Societate de administrare a unui sat de cabane. Baza legislativă pentru crearea de societăți de administrare pentru organizarea de susținere a vieții satelor de cabane ca o filială a dezvoltatorului Servicii de management al satului de cabane

06.09.2021Titlu: feluri

In spate anul trecut mulți oameni bogați au putut să se mute din orașul zgomotos și prăfuit la reședința permanentă în afara șoselei de centură a Moscovei, în natură. Dar cetățenii moderni nu vor să se transforme în „sălbatici primitivi” și să trăiască fără toate „farmecele” civilizației. Și acest lucru se poate întâmpla cu ușurință dacă casa pe care au cumpărat-o se dovedește a fi într-o izolare splendidă în pădure, iar loturile rămase pot fi în apropiere, dar nu dezvoltate. Astfel, se dovedește că confortul în afara orașului nu apare de la sine. Pentru ca viața în afara orașului să nu fie sălbatică în sensul deplin al cuvântului, cineva trebuie să creeze și să mențină comoditatea vieții la țară.

În astfel de scopuri, există companii de management pe piață. Cu un bun profesionist din partea proprietarilor case de tara De obicei nu există probleme serioase cu viața la sat. Cu toate acestea, unele companii de management nu numai că nu reușesc să rezolve dificultățile apărute, ci, dimpotrivă, creează dificultăți suplimentare pentru locuitorii satelor de cabane. Așa cum proprietarii de locuințe suburbane pot fi capricioși și insolubili, la fel și companiile de management pot fi lipsite de scrupule. Prin urmare, după cum arată practica, există o mulțime de probleme în această zonă a pieței țării. În acest articol vom discuta problema dificultăților emergente între companiile de administrare și rezidenții conacelor de la țară. Separat, vor fi luate în considerare aspecte ale alegerii calității unei companii și dificultățile în stabilirea plății pentru serviciile sale.

În conformitate cu legislatie moderna Proprietarul unui spațiu rezidențial are dreptul de a rezolva el însuși toate problemele referitoare la locuința sa, inclusiv capacitatea de a găsi un administrator pentru proprietatea sa. Este important să ne amintim că nu numai proprietarii de apartamente din oraș au acest drept, ci și proprietarii de case de țară. Mulți oameni își amintesc acest drept, dar în practică este imposibil să-l aplice, deoarece pe piața imobiliară suburbană nu există deseori pur și simplu nimeni din care să aleagă. Situația actuală este de așa natură încât concurența pe piața companiilor de management este destul de slabă. Poate că în timp totul se va schimba cumva, dar deocamdată trebuie să ne mulțumim cu ceea ce avem. Ca urmare, așa cum se întâmplă adesea în absența unei concurențe adecvate, relațiile dintre participanții de pe piață ca proprietari de locuințe suburbane și companii de administrare seamănă cu ostilități prelungite.

De unde vin firmele de management?

Pe piața imobiliară suburbană modernă, chiar la începutul lansării unui proiect de sat de cabană, de regulă, societatea de administrare devine aceeași companie care este dezvoltatorul localității date, adică societatea de dezvoltare însăși creează societate de administrare a satului. Beneficiul acestei acțiuni este evident. O astfel de companie știe imediat ce și unde se află comunicațiile în sat și, cel mai important, ce calitate sunt acestea.

Dacă vă imaginați ce se întâmplă într-un sat care tocmai a fost construit și implementat într-un mediu de consum, atunci puteți înțelege de ce este foarte convenabil ca dezvoltatorii să fie cei care iau inițiativa în propriile mâini. Este clar că în perioada documentelor, locuitorii nu sunt încă îngrijorați de comoditatea vieții în sat. Au destule griji chiar și atunci când se instalează casa la tara. Dar teritoriile satelor, chiar și în perioada formării lor, trebuie cumva să existe. Constructorii doresc în mod natural ca satele pe care le construiesc să se bucure de popularitatea pe care o merită. În acest sens, dezvoltatorii încearcă să aibă grijă de „crearea” lor în viitor. Nu uitați că aceasta este și o sursă de profit suplimentar pentru ei.

După cum arată practica, este nevoie de doi până la trei ani pentru ca proprietarii caselor de țară să-și termine decorarea cabanelor, precum și amenajarea terenurilor. Dar cel mai important, în ceea ce privește întrebarea companie de management, vecinii trebuie să se cunoască bine și să învețe să ia decizii comune, iar acest lucru necesită timp. În timpul formării inițiale a unui sat de cabane, când proprietarii sunt încă ocupați cu problemele lor cu casele lor, companiile de dezvoltare creează companii de management, care, la rândul lor, vor putea crea o bună infrastructură socială și de divertisment, precum și să realizeze lucrări de amenajare și îmbunătățire a teritoriului satului. Apoi vine perioada de formare a satului de cabane, când proprietarii de case de țară își pun deja întrebări despre cine și cum își administrează satul „baștin”, luând bani de la ei. În acest moment, se decide dacă societatea de administrare anterioară va rămâne la conducere în acest loc sau dacă se va alege una nouă.

Pentru a schimba societatea de administrare, este necesar să se organizeze o adunare generală a proprietarilor de case în satul de cabane și să se ia o decizie adecvată. Dar, în practică, companiile depun mult efort pentru a găsi limbaj reciproc cu locuitorii satului. La rândul lor, proprietarii de case se străduiesc să nu strice relațiile cu „managerii” lor. Chestia este că pur și simplu nu au de unde să scape unul de celălalt. Există însă exemple când, pe piața imobiliară suburbană, companiile de administrare s-au schimbat la inițiativa proprietarilor de case.

Și comunicațiile cui?

Destul de des, mai devreme sau mai târziu, ca urmare a clarificării relațiilor dintre administratorii și proprietarii de cabane, se pune întrebarea despre cine deține de fapt comunicațiile situate pe teritoriul satului. Această problemă poate fi deosebit de acută pe ordinea de zi dacă societatea de administrare nu își arată cea mai bună parte și valoarea plăților de comunicare unice și lunare pare nerezonabilă. În paralel cu aceasta, apar întrebări cu privire la modul de a vă asigura că aceasta este proprietatea proprietarilor de cabane la țară. Nu există nicio neînțelegere cu conceptul că comunicațiile care sunt situate pe teritoriul casei și site-ului aparțin proprietarului. Dar rețelele de distribuție la care sunt conectate sistemele de comunicații interne pot fi deținute de companii de construcții sau de administrare.

Nu poate fi exclusă posibilitatea ca astfel de comunicări teritoriale să aparțină organelor locale de autoguvernare. Activitățile societății de administrare vor fi reglementate de stat dacă aceasta acționează ca organizație furnizoare de resurse pentru consumatori. Dacă comunicațiile interhouse ale unui sat de cabane aparțin unei companii de management, atunci problemele gestionării unor astfel de sisteme vor fi decise de autoritățile locale. Comunicațiile pot fi, de asemenea, deținute de dezvoltator. Atunci este important să înțelegem cu ce fonduri au fost construite. Se poate, de asemenea, ca rețelele de distribuție și alte facilități ale sistemelor de comunicații să fi fost construite de compania de dezvoltare pe cheltuiala sa. Apoi, în consecință, aceste sisteme le aparțin prin drept de proprietate.

Dacă comunicațiile au fost construite pe cheltuiala proprietarilor de cabane, atunci astfel de sisteme de comunicații aparțin proprietarilor de proprietăți și au dreptul să ceară de la firme de constructii transfera această componentă a infrastructurii către general proprietate comună. Dar în acest caz, proprietarii de cabane vor trebui să suporte toate costurile de reconstrucție și reparare a echipamentelor. Dar în cazul în care toate sistemele de comunicații funcționează fără probleme și eficient, iar valoarea plăților pentru acest confort este o sumă acceptabilă, atunci proprietarii bogați de conace de lux nici măcar nu se gândesc la cine deține comunicațiile din sat și la ce drepturi.

Cum este plătită societatea de administrare?

Tarifele pentru furnizarea de energie electrică, gaz, încălzire, apă etc. a locuințelor din țara noastră sunt stabilite de stat prin autoritățile locale și regionale. Societatea de administrare, desigur, nu are astfel de drepturi. Proprietarii de locuințe de tip cabană ar trebui să-și amintească acest lucru și să țină cont de acest lucru în relațiile cu companiile de management. Companiile conștiente încearcă să indice numerele deciziilor relevante ale autorităților guvernamentale în toate documentele de plată. Chiar dacă societatea de administrare este proprietara sistemelor comunale ale satului de cabane și participă ea însăși la producția și furnizarea de resurse către așezământ, atunci tarifele pentru serviciile de utilități publice ar trebui stabilite la nivelul subiectului Federației, deoarece aceasta zona economia este un monopol local de rețea.

Dacă o firmă care administrează un sat de cabane decide că are dreptul să stabilească prețuri pentru utilitati publiceîn favoarea sa, desigur, atunci foarte curând ar trebui să aibă probleme serioase cu serviciul de stat antimonopol. În ceea ce privește legea, ea îi protejează foarte clar pe proprietarii propriilor case, iar compania de administrare, ei bine, pur și simplu nu poate lua bani „în plus” de la proprietari. Cu toate acestea, această lege, ca oricare alta din țara noastră, poate fi ocolită cu ușurință, ceea ce companiile de management sunt bucuroși să facă. Pe lângă plățile oficiale de utilități, companiile de administrare colectează fonduri suplimentare de la locuitorii satelor de cabane, care sunt numite „cheltuieli de funcționare” sau „taxe de sat”. O astfel de sumă nu mai poate fi reglementată de stat și oferă o mare marjă de acțiune organizației manageriale.

Este clar că compania de management nu va lucra doar pentru un „mulțumesc”. Taxa generală a satului include costurile de întreținere a infrastructurii satului, munca companiei de administrare și remunerarea specialiștilor. Fiecare proprietar al unei case de țară din sat este obligat să plătească pentru o astfel de muncă. La o adunare generală a locuitorilor satului, care are de obicei o dată pe an, societatea de administrare trebuie să furnizeze informații despre situațiile financiare. La un astfel de eveniment, orice locuitor al satului își poate exprima părerea și face o propunere. Colectarea pentru nevoi de management în sate de diferite formate economice va fi de diferite sume. În așezările de elită va fi mai mare decât în așezările de clasă economică. Această sumă poate fi influențată doar de o decizie a adunării generale a proprietarilor de case din cabană. La o astfel de întâlnire se va discuta lista serviciilor companiei și prețurile acestora, cu care proprietarii de cabane pot fi de acord sau nu.

În domeniul juridic rus, a apărut o situație în care obiectul efectiv existent „comunitate de cabane” nu are o definiție și reglementare legală. În conformitate cu aceasta, nu există prevederi legale cu privire la Societatea de Administrare în satul de cabane.

Prin urmare, există anumite criterii prin care se stabilește legal că aceste clădiri aparțin caselor individuale.

În zilele noastre se obișnuiește să-i spunem cabană mare Casă de vacanță, iar un sat de cabane este un conglomerat de astfel de case situate in cartier. Lipsa certitudinii reglementării în acestea ne permite să vorbim despre un fel de vid legislativ în jurul dezvoltării construcțiilor suburbane. Totodată, un singur teren este alocat pentru construirea întregului sat.

În satul de cabane există și un teritoriu comun pe care există o parcare generală pentru oaspeți, un loc de joacă, drumuri comune, lumini de strada, gard metalicși așa mai departe. Într-o comunitate de cabane, comunicațiile sunt cel mai adesea partajate: energie electrică, alimentare cu apă, canalizare etc. Toate acestea pot fi fie proprietate comună a proprietarilor de case situate pe teritoriul satului, fie rămân proprietatea dezvoltatorului satului de cabană, care o poate vinde sau o poate transfera conducerii.

În consecință, un sat de cabane poate fi considerat o colecție de clădiri rezidențiale individuale situate pe un teren separat, conectate prin comunicații comune și având propria infrastructură.

Elementele unui sat de cabană sunt: un teren prevăzut pentru un sat de cabană; clădiri rezidențiale individuale (cabane) cu terenuri sub casele atribuite dreptului de proprietate; proprietate comună a proprietarilor de cabane (comunicații, drumuri, parcare etc.) și infrastructură.

Potrivit art. 7 din Codul Locuinței al Federației Ruse, în cazurile în care relațiile cu locuința nu sunt reglementate de legislația privind locuința sau de un acord al participanților la astfel de relații și în absența unei legislații civile sau de altă natură care reglementează direct astfel de relații, se aplică legislația privind locuința care reglementează relații similare. lor, dacă aceasta nu contrazice esenţa lor (analogia dreptului).

Instanțele, atunci când examinează litigiile privind managementul, întreținerea proprietății comune într-un sat de cabane și cu privire la plata facturilor de utilități, aplică prin analogie regulile privind bloc. Legislația locuințelor tratează în detaliu problema administrării unui bloc de locuințe. Instanțele extind acest design la modelul unei comunități de cabane, ca un fel de „casă” în care „apartamentele” sunt cabane.

Managementul proprietății rezidențiale într-un sat de cabană este o organizare profesională a tuturor proceselor de viață ale satului, în scopul de a asigura sejur confortabil proprietarii de cabane.

Serviciul include activități de management și organizare, inclusiv:

Încheierea contractelor și monitorizarea activității organizațiilor de servicii;

Mentinerea relatiilor contractuale cu organizatiile furnizoare de resurse;

Interacţiune agentii guvernamentale organele administrației publice locale și participarea la diferite comisii;

Analiza muncii tuturor organizațiilor care deservesc instalația pentru a optimiza costurile proprietarilor;

Optimizarea structurii organizatorice a managementului si serviciului;

Lucrul cu proprietarii pe toate problemele, asigurarea condițiilor de viață favorabile și sigure pentru cetățeni, rezolvarea problemelor legate de folosirea proprietății comune.

Conducerea unui sat de cabană trebuie să asigure: condiții de trai favorabile și sigure pentru cetățeni, întreținerea corespunzătoare a proprietății comune din satul de cabană, rezolvarea problemelor privind utilizarea proprietății menționate, precum și asigurarea utilităților cetățenilor care locuiesc în casele din sat. .

Proprietarii de case situate pe teritoriul unei comunități de cabane, folosind drepturile proprietarilor de case, pot încheia un acord cu o companie de administrare, pot crea o HOA sau LCD (cooperativă de locuințe) sau pot încheia în mod independent toate acordurile cu furnizorii de utilități. Sunt posibile combinații de metode de control.

Proprietarii de cabane au dreptul de a încredința gestionarea afacerilor lor unei societăți de administrare. O organizație de management este o organizație comercială care oferă servicii profesionale pentru administrarea clădirilor de apartamente. Pentru a aplica metoda specificată de administrare a unui sat de cabană, adunarea generală a proprietarilor de case trebuie să ia decizii cu privire la alegerea unei metode de conducere a organizației de conducere; alegerea unei organizații de conducere specifice; termenii contractului de management cu această organizație de management.

Sub acord de administrare organizarea managementului la instrucțiunile proprietarilor casei, într-un termen convenit contra cost, se obligă să presteze servicii și să execute lucrări pentru întreținerea și repararea corespunzătoare a proprietății comune a satului de cabane, să ofere utilități proprietarilor casei și să desfășoare alte activități. vizând atingerea scopurilor gospodăririi satului de cabană.

Termenii de bază ai acordului dintre proprietari și organizația de management:

Compoziția proprietății pentru care se va efectua administrarea și amplasarea acesteia;

O listă de servicii și lucrări pentru întreținerea și repararea proprietății, procedura de schimbare a unei astfel de liste, precum și o listă de utilități furnizate de organizația de management;

Procedura de stabilire a prețului contractului, cuantumul plății pentru întreținerea și repararea proprietății comune și cuantumul plății pentru utilități, precum și procedura de efectuare a acestei plăți;

Procedura de monitorizare a îndeplinirii de către organizația de management a obligațiilor care îi revin în temeiul contractului de management.

De regulă, o companie de management este creată de o companie de dezvoltare. Acest lucru este bun pentru locuitorii satului (la urma urmei, nimeni mai bun decât dezvoltatorul nu cunoaște complexitățile structurii satului), și pentru dezvoltator însuși: la urma urmei, societatea de management creată este o sursă de profit suplimentar. Sau dezvoltatorul alege o companie de management terță parte pe o bază competitivă.

Avantajele unei organizații de management create de dezvoltator însuși:

Nu există probleme cu transferul casei către organizația de conducere, toate documentele sunt transferate foarte rapid;

Firma are grijă de casa sa, dorește să o mențină în stare bună cât mai mult timp, iar acesta este un indicator al responsabilității dezvoltatorului;

Rezidenții nu vor trebui să țină întâlniri, să rezolve probleme stringente sau să-și petreacă timpul asigurând funcționarea decentă a casei - toate acestea cade pe umerii companiei de administrare.

Dezavantajul companiei de management:

Principalul lucru din care aproape fiecare companie de management „câștigă” este tarifele pentru locuințe și serviciile comunale. În lipsa concurenței, societatea de administrare poate stabili tarife mai mari decât media orașului;

Inadmisibilitatea verificării activitati financiare companie de management.

În conformitate cu legislația Federației Ruse și Codul Locuinței al Federației Ruse, nu există restricții de acordare a licențelor privind crearea unei societăți de administrare în furnizarea de locuințe și servicii comunale și de întreținere a vieții pentru satele de cabane, cu excepția faptului că în documentele oficiale se numește „organizație de management”.

Algoritmul pentru crearea unei companii de management în domeniul furnizării de locuințe și servicii comunale într-un sat de cabane, în conformitate cu legislația Federației Ruse, are următoarele etape:

1. Puteți deschide o companie sub una dintre formele organizatorice și juridice:

· LLC (Companie cu răspundere limitată)

CJSC (Închis Societate pe acțiuni)

OJSC (societate pe acțiuni deschise)

Cel mai simplu și cea mai buna varianta este de a deschide o SRL (Companie cu răspundere limitată). Este posibil să deschideți un SRL fără capital inițial practic, deoarece capitalul autorizat poate fi adus cu proprietăți transferate de dezvoltator.

2. Pentru a conduce înregistrare de stat, în primul rând, trebuie să pregătiți un pachet de documente pentru înregistrare, care să includă: Decizie de înființare, Carta, etc. Apoi decideți asupra locației companiei, mărimea capitalului autorizat și puteți depune o cerere de înregistrare al companiei. Va dura cel puțin două săptămâni pentru a deschide o companie de management.

3. Societatea cu răspundere limitată (LLC) este cea mai comună și populară formă de organizare comercială a întreprinderilor. Înregistrarea unei întreprinderi ca SRL este potrivită în special pentru întreprinderile mici și mijlocii datorită capitalului autorizat mic (10.000 de ruble), a unui sistem de management simplu și a absenței răspunderii legale pentru proprietarii de bunuri personale.

Atunci când înregistrați o SRL (Societate cu răspundere limitată), trebuie să luați în considerare:

Participanții la o societate cu răspundere limitată pot fi cetățeni ai Federației Ruse, Cetăţeni străini, și entitati legale;

Fondatorul unei SRL (Societate cu Răspundere Limitată) poate fi o singură persoană, care are și dreptul de a îndeplini funcțiile unui organ executiv. Societatea nu poate avea ca unic participant o altă entitate juridică formată dintr-un participant;

Numărul participanților companiei nu trebuie să depășească 50 de persoane;

Capitalul minim autorizat al unei SRL (Societate cu răspundere limitată) este de 10 mii de ruble și nu este supus impozitelor. O contribuție la capitalul de administrare (capital autorizat) al unei companii poate fi bani, valori mobiliare, proprietăți, drepturi de proprietate care au valoare bănească;

Participanții societății nu sunt răspunzători pentru obligațiile sale și suportă riscul pierderilor asociate activităților SRL (Societatea cu răspundere limitată) în limitele valorii contribuțiilor aduse de aceștia.

Înregistrarea SRL constă în următoarele etape:

· Pregătirea pentru înregistrare

· Înregistrarea SRL la organul fiscal

Cerere de aplicare a sistemului de impozitare

· Ordin de printare

· Atribuirea codurilor statistice

· Înregistrarea la Fondul de Asigurări Sociale

· Înregistrare în Fond de pensie

· Înregistrarea în Fondul de asigurări medicale obligatorii

4. Pentru a înregistra o SRL (Societate cu răspundere limitată), trebuie să pregătiți următoarele documente:

· Cerere de înregistrare a SRL (Societate cu răspundere limitată);

· Procesul verbal al adunării generale a fondatorilor sau decizia fondatorului unic de a crea o SRL (Societate cu răspundere limitată);

· Scrisoare de garanție pentru furnizarea de spații nerezidențiale.

· Solicitare la organul fiscal pentru copii ale actelor constitutive.

Editorii site-ului portal i-au întrebat pe cei mai importanți vorbitori de la companii de management, proprietari de sate de cabane și agenții imobiliare - cum este modelată viața satului după finalizarea construcției acestuia.

S-a răspuns la întrebări:
, Director General Clever Estate Management Company

Întrebări editoriale:

Ce forme de gestionare a așezărilor de cabane se practică în regiunea Moscovei?
Care sunt costurile minime și maxime ale vieții într-un sat de cabane, din ce plăți este alcătuită această sumă?
Toți locuitorii satului își plătesc facturile la timp? Este posibil să influențezi cumva neplătitorii?
Multe case din satele de cabane sunt goale diverse motive, cu condiția ca satul să aibă spații publice mari și dezvoltarea infrastructurii, cine plătește pentru proprietarii unor astfel de zone taxele lor?
Există sate care au reguli interne și restricții privind aspectul caselor și parcelelor? Dacă da, cum este documentat acest lucru, cine și cum monitorizează respectarea acestor reguli?
Care sunt principalele probleme în gestionarea unei comunități de cabane? Există opțiuni pentru rezolvarea lor?

Director general al Clever Estate Management Company.

Înainte de a răspunde la această întrebare, trebuie să subliniez un lucru. Chiar dacă satul este poziționat ca un mini-oraș, ca înlocuire a locuințelor urbane cu locuințe suburbane, casele din el sunt construite doar după un singur principiu - după principiul construcției individuale de locuințe. Aceasta înseamnă că normele Codului de urbanism al Federației Ruse în ceea ce privește standardele tehnice locuințe și asigurarea rezidenților cu infrastructură adecvată. Și din punct de vedere legal, „gestionarea unei comunități de cabane” este un concept foarte condiționat. Astfel de forma legala- sate de cabane organizate - nu exista. Există o asociație voluntară de cetățeni pe un loc de dezvoltare, asta este o comunitate de cabane. Administrarea și întreținerea comunității de cabane se desfășoară pe baza unui acord încheiat cu fiecare proprietar.

2. Nu pot spune minim și maxim, sunt mulți factori în funcție și o gamă largă de prețuri. Și media este așa. Costul total al vieții (utilități plus costuri de funcționare) într-un sat de cabane este de 15 mii de ruble pe lună pe casă. Într-o casă de oraș - 8-9 mii de ruble. Costurile cu utilitățile sunt aceleași ca în oraș, aceasta este o taxă pentru utilizarea resurselor: gaz-apă-electricitate. Costurile de operare sunt oarecum diferite de cele din oraș. Aceasta include iluminatul stradal, curățarea zonei și îndepărtarea gunoiului, precum și curățarea zăpezii din sat. Serviciile operaționale suplimentare includ amenajarea teritoriului și îmbunătățirea generală a zonei înconjurătoare.

3. În moduri diferite. Majoritatea sunt încă la timp. Totuși, un locuitor al unei comunități de cabane este mai organizat, mai concentrat pe confortul său personal. Deoarece proprietarul încheie un contract de funcționare cu societatea de administrare în etapa achiziționării unei case, își înțelege cheltuielile lunare. Și oamenii sunt inițial dispuși să plătească pentru a se asigura că mediul în care trăiesc este confortabil. Dar dacă cineva refuză să plătească, nu există nicio influență asupra lor. Nu rămân măsuri foarte plăcute: blocarea drumului, oprirea colectării gunoiului, oprirea curentului etc. Doar SNT și parteneriatele de grădinărit au o pârghie bună asupra celor care nu plătesc. Aceasta este o unitate organizată legal, toți membrii parteneriatului au propriile drepturi și obligații, totul este reglementat de reguli. Din păcate, acest lucru nu este cazul în satele de cabane.

4. În interiorul satului de cabane există spații comune, plata întreținerii acestora se împarte între toți locuitorii. Cu cât sunt mai multe case ocupate, cu atât costul plății este mai mic și invers.

5. Mai probabil nu decât da, deoarece toate casele din comunitatea de cabane sunt istorie privată, construcție de locuințe individuale. Teoretic, unele restricții sunt posibile în comunitățile de tip club închis, dar chiar și atunci este puțin probabil. Cu cât un sat este mai „închis”, „club”, „elită”, cu atât este mai dificil să-și încurajeze locuitorii să respecte orice reguli și restricții.

6. Principalele probleme sunt problemele de neplată. Dar această problemă este rezolvată în modurile pe care le-am menționat deja mai sus. Dar trebuie spus că acestea sunt măsuri extreme. Practic, societatea de administrare reușește în continuare să încurajeze moritorii să respecte termenii contractului prin negocieri cu aceasta. O altă problemă este eliminarea situațiilor de urgență și a avariilor care apar din cauza instalării necorespunzătoare a rețelelor de utilități și comunicații. Se întâmplă adesea ca acestea să fie așezate cu încălcarea tehnologiei, iar aceste probleme se manifestă în timpul funcționării. De exemplu, ruperea cablului are loc din cauza faptului că atunci când a fost așezat, nu a fost luată în considerare tasarea solului. Sau sistemele de canalizare nu mai funcționează corect din cauza faptului că țevile au fost așezate într-un unghi greșit sau au fost realizate un număr insuficient de „scurgeri de furtună”. Toate aceste probleme sunt rezolvate de societatea de administrare, uneori cu ajutorul serviciilor regionale de urgență, iar costurile cad pe umerii proprietarilor de case.

, manager de proiect la Vector Investments

Din ce în ce mai mulți cumpărători sunt preocupați de problemele de funcționare și de costul acesteia. Deja în timpul implementării primului proiect Vector Investments, compania a început să se gândească la acest subiect și a atras consultanți din rândul companiilor externe de management. Din păcate, am primit cifre astronomice pentru costul administrării satelor noastre, în plus, ni s-au oferit modalități incomode de a colecta fonduri de la cei care nu vor să plătească sau sunt absenți din Rusia. Prin urmare, soluția la acest aspect al problemei a căzut în sarcina dezvoltatorului, deoarece niciunul dintre operatori nu a dorit să preia funcțiile corespunzătoare.

Proiectele de țară sunt cel mai adesea luate în considerare de la idee până la implementare. Acesta este un proces lung, care constă din diferite etape (schiță de concept, concept, proiectare, construcție, vânzări și în final implementare completă). Totodată, se trece cumva cu vederea că nici după încetarea vânzărilor, existența satului nu încetează. Dimpotrivă, acum proiectul trăiește o viață reală - deși separat de dezvoltator.

Astăzi, dezvoltatorul care implementează proiectul eficient și la timp, fără a înșela în vreun fel așteptările clienților săi, este considerat responsabil. Dar tot ceea ce se întâmplă după este, în mare, responsabilitatea locuitorilor din sat.

Pe stadiul inițial implementarea proiectului, dezvoltatorul organizează o divizie operațională, ale cărei activități vizează în principal menținerea unității cu costuri minimeși întreține structurile inginerești din sat. În timp, pe măsură ce proiectul se dezvoltă, departamentul se implică în sarcini administrative, din acest moment putem vorbi deja despre apariția unei companii de management. Dar chiar și în această etapă mai este un drum lung de parcurs înainte de a obține un profit.

Deci, un dezvoltator responsabil duce cel mai adesea proiectul la final și îl transferă unei companii de management profesionist (dacă reputația lui îi permite să atragă profesioniști în noul sat).

Când proiectul este implementat pe deplin, există 2 parcele principale legate de management și exploatare: o companie de management terță parte lucrează sau locuitorii administrează satul. pe cont propriu. În primul caz, toate funcțiile operaționale, precum și o serie de funcții administrative sunt îndeplinite de o companie profesionistă de management, care este implicată în proiect de către dezvoltator. Principalele activități ale societății de administrare din sat sunt întreținerea de rutină a rețelelor satelor, asigurarea de securitate non-stop, întreținerea și repararea drumurilor din sat, menținerea curățeniei în teritoriu, îndepărtarea și eliminarea deșeurilor, asigurarea nopții. iluminat, organizarea serviciilor de urgenta, intretinerea spatiilor publice, controlul cheltuielilor administrative.

În al doilea caz, proprietarii de cabane sau de parcele din sat, s-au unit în organizație non profit(HOA, cooperativă de locuințe sau de consum etc.), îndeplinește în mod independent funcțiile unei companii de management, angajează personal adecvat și cumpără inventar.

În orice caz, proprietarii trebuie să creeze o asociație de cetățeni care să-și administreze satul. De regulă, după punerea în funcțiune a satului (până în acest moment societatea de dezvoltare se ocupă de exploatare), proprietarii în adunarea generală iau o decizie cu privire la alegerea modului de administrare a satului, adică. pro sau contra atragerii unei companii de management.

Există o altă opțiune: uneori, o companie de management este creată de dezvoltator ca o divizie în structura sa. Cu toate acestea, această abordare rămâne o excepție pentru piața suburbană (activitatea propriei societăți de administrare nu aduce profituri rapide dezvoltatorului).

În Valea Istrei, toate satele, precum și toate facilitățile de infrastructură, sunt deservite de propria companie de administrare a dezvoltatorului, ceea ce ne permite să controlăm calitatea produselor noastre pe tot parcursul ciclului lor de viață și nu doar până la momentul vânzării fiecăruia. a satelor.

Dacă o companie de management din structura unei companii de dezvoltare deservește mai multe sate pe un teritoriu comun, perioada de pierdere planificată poate fi redusă semnificativ și profitabilitatea poate fi atinsă mult mai rapid. Plus, ceea ce este important, pe lângă profitul financiar, dezvoltatorul își mărește și capitalul reputațional. De fapt, nu se distanțează de soarta satelor sale nici după ce acestea sunt implementate integral, el conduce proiecte pe tot parcursul existenței lor (ceea ce, după părerea mea, reprezintă un nou nivel de responsabilitate față de cumpărător).

Apropo, propria dvs. companie de management este, de asemenea, o dovadă indirectă că dezvoltatorul alege materiale de înaltă calitate și construiește cu conștiință, deoarece va trebui să vă ocupați singur de consecințele hackwork-ului, ori de câte ori acestea apar. Cu această abordare, crearea propriei divizii de management a unei companii „în mod neașteptat” se dovedește a fi benefică pentru dezvoltator. Deci decizia noastră de a crea Compania Vector Service Management, care deservește satele și infrastructura Văii Istrei, nu este doar un indicator de responsabilitate față de clienți, ci și o decizie de afaceri rezonabilă.

Servicii de management în sate folosind exemplul Văii Istrei (lista de servicii, tarife).

Beneficiul pentru cumpărători că satul este administrat de propria companie de administrare a dezvoltatorului nu este atât de evident la prima vedere. Da, rezidenții nu vor avea de-a face cu angajarea personalului, achiziționarea de echipamente etc., dar vor trebui să plătească societatea de administrare pentru acest lucru. Cifrele pot fi destul de rotunde.

Este o altă problemă dacă același personal de angajați și aceeași flotă de echipamente de serviciu sunt implicate în gestionarea și exploatarea mai multor sate - atunci costurile proprietarilor sunt reduse, iar economiile la costurile de operare sunt vizibile.

În satele de pe Valea Istrei, costul cheltuielilor de funcționare de bază (cum ar fi securitatea non-stop, iluminatul nocturn, eliminarea și eliminarea deșeurilor, întreținerea drumurilor și a zonelor publice, întreținerea de rutină și de urgență a rețelelor satelor etc.) este de 1,5-2 ori mai mic decât în media pieței. De exemplu, în satul Nikitskoye (clasa economică) plățile sunt de 2-3 mii de ruble pe lună, în Ecopark-Ushakovo (clasa business) - 4,5-5,5 mii de ruble pe lună, în (clasa premium) - 8-12 mii de ruble pe luna.

Pentru comparație: în medie, plățile operaționale în satele de elită se ridică astăzi la 20-30 mii de ruble pe lună (sau mai mult - depinde de infrastructură), în clasa business - 15-25 mii de ruble. Acestea sunt cifre normale, de piață; Este posibil să se reducă costurile de management și operare (și, în consecință, prețurile pentru proprietari) doar prin implicarea companiei de administrare în gestionarea mai multor proiecte dintr-un teritoriu.

Principalele servicii oferite de Vector Service:

întreținerea tehnică și curățarea drumurilor și a zonelor publice;
îngrijirea spațiilor verzi organizate;
curățarea teritoriilor, îndepărtarea gunoiului și întreținerea sanitară a locurilor
uz comun;
organizarea și desfășurarea de evenimente la nivel de sat;
întreținere tehnică, reparații programate și de urgență a comunei generale
rețele de inginerie;
eliberarea avizelor şi a autorizaţiilor pt lucrari de constructieîn sate;
controlul asupra progresului construcției;
luarea citirilor de la contoare pentru resursele energetice consumate de proprietari etc.

Pe lângă opțiunile obligatorii, Vector Service oferă și servicii suplimentare:

pentru eliminarea deșeurilor direct de pe șantiere; repara si întreținere comunicații; dezrădăcinarea, tunderea și plantarea arborilor în zone etc. Pe viitor ne propunem să organizăm o pepinieră în Valea Istrei, astfel încât proprietarii să le poată alege și să le achiziționeze pentru amenajarea terenurilor.

Pentru o ilustrare mai detaliată, iată cifrele pentru cheltuielile din unele sate din Valea Istrei.

Costuri de exploatare în satele de pe Valea Istrei:

Nikitskoye (clasa economică) - 2-3 mii de ruble. /lună
Shelestovo (clasa economică) - 4,5 - 5,5 mii de ruble. /lună
Debarcaderul Lesnaya (clasa de afaceri) - 7-10 mii de ruble. /lună
Lesnaya Pristan-2 (clasa business) - 6-7 mii de ruble. /lună
Ecopark Ushakovo (clasa business) - 4,5 - 5,5 mii de ruble. /lună
Lake District (clasa business) - 6-7 mii de ruble. /lună
Ushakovsky Dachas (clasa de afaceri) - 7-10 mii de ruble. /lună
Zavod liniștit (clasa business) - 5-6 mii de ruble. /lună
ZORINO ACTIVE RESORT, ZORINO SPORT VILLAGE (clasa business) - 6-7 mii de ruble. /lună
Lake Side (clasa premium) - 8-12 mii de ruble. /lună

În general, trebuie să spun că minimizarea costurilor de administrare și exploatare a unui sat este o sarcină importantă. Piața se dezvoltă treptat, cumpărătorul înțelege acum că poți economisi nu numai (și nici măcar atât) în momentul tranzacției. Este important să evitați economiile false - toată lumea știe de mult cum puteți „economisi” cumpărând un teren fără comunicații (astfel încât costul aprovizionării poate depăși apoi costul parcelei în sine).

S-a înțeles că contoarele „goale”, nefuncționale în etapa de finisare pot costa și o sumă rotundă (de exemplu, 1500 USD pe mp)

Același lucru este valabil și cu plățile de funcționare: oamenii sunt interesați în avans de ce și cât vor trebui să plătească atunci când locuiesc în sat. Treptat, oamenii își dau seama că un dezvoltator care își conduce proiectul de-a lungul întregului său ciclu de viață (inventează, implementează și apoi gestionează ceea ce se întâmplă) este poate demn de încredere.

Și, deși până acum pentru piața imobiliară suburbană, apariția propriei companii de administrare a dezvoltatorului în structură rămâne o excepție de la regula generală. Dar mai devreme sau mai târziu piața își va da seama de toate avantajele unei astfel de soluții atât pentru dezvoltator, cât și pentru locuitorii satelor; și mă bucur că am fost printre primii care au ajuns la această înțelegere.

Rubtsov Vadim Igorevici, Specialist principal al companiei imobiliare „Casa imobiliară rusă”

1. Conducerea satului se realizează de către o societate de administrare creată de dezvoltator. Ulterior, locuitorii satului pot alege o altă societate de administrare.

2. Plățile constau dintr-o parte fixă, care depinde de mărimea parcelei (în satele noastre 500 de ruble la suta de metri pătrați pe lună) care include securitatea, curățarea teritoriului, repararea și întreținerea infrastructurii. Plata pentru gaz, apa, curent se face conform contoarelor. Întreținerea casei este de 250-300 mp. m. costă de la 15.000 la 30.000 de ruble pe lună.

3. Principala modalitate de a trata cu neplatitorii este oprirea gazului sau a curentului electric.

4. Pentru casele neterminate sau fără finisaje, astfel de metode nu sunt eficiente, iar plățile sunt redistribuite între plătitorii de bună credință.

5. În multe sate, coordonarea clădirilor cu arhitectul satului sau firma de administrare este obligatorie. Cumpărătorul este obligat să încheie un acord corespunzător cu societatea de administrare.

6. Ele există sub forma unui HOA pentru a controla societatea de management și a lua decizii importante.

Dmitri Kotrovsky, Vicepreședinte al companiei de dezvoltare Khimki Group

1. Există două forme principale de management al satelor de cabane organizate (OCS). Prima este societatea de administrare. În acest caz, proprietarii de case angajează o societate de administrare (selectați-o printr-o licitație sau de comun acord). A doua opțiune este crearea unui HOA, atunci când proprietarii înșiși creează un organism de conducere, care îi include pe cei mai activi dintre ei. Un HOA constă de obicei dintr-un manager (președinte) și un contabil. Trebuie să existe un organism de supraveghere - o comisie de audit care controlează fluxurile financiare.

2. Există o limită inferioară a normei - 23-24 ruble per metru patrat fiecare casă pe lună. Acest standard include eliminarea gunoiului, întreținerea rețelelor și curățarea teritoriului - tăierea ierbii vara, îndepărtarea zăpezii de pe drumuri și trotuare iarna. Această cifră poate fi de aproximativ 50, 100 sau chiar 200 de ruble pe lună pe 1 mp. metru suprafața casei, depinde de ceea ce locuitorii decid să includă în costurile de exploatare. Aceasta ar putea fi securitate cu inspecție la un punct de control sau patrulare a teritoriului de către paznici înarmați, supraveghere video, îndepărtarea gunoiului de pe proprietatea privată, curățarea căilor și îngrijirea plantelor din zonele publice (udare, fertilizare, cosire) vara, curățarea completă a carosabilului de la zăpadă (la asfalt) ) etc. Dacă satul are o infrastructură sportivă și socială închisă, atunci întreținerea acesteia crește semnificativ povara asupra bugetului fiecărei gospodării individuale. Aceasta ar putea fi întreținerea unui teren de tenis (iluminat, întreținerea gazonului), a unui teren de fotbal, a unei piscine etc.

3. Există opinia că cumpărătorii de case scumpe cu suprafețe mari plătesc cheltuielile de locuit automat, poate cu un an înainte, fără a crea probleme HOA sau companiei de administrare. Cu toate acestea, acesta nu este cazul. Casele mari sunt, de regulă, morți, și nu pentru că nu au bani, ci pentru ele este un lucru atât de mic care ar trebui rezolvat cumva de la sine. Este posibil ca astfel de proprietari să nu locuiască deloc în casa lor, după ce au cumpărat-o pentru statut, investiție sau pentru ca copiii lor să crească. Ei sau reprezentantul lor apar o dată pe an și sarcina HOA sau a companiei de administrare este să-l prindă și să primească plăți pentru perioada ratată. Este rar ca toți proprietarii să plătească în mod regulat plăți obligatorii și, de regulă, societatea de administrare sau HOA este obligată să caute diverse opțiuni, să fiu viclean, că tot satul trebuie deservit, dar nu toată lumea plătește. Imaginați-vă situația: într-un sat nou, luminile stradale situate lângă fiecare casă sunt conectate la stradă. Și unii proprietari spun că nu au nevoie de iluminat stradal. Ce să faci: aprinde luminile selectiv la casele celor care plătesc? Și strada va fi iluminată pe alocuri? Dar problemele de securitate?

Proprietarii de case sunt toți diferiți și mulți au propria lor viziune asupra cheltuielilor fixe, deoarece au cheltuieli uriașe asociate cu reparațiile casei, echipamentele design peisagistic etc. Prin urmare, în HOA este important să se lucreze cu populația, cu autoritatea președintelui HOA, pentru ca locuitorii, în principiu, să ajungă la un consens. Dacă unii dintre proprietari nu plătesc plățile obligatorii, atunci HOA afișează liste de debitori, inițiază deconectarea caselor de la rețele și, în cel mai extrem caz, se duce în instanță pentru a încasa datorii.

4. Dacă vorbim despre cheltuieli generale, atunci, de fapt, plătitorii conștiincioși plătesc pentru cei care plătesc intenționați, deoarece este imposibil să curățați drumul de zăpadă și să tundeți gazonul „pe alocuri”. Locuitorii OKP pot fi împărțiți în trei categorii: cei care vor să plătească și să plătească pentru că înțeleg că afectează calitatea vieții; cei care vor să plătească, dar nu pot - pentru că costurile reparațiilor sunt mari sau casa a fost cumpărată cu ipotecă. Și cei care nu vor să plătească, chiar având ocazia.

5. În majoritatea satelor de cabane organizate, în special în clasa business și mai sus, există o serie de restricții privind schimbarea aspect fatade, acoperisuri, chiar si garduri. Respectarea acestora este monitorizată de HOA sau de compania de administrare. În complexul nostru rezidențial „Olympic Village Novogorsk”, cumpărătorul proprietății casei în stadiul încheierii unui contract semnează o serie de documente de reglementare care, în viitor, îl vor menține în cadrul respectării conceptului arhitectural general al satului.

6. Se pot distinge trei grupuri principale de probleme.

Plata cu întârziere a costurilor de exploatare de către proprietari, în urma cărora HOA sau societatea de administrare este obligată să economisească bani sau să nu-și îndeplinească o serie de obligații.
Deficiențe din partea dezvoltatorului în etapa transferului obiectului finit - foarte adesea problemele asociate cu calitatea construcției cad pe umerii companiei de management sau HOA, în timp ce dezvoltatorul ar trebui și le poate corecta.
Organizarea muncii unei companii de management sau HOA - transparență, activitate, disponibilitate pentru dialog și compromis. Asociațiile de proprietari sau firmele de administrare sunt, de fapt, structuri care funcționează în sectorul serviciilor. Ei furnizează servicii și primesc un anumit venit pentru acestea. Sarcina lor este de a se strădui să se asigure că serviciile sunt prestate la o calitate înaltă, iar clientul serviciilor este mulțumit.

Irina Kalinina, CEO al agenției imobiliare TWEED

1. Astăzi există două forme principale de gestionare a satelor de cabană. Aceasta este fie o companie de administrare cu care locuitorii încheie un acord pentru deservirea satului, fie o HOA. De exemplu, în sate precum Greenfield și Millennium Park, funcțiile de management au fost transferate către companii speciale.

2. În segmentul de elită, costul minim de trai în sat este de 10 mii de ruble pe lună, iar maximul este de aproximativ 60 de mii de ruble pe lună. De exemplu, în satul Rubin Estate, prețul serviciului se bazează pe 30 de ruble pe „pătrat” de suprafață. Astfel, proprietarul unei cabane cu o suprafață de aproximativ 350 mp plătește puțin peste 10 mii de ruble pe lună pentru utilități.

3. Din păcate, nu toată lumea plătește la timp. Și chiar și locuitorii satelor de elită uită adesea să plătească suma necesară pentru serviciile companiilor de administrare. Există diverse măsuri de influență asupra debitorilor intenționați - de exemplu, comunicațiile pot fi blocate. O opțiune mai radicală este restricționarea intrării în sat. Adică, dacă proprietarul nu plătește serviciile la timp, oaspeții săi pur și simplu nu au voie să intre în sat. Mai mult, este posibil ca proprietarul însuși să nu poată conduce la domiciliul său. Din punct de vedere juridic, acest lucru nu este în niciun caz justificat, însă, companiile de management recurg la astfel de măsuri.

5. Restricții similare se aplică în multe sate, și mai ales în segmentul premium. Este clar că, dacă satul este strict conceptual - de exemplu, precum regiunea Moscovei "Dauville" și "Trouville" - atunci proprietarul nu va avea voie să construiască nimic pe site și toate restricțiile vor fi în mod necesar înregistrate în achiziție. si contract de vanzare a proprietatii. De regulă, societatea de administrare monitorizează respectarea regulilor de dezvoltare și înregistrare a site-urilor.

6. Principala problemă în satele administrate de proprietarii înșiși este incapacitatea de a strânge bani pentru nevoi publice. De exemplu, dacă o asociație de proprietari decide să amplaseze un nou loc de joacă pentru copii pe teritoriul satului, nu toată lumea va dori să „furieze banii”. Adică, aproape niciodată nu este posibil să colectați 100% din sumă, iar această problemă este relevantă nu numai pentru satele ieftine, ci și pentru segmentul de elită.

Comunitate de cabane Mechta

Conceptele de „casă” și „comunitate de cabane” nu sunt definite legal în Rusia. Prin urmare, putem vorbi despre un fel de vid legislativ în jurul dezvoltării construcțiilor suburbane. Ce standarde ar trebui urmate atunci când gestionați o comunitate de cabane?

Clarificarea conceptelor

O cabana poate fi definita ca o mica cladire rezidentiala confortabila situata in suburbii. Un alt criteriu poate fi considerat posibilitatea de a trăi pe tot parcursul anului. În plus, cabana trebuie să aibă Set complet comunicații tipice pentru un apartament de oraș și, într-un fel, chiar îl depășesc.

Clarificând conceptul de „comunitate de cabane”, în primul rând trebuie remarcat faptul că 10, 20 sau mai multe cabane din apropiere nu pot fi numite astfel. De obicei, o comunitate de cabane este concepută inițial ca un întreg și este construită conform unui plan specific. Are o zonă comună pe care se află, de exemplu, consiliul de administrație al unei asociații de proprietari (HOA), parcare comună pentru oaspeți, un loc de joacă, o stație electrică etc. Prize- mici pavilioane, magazine, cafenele nu sunt, de asemenea, neobișnuite aici, dar numai dacă sunt fezabile din punct de vedere economic. Într-o comunitate adevărată de cabane, comunicațiile sunt cel mai adesea partajate: electricitatea, alimentarea cu apă, canalizarea sunt mai profitabile de instalat și întreținut în viitor prin cooperare. Ei bine, desigur, este necesar să existe o securitate care să protejeze teritoriul satului în ansamblu.

În consecință, un sat de cabană poate fi considerat un grup de clădiri rezidențiale individuale situate pe un teren separat, conectate prin comunicații comune și având infrastructura proprie.

Prin analogie cu legea...

Datorită absenței în legislația Federației Ruse a normelor dedicate procedurii de creare, organizare și gestionare a satelor de cabane, a relației dintre organele de conducere și proprietarii de cabane, practica extinderii legislației locative la relațiile legate de gestionarea sate de cabană, întreținerea proprietății comune a satului și furnizarea de plăți pentru utilități este relevantă.

Potrivit art. 7 din Codul locuinței al Federației Ruse, în cazul în care relațiile cu locuința nu sunt reglementate de legislația privind locuința sau de un acord al participanților la astfel de relații și în absența unei legislații civile sau de altă natură care reglementează direct astfel de relații, legislația privind locuința care reglementează unele similare este aplicate acestora, dacă aceasta nu contrazice relaţiile lor de esenţă (analogia dreptului). Prin urmare, atunci când se pune problema creării unei asociații de proprietari sau a unei cooperative de locuințe (HC), despre gestionarea acestora, despre întreținerea proprietății comune într-o comunitate de cabane și despre plata facturilor de utilități, multe instanțe, prin analogie, aplică regulile referitoare la spații. într-un bloc de locuințe.

Legislația locuințelor tratează în detaliu problema administrării unui bloc de locuințe. Instanțele extind acest design la modelul unei comunități de cabane ca un fel de casă în care apartamentele sunt cabane. Prin urmare, pentru a rezolva relațiile legate de întreținerea proprietății comune într-o comunitate de cabane, instanțele folosesc legislația locativă prin analogie (în special, regulile privind întreținerea proprietății comune într-un bloc de locuințe).

Desigur, în Codul Locuinței Federația Rusă are reguli cu privire la proprietarii de clădiri rezidențiale individuale. De exemplu, proprietarii clădirilor rezidențiale suportă costurile de întreținere și reparații ale acestora și plătesc, de asemenea, utilitățile în conformitate cu acordurile încheiate cu persoanele angajate în tipurile de activități relevante. Dar trebuie amintit că o comunitate de cabane nu este doar suma de clădiri rezidențiale individuale, ci o întreagă infrastructură.

Conducerea unui sat de cabană trebuie să asigure condiții de viață favorabile și sigure pentru cetățeni, întreținerea corectă a proprietății comune, soluționarea problemelor legate de utilizarea proprietății menționate, precum și furnizarea de utilități cetățenilor care locuiesc în case de pe teritoriul satului. .

Dreptul de a alege

Proprietarii de clădiri rezidențiale individuale situate pe teritoriul unui sat de cabane, folosind drepturile proprietarilor de case, pot alege următoarele forme de administrare a satului: angaja o companie de administrare, creează un HOA sau un complex rezidențial sau încheie în mod independent toate acordurile cu furnizorii de utilități. si alte servicii.

Proprietarii de cabane au dreptul de a alege o astfel de metodă precum managementul de către o organizație de management (în acest caz, pot fi combinate diferite forme de management). Organizația de management este implicată doar în management (în acest caz acționează ca un antreprenor obișnuit), deoarece HOA, locuințe sau altă cooperativă specializată de consum pur și simplu nu are posibilitatea sau nu dorește să opereze, să repare, să întrețină și să întrețină în mod independent proprietatea satului.

Managementul managerilor

Conform contractului de management, una dintre părți (organizația de management), la instrucțiunile celeilalte părți (proprietarii caselor, consiliul HOA sau consiliul ansamblului rezidențial), într-o perioadă convenită, contra cost, se angajează să presteze servicii și să efectueze lucrări de întreținere și reparare corespunzătoare a proprietății comune a satului de cabană, să asigure utilități proprietarilor de locuințe, să desfășoare alte activități care vizează atingerea scopurilor gospodăririi satului de cabană.

Condiții de bază (materiale) care trebuie discutate între proprietari și organizația de management:

Componența proprietății comune pentru care se va efectua gestiunea și amplasarea acesteia;

O listă de servicii și lucrări pentru întreținerea și repararea proprietății comune, procedura de modificare a unei astfel de liste, precum și o listă de utilități furnizate de organizația de management;

Procedura de stabilire a prețului contractului, cuantumul plății pentru întreținerea și repararea spațiilor și cuantumul plății pentru utilități, precum și procedura de efectuare a acestei plăți.

Printre proprietarii de locuințe ar trebui să fie inițiatori care să studieze propunerile organizațiilor de management și să le selecteze, după părerea lor, pe cele mai potrivite. Este recomandabil să oferiți adunării generale o alegere între mai multe organizații de management, deoarece propunerile vor fi cel mai probabil diferite în ceea ce privește costul și componența serviciilor suplimentare oferite. Situația optimă este atunci când dezvoltatorul satului de cabane se transformă ulterior într-o societate de administrare sau oferă o organizație gata făcută cu prețuri rezonabile.

Comoditatea acestei scheme constă în simplitatea sa, economiile de timp și absența intermediarilor sub formă de HOA sau ansambluri rezidențiale, care pot percepe taxe suplimentare sau „refacturare” pentru serviciile cu un markup pentru consumatorii finali. În plus, dezvoltatorul cunoaște mai bine decât oricine altcineva infrastructura satului, locația comunicațiilor etc.

Cu toate acestea, sunt posibile abuzuri din partea unei astfel de companii de management. În practică, există acorduri în baza cărora se construiesc cabane și în care o clauză separată precizează obligația viitorului proprietar al cabanei de a transfera cota sa din proprietatea comună a satului cabană către conducerea uneia sau alteia conduceri. companie. Legalitatea includerii acestui tip de limbaj în contracte pare discutabilă, deoarece aceasta limitează capacitatea juridică a proprietarului de a dispune de proprietatea sa. Logica dezvoltatorului este simplă: „Sunteți mulți, dar sunt singur. Odată ce l-ai construit, atunci trebuie să „fugiți” după fiecare proprietar și să încheiați un acord.” Dezvoltatorul care deține comunicațiile poate pur și simplu să nu permită altei companii de administrare să-și folosească rețelele pentru a furniza, de exemplu, energie electrică. Aici totul depinde de alfabetizarea lui, de „politica” companiei de management.

HOA și complex rezidențial

Această metodă de administrare a unei comunități de cabane presupune prezența unei entități instituționale (persoană juridică) care desfășoară gestiunea. Atunci când gestionează un complex rezidențial sau HOA, aceste persoane juridice acționează ca un mecanism pentru a asigura interesele comune ale proprietarilor de cabane. De remarcat mai ales că, în conformitate cu legislația internă, HOA-urile și ansamblurile rezidențiale nu au niciun drept asupra proprietății comune a satului de cabane pe care le administrează.

Avantajele HOA:

Toate fondurile colectate sunt acumulate în contul curent al mișcării HOA Bani controlat de proprietari (se alege Comisia de Audit);

Desfasurarea unei licitatii in randul companiilor de servicii si securitate ne permite sa oferim proprietarilor servicii cu un raport pret-calitate optim;

Serviciu convenabil și rapid pentru proprietari datorită faptului că serviciul de expediere și tot personalul de service sunt situate pe teritoriul satului;

Fiecare proprietar poate influența calitatea și costul serviciilor (prin participarea la discuția despre estimarea costurilor și adoptarea acesteia în ședință), poate fi ales în consiliu sau comisie de audit, poate face propuneri de îmbunătățire a activităților parteneriatului și de a elimina deficiențele în activitatea direcției executive.

Cu toate acestea, dacă la crearea unui HOA într-o clădire de apartamente în care proprietarii locuiesc permanent, este posibil să se adună prompt cetățenii, atunci când se formează un HOA într-o comunitate de cabane, adoptarea unei decizii generale poate fi amânată, deoarece mulți proprietari de cabane nu locuiesc permanent în ele.

Proprietarul unei cabane situate într-un sat de cabane nu se poate alătura nici unui HOA, nici unui complex rezidențial. Are dreptul să încheie direct contracte cu furnizorii de servicii de utilități.

Compoziția proprietății comune

Vorbind despre conducerea unui sat de cabană, nu se poate să nu menționăm problema compoziției proprietății comune în sat. Lista proprietăților comune dintr-un bloc de apartamente este menționată în mod clar în Decretul Guvernului Federației Ruse din 13 august 2006 nr. 491. Odată cu componența proprietății comune într-un sat de cabane, situația este puțin mai complicată din cauza absenței unei astfel de liste în orice act de reglementare.

Pentru a determina componența proprietății comune a proprietarilor de cabane, este necesar să cunoașteți proiectul de construcție al unui sat de cabane. De obicei, compoziția proprietății comune este specificată în contractul pe baza căruia este ridicată structura principală (cabana).

Proprietarii de cabane sunt obligați să suporte povara cheltuielilor pentru întreținerea proprietății comune proporțional cu cotele lor în dreptul de proprietate comună asupra acestei proprietăți prin efectuarea de plăți și contribuții obligatorii de la proprietarii spațiilor care sunt membri ai HOA, locuințe. , cooperativa de constructii de locuinte sau alta cooperativa de consum specializata. Astfel, plata pentru întreținerea proprietății comune se plătește proporțional cu cotele din dreptul de proprietate comună asupra acestui bun și numai pe baza unui acord corespunzător, ale cărui condiții sunt stabilite pe baza acordului părților. Dar cum rămâne cu un locuitor al unei comunități de cabane care nu a încheiat un astfel de acord, dar folosește totuși toate serviciile (conduce pe drumuri degajate, folosește parcare păzită etc.)? Așa cum se arată practica de arbitraj, în astfel de cazuri, societatea de administrare se adresează proprietarilor cabanelor cu o cerere de recuperare a îmbogățirii fără justă cauză în cuantumul costului serviciilor.

O altă problemă este determinarea cotei din dreptul de proprietate comună. Adesea, ponderea în proprietatea totală a unui sat de cabane este calculată în funcție de suprafață teren sub cabană (împărțirea acesteia la suprafața tuturor spațiilor din satul de cabane). Cu toate acestea, nu a fost încă dezvoltată o practică generală în această problemă.

Astfel, atunci când gestionați o comunitate de cabane, sunt identificate multe lacune în legislație care pot fi completate doar prin practica judiciară sau reglementarea reglementară a problemei.

Malmygin Alexandru,

Consilier juridic la Cabinetul de Avocatură „LEV”