat-o - puteți verifica fiabilitatea procurii și relevanța acesteia, adică să înțelegeți dacă împuternicirea este valabilă astăzi.

Anton Chistiakov

avocat al Trezoreriei Centrale „Trezoreria Nordului”

Dacă o tranzacție este efectuată prin procură, aceasta trebuie verificată prin registru. Dar trebuie să ne amintim că informațiile nu sunt întotdeauna introduse în registru cu promptitudine. Se poate dovedi că împuternicirea, care este listată ca fiind valabilă, a expirat deja sau a fost revocată.

11. Cumpărarea unei cote de apartament

Trei grade de protecție împotriva contestației unei tranzacții

Atunci când pregătește și execută o tranzacție, cumpărătorul unui apartament ar trebui, cel puțin, să excludă posibilitatea de a recunoaște tranzacția ca nulă, adică să nu cumpere un apartament de la minori și persoane incapabile, să nu facă tranzacții imaginare și simulate și, de asemenea, asigurați-vă de autenticitatea documentelor furnizate de vânzător.

Următorul nivel de protecție este excluderea motivelor pentru contestarea tranzacției. Anterior, site-ul portal a oferit instrucțiuni destul de detaliate, permițând să minimizeze posibilitatea de apariție a problemelor pentru viitorul său proprietar și, de asemenea, a analizat situații în care este mai bine să aveți pur și simplu un anumit obiect. Și, desigur, cumpărătorul ar trebui să se abțină de la amenințarea vânzătorului sau să-l inducă în eroare. Potrivit articolelor 178 și 179 din Codul civil, o astfel de tranzacție poate fi contestată și declarată nulă.

Există un al treilea grad de protecție pentru cumpărătorul unui apartament - este necesar să se efectueze tranzacția în așa fel încât, dacă apar probleme, cumpărătorul este recunoscut de către instanță ca cumpărător de bună credință. Apartamentul nu va fi confiscat de la un cumparator cu acest statut.

Oksana Bayramova

avocat la Zyryanova Real Estate Bureau LLC

Conceptul evaluativ de „cumpărător de bună credință” este definit în lege - acesta este un cumpărător care nu știa și nu putea ști că persoana de la care a fost dobândită proprietatea nu avea dreptul să o înstrăineze. Totodată, întrucât dreptul de proprietate înregistrat nu poate fi contestat decât în ​​instanță, buna-credință a dobânditorului imobilului în litigiu nu poate fi infirmată decât ca urmare a examinării cauzei în instanță.

Evgenia Svintarzhitskaya

avocat al firmei "BC_REAL ESTATE"

De ce sunt incluse în contract clauze care precizează că vânzătorul apartamentului nu are datorii mari, nu există proceduri de executare silită împotriva lui, apartamentul nu are minori sau coproprietari dispăruți, iar actualul proprietar nu a folosit capital matern la plata apartamentului. De asemenea, se indică faptul că acordul nu a fost încheiat sub constrângere sau sub influența unor circumstanțe dificile. Prin semnarea contractului, vânzătorul își asumă responsabilitatea pentru informațiile furnizate. Dacă apare un litigiu, un astfel de acord va întări poziția cumpărătorului apartamentului. Șansa de a fi recunoscut ca cumpărător de bună credință va crește.

Pe portalul site-ului web puteți vizualiza și descărca acordul în format Word/

Dar chiar și protecția în trei etape a unei tranzacții împotriva contestației nu oferă cumpărătorului o garanție absolută. O tranzacție este declarată invalidă (nulă) în instanță. Și după cum notează Anna Mikushina, expert imobiliar la Academia de Științe Regiune-Piață, în acest proces, câștigătorul nu este adesea cel care are o poziție mai puternică, ci cel care are un avocat mai competent.

O tranzacție este un fapt împlinit legal. Pentru a invalida o tranzacție, sunt necesare circumstanțe imperioase. Trebuie să vă pregătiți cu atenție pentru cazurile de invalidare a unei tranzacții de cumpărare și vânzare de apartamente - instanțele înțeleg valoarea imobiliară din Moscova și examinează astfel de cazuri cu atenție.

Este important de știut: tranzacțiile pot fi declarate invalide din diverse motive. Pe toate le puteți afla în timpul unei consultări - avocații noștri vă vor spune în detaliu cum să anulați o tranzacție de cumpărare sau de vânzare a unui apartament.

Ce tranzacții pot fi declarate nevalide?

Este important de știut: din punct de vedere legal, invalidarea unei tranzacții de cumpărare și vânzare de apartament este diferită de rezilierea unui contract de cumpărare și vânzare de apartament, care poate fi aflat la link.

Nulitatea unei tranzacții înseamnă că, din punct de vedere juridic, o astfel de tranzacție nu a fost niciodată încheiată. Adică, trebuie să presupunem că această înțelegere nu a existat deloc, pentru că a fost încheiată ilegal: folosind amenințări, înșelăciune sau de către o persoană care nu avea dreptul de a intra în el - mai multe despre acest lucru sunt discutate mai jos.

Motivele pentru care o instanță poate invalida o tranzacție sunt menționate în articolele 166-181 din Codul civil:

• O tranzacție este nulă dacă este contrară legii.(Exemplu: o persoană căreia i s-a dat o împuternicire pentru a vinde un apartament nu poate, folosind această procură, să cumpere un apartament pentru ea însăși. O astfel de tranzacție este invalidă.)
• O tranzacție este nulă dacă este imorală sau contrară principiilor legii și ordinii.
• O tranzacție imaginară este invalidă - adică o tranzacție făcută numai pentru spectacol.(Exemplu: apartamentul unei persoane poate fi luat pentru datorii. El vinde acest apartament rudei sale, astfel încât să nu poată fi arestat. O astfel de tranzacție de cumpărare și vânzare de apartament poate fi declarată invalidă.)
• Dacă o tranzacție este efectuată de o persoană incapabilă, atunci această tranzacție este, de asemenea, invalidă.(Exemplu: o persoană bolnavă mintal deține un apartament. El vinde apartamentul. Rudele sale pot cere ca tranzacția de cumpărare și vânzare a apartamentului să fie declarată invalidă, iar pentru aceasta nici măcar nu trebuie să meargă în instanță.)
• O tranzacție efectuată de o persoană sub 14 ani este invalidă.
• O tranzacție este nevalidă dacă a fost necesar acordul unei terțe părți pentru a o finaliza, dar acest consimțământ nu a fost dat. (Exemplu: articolul 35 din Codul familiei indică faptul că pentru vânzarea unui apartament aflat în proprietatea comună a soților este necesar acordul notarial al celuilalt soț. Dacă acest consimțământ nu a fost dat, soțul care se opune tranzacției poate da în judecată. . Un alt exemplu: dacă apartamentul aparține unui copil sub 14 ani, părinții nu îl pot vinde atât de ușor. Aveți nevoie de permisiunea autorităților de tutelă (partea 2 a articolului 37 din Codul civil al Federației Ruse, partea 3 a articolului 60). din RF IC). Dacă nu se obține permisiunea, tutela poate da în judecată pentru a recunoaște tranzacția, cumpărarea și vânzarea apartamentului este invalidă.)
• Nu puteți face tranzacții cu apartamente, a căror dispoziție este limitată.(Exemplu: instanța a arestat un apartament. Acesta nu poate fi vândut până când arestarea nu este ridicată.)
• O tranzacție este nulă dacă persoana implicată în ea nu era conștientă de acțiunile sale atunci când a intrat în tranzacție.(Exemplu: unei persoane i s-a dat alcool și a fost obligată să semneze un contract. Puteți merge în instanță pentru ca tranzacția să fie declarată invalidă.)
• O tranzacție de cumpărare și vânzare a unui apartament este declarată nulă dacă una dintre părțile la tranzacție greșește semnificativ în privința acestei tranzacții. ( Exemplu: unui bătrân cu vedere slabă i se dă un contract de cumpărare și vânzare pe care să-l semneze un apartament, spunând că acesta este, de exemplu, un contract de închiriere sau niște documente pentru asigurările sociale. O persoană înșelată poate merge în instanță pentru ca tranzacția să fie declarată invalidă.)
• O tranzacție efectuată sub influența înșelăciunii, amenințării sau violenței este invalidă. (Exemplu: unei persoane i se pune un pistol la cap și este forțată să semneze un contract pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament - instanța invalidează un astfel de acord.)

Există 2 tipuri de tranzacții care sunt recunoscute ca nevalide - anulabile și nule. Pentru a rezilia o tranzacție anulabilă, trebuie să vă adresați instanței. Pentru a rezilia o tranzacție nulă, nu este necesară apelarea la instanță, deoarece astfel de tranzacții sunt invalide în sine și nu este necesară o decizie judecătorească.

Bine, dar cum poate fi declarată nevalidă o tranzacție anulabilă?

Pentru a face acest lucru, trebuie să mergeți în instanță. Există suficiente dificultăți în astfel de cazuri: pentru a scrie corect o declarație de cerere (articolul 131 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse), atașați-i toate documentele necesare (articolul 132 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse). ) și determinați corect jurisdicția - aceasta este cea mai mică parte a problemelor.

Cererea trebuie să indice:

• denumirea instanței la care este depusă (la locația apartamentului);
• numele reclamantului, locul de reședință al acestuia;
• numele inculpatului și locul de reședință al acestuia;
• descrierea situației - când a fost încheiat contractul etc.;
• motive pentru care instanța ar trebui să rezilieze contractul. Aici trebuie menționat unul sau mai multe dintre motivele descrise mai sus;
• lista documentelor atasate.

Printre aceste documente trebuie să existe o chitanță pentru plata taxei de stat, care în cazurile de invalidare a unei tranzacții de cumpărare și vânzare de apartamente este semnificativă - 13.200 de ruble + 0,5% din suma care depășește 1.000.000 de ruble (clauza 1 a părții 1 a articolului 333.19). din Codul Fiscal al Federației Ruse).

Ei bine, cea mai mare dificultate în astfel de cazuri este să dovedești în instanță că există un motiv pentru a recunoaște tranzacția de cumpărare și vânzare de apartament ca fiind nevalidă. De exemplu, cum se dovedește că vânzătorul apartamentului era beat la momentul semnării contractului? Sau cum se dovedește că una dintre părțile la tranzacție a fost amenințată?

În practică, se întâmplă ca oamenii să depună o cerere de invalidare a unei tranzacții, dar să nu includă în cerere o cerință de a restabili situația existentă anterior - adică de a returna apartamentul vânzătorului, iar banii cumpărătorului. Dacă nu se face acest lucru, va trebui să depuneți o nouă cerere. Partea 2 a articolului 167 din Codul civil al Federației Ruse prevede clar că „dacă tranzacția este invalidă, fiecare parte este obligată să returneze celeilalte tot ceea ce a primit în cadrul tranzacției”, adică s-ar părea că nu este nevoie. să prescrie această cerință în cerere – este deja stabilită prin lege. Dar instanțele au o altă părere. Instanțele apreciază ca cerința de a „readuce totul la locul său” să fie menționată în mod explicit în cerere.

Este important de știut: aceasta este doar o mică parte din dificultățile care apar în practică. Prin urmare, este necesară participarea unui avocat profesionist sau cel puțin consultarea acestuia.

De ce ai nevoie de ajutorul unui avocat?

Recunoașterea unei tranzacții de cumpărare și vânzare de apartament ca fiind nevalidă este o succesiune de etape legale. Și pot apărea întrebări la oricare dintre ele.

De exemplu, este necesar să trimiteți oponentului dumneavoastră o propunere scrisă de reziliere a contractului de cumpărare și vânzare pentru un apartament înainte de a merge în instanță? Ca regulă generală, da, este necesar. Dar în cazul nostru, nu vorbim despre rezilierea contractului, ci despre declararea lui nul, iar acestea sunt lucruri diferite.

Cu toate acestea, poate exista un judecător care decide că este necesară o propunere preliminară de reziliere a contractului. În această chestiune se întâmplă în moduri diferite. Prin urmare, este mai bine să apelați la serviciile unui avocat cu experiență și să vă salvați de durerea de cap asociată cu pregătirea documentelor și depunerea lor în instanță.

În plus, este mai bine să câștigi cazul în primă instanță. Dacă este respins, puteți depune o contestație, dar acest lucru va pierde timp și bani. Mai mult, atunci când un judecător în apel inversează decizia unui judecător de la instanța inferioară, acesta este un reproș indirect de neprofesionalism. Prin urmare, este mai bine să câștigi imediat.

Amintiți-vă - declararea invalidă a unei tranzacții de cumpărare și vânzare de apartament este o chestiune destul de complicată, deoarece trebuie să dovediți în instanță că există motive pentru această recunoaștere. Mai mult, trebuie să fii pregătit pentru faptul că adversarul tău îți va respinge argumentele. Acest lucru necesită sprijinul unui avocat calificat sau cel puțin consultanță juridică competentă.

Prin urmare, contactați-ne pentru o consultație gratuită cu privire la ceea ce este necesar pentru a anula o tranzacție de cumpărare și vânzare de apartament. Consultația este complet gratuită și nu vă obligă la nimic. Pentru a face acest lucru, trebuie doar să sunați sau să lăsați un mesaj în formularul de mai jos.

(9 evaluări, medie: 4,56 din 5)

Invalidarea unei tranzacții

În unele cazuri, o tranzacție de vânzare-cumpărare a unui apartament poate fi declarată nulă de către instanță, ceea ce va însemna că din momentul încheierii sale Acordul nu are consecințe juridice.

Invaliditatea tranzacției în sine și a Contractului de cumpărare și vânzare a apartamentului poate fi stabilită ca urmare a contestării tranzacției, sau ca urmare a nulității acesteia.

Legea prevede că o tranzacție poate fi declarată nulă, cu excepția declarării nule, dacă este finalizată:

- fără acordul unei terțe părți sau al unei agenții guvernamentale, care este cerut de lege;
- o persoană cu vârsta cuprinsă între 14 și 18 ani;
- o persoană a cărei capacitate juridică a fost limitată de o instanță judecătorească;
- o persoană care nu poate să-și înțeleagă și să-și dirijeze acțiunile în momentul tranzacției;
- ca urmare a unei concepții greșite;
- ca urmare a amenințării, violenței, înșelăciunii sau a unei combinații de circumstanțe dificile.

De asemenea, nulitatea unei tranzacții poate fi recunoscută în următoarele cazuri:

- care a moștenit apartamentul, l-a vândut fără a ține cont de alți moștenitori;
- apartamentul, care este în proprietate comună, a fost vândut de unul dintre soți fără acordul celuilalt;
— au fost încălcate drepturile minorilor.

Contestarea tranzacției

Dacă există un temei legal, puteți avea tranzacția și Contractul de vânzare și cumpărare de apartamente declarate nevalide, adică contestați tranzacția.

O astfel de contestare poate fi efectuată prin depunerea unei cereri la partea interesată în instanță. Cererea trebuie să indice ce drepturi asupra apartamentului au fost încălcate sau nu au fost luate în considerare. Luând în considerare toate circumstanțele, instanța poate recunoaște tranzacția ca fiind valabilă sau nevalidă.

O tranzacție în litigiu poate fi rezolvată în alt mod, prevăzând un acord între părți. O perioadă de prescripție de 1 an se aplică tranzacțiilor anulabile.

Tranzacții nesemnificative

Tranzacțiile care sunt finalizate de la început cu încălcări evidente sunt numite nule. Sunt ilegale și, prin urmare, nu pot fi recunoscute ca valide. Deoarece legea a fost încălcată la încheierea ei, aceasta este invalidă de la bun început din cauza naturii sale, și nu ca urmare a unei hotărâri judecătorești. Nu poate fi contestată, deoarece nu există nimic de discutat. Dar poate fi depusă o cerere la instanță pentru a recunoaște însuși faptul nulității tranzacției.

Codul civil prevede tranzacții de cumpărare și vânzare a unui apartament care sunt nule:

— săvârșite cu încălcarea legii și cu încălcarea drepturilor terților;
- săvârșită cu o faptă ilegală deliberată;
— un deținut cu o persoană invalidă;
- un deținut cu o persoană sub 14 ani;
- tranzactie fictive;
- o tranzacție simulată;
- săvârșite cu bunuri pentru care eliminarea este limitată sau interzisă de lege.

Termenul de prescripție pentru tranzacțiile nule este stabilit la 3 ani, dar poate fi prelungit la 10 ani.

Motive pentru invalidarea unui contract de cumpărare și vânzare.

Motivele de nulitate pot fi:

nerespectarea formularului - dacă nu este întocmit în scris, sub forma unui singur document semnat de părți.

Vă rugăm să rețineți că pe această bază contractul poate fi declarat nul, și dacă documentul este întocmit dar semnat de una dintre părți de către o persoană neautorizată;

unul dintre motivele generale de nulitate a unei tranzacții.

În practică, organizațiile contestă cel mai adesea acordurile de cumpărare și vânzare imobiliare în următoarele situații.

Invaliditatea unui contract de vânzare-cumpărare încheiat în detrimentul organizației în condiții nefavorabile.

O organizație poate contesta contractul dacă proprietatea sa este vândută în condiții clar nefavorabile, de exemplu, la un preț foarte redus.

Pot fi aplicate următoarele motive de nulitate:

abuz de drept - un acord este încheiat cu eludarea legii cu scopul ilicit de a provoca un prejudiciu;

încălcarea intereselor unei persoane juridice - directorul a încheiat un acord în mod clar în detrimentul organizației, despre care cealaltă parte știa sau ar fi trebuit să știe.

Exemplu de nulitate a unui contract din cauza unor condiții nefavorabile

Acordurile de cumpărare și vânzare pentru clădiri au fost încheiate la un preț total de 70.000 RUB, care a fost semnificativ mai mic decât valoarea de piață a proprietății. Reclamația a fost inițiată de un membru al companiei vânzătoare.

Instanța a concluzionat că contractele au fost încheiate în condiții extrem de nefavorabile vânzătorului și i-au cauzat un prejudiciu important. A subliniat abuzul de drept și, ținând cont de alte împrejurări ale cauzei, a declarat nulitatea contractelor în temeiul art. Artă. 10, 168, alin.2 al art. 174 Cod civil al Federației Ruse.

Invaliditatea unui contract de vânzare-cumpărare în faliment.

Un contract de vânzare-cumpărare încheiat de un faliment sau de o persoană în ajunul falimentului în detrimentul creditorilor poate fi declarat nul (articolul 61.2 din Legea falimentului). Acest lucru va ajuta la returnarea activelor organizației pentru a satisface creanțele creditorilor.

În cele mai multe cazuri, numai administratori externi sau de faliment, dar nu creditorii, pot depune astfel de creanțe (clauzele 1 și 2 ale articolului 61.9 din Legea falimentului).

Procedura de invalidare a unui contract de vânzare-cumpărare.

Pentru a recunoaște un contract de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare, depuneți o cerere (cerere reconvențională sau apărare) în instanță.

În cazul în care dreptul de proprietate asupra tranzacției a fost deja înregistrat la cumpărător, nu uitați să precizați, alături de cererea de nulitate, și o cerere de aplicare a consecințelor invalidității acesteia. În caz contrar, printr-o hotărâre judecătorească doar declarând tranzacția invalidă, transferul de drepturi nu va fi înregistrat.

Consecințele nulității unui contract de cumpărare și vânzare imobiliară.

Reguli generale privind consecințele nulității sub formă de restituire se aplică unui contract de vânzare-cumpărare imobiliară. De obicei, vânzătorului i se cere să returneze plata primită, iar cumpărătorului i se cere să returneze proprietatea.

De asemenea, va fi necesară înregistrarea transferului invers al dreptului de proprietate către vânzător dacă contractul este declarat nul după înregistrarea dreptului de proprietate al cumpărătorului.

În cazuri individuale, se pot aplica și alte consecințe.

Vânzătorul poate fi taxat:

dobânda conform art. 395 din Codul civil al Federației Ruse din diferența dintre taxa plătită de cumpărător și costul articolului transferat, dacă este în mod clar mai mic decât ceea ce a plătit cumpărătorul pentru acesta;

pierderi dacă nu avea dreptul de a vinde imobilul și proprietarul real îl sechestra de la cumpărător. Restituirea nu se aplică în acest caz. Pierderea poate fi, de exemplu, prețul de cumpărare plătit de cumpărător vânzătorului înainte ca contractul să fie declarat nul;

îmbogățirea fără justă cauză sub formă de îmbunătățiri inseparabile ale proprietății. De exemplu, în temeiul unei hotărâri judecătorești într-un alt caz, cumpărătorul a returnat bunul vânzătorului sub restituire și a depus o cerere de recuperare a îmbogățirii fără justă cauză sub formă de cheltuieli pentru reparațiile majore ale clădirii. Instanța a admis cererea și a recuperat de la vânzător costul lucrărilor de reparație și restaurare (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Orientului Îndepărtat din 22 aprilie 2014 N F03-1262/2014).

Cumpărătorului i se poate percepe: diferența dintre valoarea de piață a articolului și prețul pe care l-a plătit pentru articol în baza unui contract nevalid. Acest lucru este posibil dacă a achiziționat proprietatea la un preț redus și nu o poate returna vânzătorului în natură, deoarece a revândut-o (Decizia Curții Supreme a Federației Ruse din 13 iunie 2017 în dosarul nr. 301-ES16-20128). , A28-12640/2015).

Invalidarea contractului de cumparare si vanzare a terenului.

Un contract de cumpărare și vânzare de terenuri poate fi declarat invalid din motive generale de nulitate a tranzacțiilor.

Există, de asemenea, temeiuri speciale în legislația funciară, în special:

un contract de cumpărare și vânzare a unui teren agricol vândut cu încălcarea dreptului de preferință al unei entități constitutive a Federației Ruse sau al unei entități municipale, cu excepția anumitor cazuri;

vânzarea la licitație publică a unui teren care a fost confiscat de la proprietar este nulă dacă la licitație au participat persoane juridice la care proprietarul a fost participant sau fondator sau alte persoane cărora le este interzisă participarea la astfel de licitații.

În anumite cazuri, nu întregul contract în ansamblu, ci termenii săi individuali pot fi declarați nevalidi.

Procedura de invalidare a unui contract de cumpărare și vânzare de teren este standard - introduceți un proces.

Consecințele nulității prezentului acord sunt generale. În special, se folosește restituirea - returnarea a ceea ce a fost primit în tranzacție. Vânzătorul este obligat să restituie plata primită, iar cumpărătorul este obligat să restituie terenul.