Care este diferența dintre valoarea cadastrală și cea de piață a locuinței. Care este diferența dintre valoarea cadastrală și valoarea de piață Diferența dintre valoarea cadastrală și valoarea de piață

Ea folosit la vânzarea unui apartament sau garanție, și la împărțirea proprietății prin instanță(de exemplu, ca urmare a divorțului). Aceasta este ceea ce este pus în reclamele de „cumpără și vinde” și asta este ceea ce sună agentul imobiliar atunci când intervievează un potențial client.

Un evaluator este de obicei angajat pentru a stabili valoarea de piață. Și dacă prețul cadastral al metrilor pătrați este influențat doar de factori de bază, să spunem „de capital”, precum prezența unui lift, uzura casei și accesul la infrastructură, atunci prețul pieței este influențat de fiecare fleac aparent. - decorarea interioară, prezența renovării de calitate europeană și vederea de deschidere de la fereastră și chiar cine locuiește alături. Concurența joacă, de asemenea, un rol important.

In afara de asta, Prețul de piață al unei locuințe este, de asemenea, afectat de:

• rate de schimb;
• sezon;
• situația politică și economică din țară;
• gradul de distanță față de centrul orașului;
• disponibilitatea infrastructurii;
• costurile de construcție.

Cu alte cuvinte, singurul limitator pentru un agent imobiliar sau proprietar este, strict vorbind, principiul rezonabilității. Nimeni nu va cumpăra un apartament prea scump, dar dacă îl vinzi prea ieftin, vei ajunge în pierdere.

Diferența dintre cota și prețul cadastral al imobilului?

ATENŢIE! Rata pieței este prețul la care proprietatea poate fi vândută. Cel mai adesea poate fi redus. Prețul cadastral pe metru pătrat este stabilit de agențiile guvernamentale în baza normelor legislative.

Acest preț este folosit pentru calcul. Indicatorul cadastral este mai mic decât cel de piață, dar recent s-a ocupat de el,și uneori chiar depășește.

Calculul acestei valori se face pe baza datelor înscrise în cadastrul imobiliar. Reevaluarea se efectuează o dată la cinci ani sau o dată pe an.

Ce influențează costul stabilit de stat?

Valoarea cadastrală este afectată de:

Raport

este mai obiectivă și nu la fel de flexibilă ca cea de piață. De asemenea, se manifesta doar prin analiza materiala, iar la stabilirea uneia de piata, cererea, oferta si concurenta vor juca un rol important.

În plus, se adoptă o abordare care poate duce la o eroare semnificativă și, ca urmare, indicatorul va crește vertiginos.

Se poate depăși?

Deci valoarea cadastrală a imobilului poate depăși valoarea de piață? S-ar părea că nu ar trebui. Cu toate acestea, acest lucru se poate întâmpla. Iată cazurile:

• clădirea este complet nouă, în timpul construcției sale s-au folosit materiale scumpe, ultramoderne, pentru echipamentele liftului, pereți etc.;
• locuința este prezentată ca elită (și chiar corespunde unor astfel de indicatori), dar este situată într-o zonă îndepărtată, nereclamată și neprestigioasă.

REFERINŢĂ.Și, în general, în ultima perioadă s-a înregistrat o creștere constantă a valorii cadastrale și, de fapt, diferența față de valoarea de piață este uneori destul de nesemnificativă.

Ce să faci aici? Nu poți face nimic, te resemnezi și plătești în continuare impozite în conformitate cu indicatorii stabiliți. Dar este și posibil. Practica arată că cazurile de contestare cu succes, când prețul cadastral „în creștere” a fost scăzut, nu sunt deloc rare.

Bineînțeles, nu se va putea returna ceea ce ați plătit în plus (Rezoluția Plenului Forțelor Armate RF din 30.15 iunie), dar cel puțin pe viitor puteți plăti semnificativ mai puțin.

Pentru a fi sincer, evaluatorii pot face și greșeli; în timpul evaluării, pot fi utilizate informații nesigure, datele privind rata accidentelor unei clădiri pot să nu fie luate în considerare și pot exista și erori atunci când se iau în considerare obiectele învecinate.

Există două moduri de a contesta:

1. prin Rosreestr (există o comisie care să analizeze astfel de dispute);

Prima metodă, desigur, este de preferat - este cea mai puțin costisitoare, nu este nevoie să plătiți o taxă de stat, iar rezultatele vor fi disponibile în termen de o lună. Este adevărat, pentru aceasta va trebui să vă aprovizionați cu dovezi documentate că aveți dreptate (de exemplu, date dintr-o evaluare a unui expert independent).

De asemenea, veți avea nevoie de foarte puține documente:

• carte de identitate civilă generală;
• o copie a documentelor care confirmă drepturile de proprietate;
• raportul evaluatorului;
• raport de expertiză care confirmă prezența erorilor;
• certificat cadastral.

Va fi ceva mai dificil dacă încă nu puteți face fără un proces - de exemplu, dacă un recurs la Comisie nu a dat rezultate.

IMPORTANT! Reclamantul poate cere modificarea valorii cadastrale în legătură cu identificarea utilizării informațiilor eronate în evaluare, sau stabilirea unei valori de piață sau pedepsirea Comisiei pentru inacțiune.

Valoarea cadastrală este contestată de o instanță de competență generală. Perioada de examinare este de două luni, iar dacă cazul este deosebit de complex, procedura se poate prelungi încă o lună (articolul 141 din CAS RF).

Articolul 141 CAS RF. Termenele de examinare și soluționare a cauzelor administrative

Cauzele administrative sunt examinate și soluționate de Curtea Supremă a Federației Ruse înainte de expirarea a trei luni și de alte instanțe înainte de expirarea a două luni de la data primirii cererii administrative în instanță, inclusiv perioada de pregătire a procedurii administrative. cauza spre judecată, cu excepția cazului în care se stabilesc alte termene pentru examinarea și soluționarea cauzelor administrative. prezentul Cod.

În cazurile administrative complexe, termenul stabilit de partea 1 a prezentului articol poate fi prelungit de către președintele instanței cu cel mult o lună.

Așadar, locuința este nu numai posibilă, ci și necesară dacă ești ferm convins că indicatorul este supraestimat și că au fost folosite informații inexacte în calculul său. Tot ce aveți nevoie este o abordare competentă - ca, într-adevăr, în orice afacere.

Trebuie să pregătiți și să colectați cu atenție toate documentele - apoi cazul va fi soluționat în faza Comisiei și nu va trebui să vă plângeți în instanță cu privire la inacțiunea funcționarilor.

În videoclip, expertul vorbește despre contestarea valorii cadastrale.

Dacă găsiți o eroare, evidențiați o bucată de text și faceți clic Ctrl+Enter.

Va fi util pentru toți proprietarii de proprietăți să înțeleagă cum diferă valoarea cadastrală de valoarea de piață, cum să conteste dimensiunea stabilită și ce inovații pregătește statul.

Distinge!

Proprietarii de imobile sunt familiarizați cu două concepte: cadastral și valoarea de piață. Sunt ele diferite și de ce există adesea confuzie?

Ceea ce au în comun cele două tipuri de valoare este că ambele se referă la o anumită proprietate, iar înlocuirea conceptelor are loc în mod eronat datorită faptului că valoarea cadastrală (CV) este interpretată ca valoare de piață (MC), care este determinată. în procesul de evaluare de stat.

Important! În legislație nu există formularea „valoare cadastrală”. În schimb, este folosit „valoare evaluată de stat”. În același timp, legile prescriu metode de calcul al coeficientului de compensare pentru diferite tipuri de imobile.

Atunci când fac calcule, evaluatorii de stat iau în considerare câteva criterii principale:

• localizarea teritorială a obiectului;
• pătrat;
• categorie și tip (rezidențial, comercial);
• programare;
• tipul de proprietate;
• starea obiectului (gradul de confort etc.).

Aceștia folosesc însă metoda analizei materialelor, folosind coeficienți stabiliți de lege, fără a merge la șantier și fără a ține cont de indicatorii efectivi care determină valoarea de piață este cât de mult poate fi vândut un apartament în momentul actual.

Valoarea cadastrală și valoarea de piață au o altă diferență semnificativă - prima este fixă ​​(deși dacă nu sunteți de acord, poate fi contestată), a doua tinde să se schimbe sub influența următorilor factori:

• cerere sezonieră;
• scăderea sau creșterea numărului de oferte similare de pe piață;
• creșterea sau scăderea averii potențialilor cumpărători;
• popularitatea/prestigiul locației;
• starea infrastructurii – odată cu dezvoltarea infrastructurii, RS începe să crească.

Pretul dictat de piata nu este la fel de stabil ca cel alocat de evaluatori.În timpul sezonului poate fi reglat în sus sau în jos de mai multe ori. Cel mai adesea - din cauza apariției obiectelor competitive pe piață sau a modificărilor caracteristicilor infrastructurii. De exemplu, un apartament cu aer condiționat și o logie izolată poate fi vândut pentru mai mult decât unul similar în aceeași clădire, în timp ce KS-ul lor va rămâne același. Sau șansele de a vinde un apartament la prețul anterior vor scădea dacă în clădire începe o vânzare masivă de locuințe - va trebui să reduceți prețul (sau să așteptați vremuri mai bune), dar impozitul pe apartament va rămâne neschimbat, deoarece Constituțional. Codul nu se va schimba.

Utilizare și calcul

Cele două valori sunt utilizate în scopuri diferite.

Este necesar să cunoașteți CS:

• pentru calcularea impozitului pe proprietate, prin urmare nu este benefic pentru proprietari dacă dimensiunea acestuia este mare;
• la contractarea unui credit, atunci când locuința este folosită ca garanție;
• pentru privatizare;
• în litigii de proprietate.

Pe o notă! În teorie, KS ar trebui să afișeze un preț cât mai apropiat de realitate.

La determinarea KS se folosesc coeficienții menționați mai sus. Metoda de calcul a fost consacrată în legislație încă din 1999. În același timp, în timpul calculului, se ia în considerare RS, dar într-o măsură mai mică - iau în considerare prețul mediu pentru obiecte similare din regiune. Totodată, legea nu prevede câte obiecte trebuie comparate, din ce surse este luat RS și cât de relevant este acesta la momentul evaluării, astfel că cele două valori diferă foarte des.

RS apare în toate tranzacțiile imobiliare: cumpărare, vânzare, donație, moștenire, schimb. Nu este calculat în mod specific, dar se formează sub influența:

• factori de piață (cerere și ofertă);
• caracteristicile regionale (apartamentele cu aceleași caracteristici într-un oraș mare sau mic costă diferit);
• parametrii obiectului însuși (reparații bune, mobilier încorporat, o logie vitrată etc. pot avea un impact asupra PC-ului).

Important! Valoarea taxei pe vânzări va fi calculată pe baza sumei stabilite în contract.

Cine instaleaza?

Diferența dintre valoarea cadastrală și cea de piață a imobilului constă și în cine determină acești indicatori. RS este dictat de piață, cu alte cuvinte, de vânzători și cumpărători. Cadastral - evaluatori și merită să vorbim mai detaliat despre metodele de lucru.

Până în 2017, valoarea cadastrală era determinată de firme private independente, a căror listă a fost aprobată de autoritățile regionale. Munca lor a provocat un număr mare de plângeri (astăzi sunt ceva mai puțini proprietari nemulțumiți de evaluare). Calculele aritmetice eronate și acțiunile analfabete ale evaluatorilor au dus la faptul că, în unele regiuni, obiectele similare aveau un KS radical opus conform documentelor, iar casa unei vechi bunici a fost evaluată ca o cabană nouă.

La 1 ianuarie 2017 a intrat în vigoare legea evaluării cadastrale de stat. Potrivit acesteia, regiunile au fost instruite să implementeze evaluările de stat conform noilor reguli începând din 2020. Cei interesați pot începe acest lucru încă din 2018.

Ce schimba legea?

• Introduce metode uniforme de evaluare în toată țara, ceea ce este de așteptat să reducă numărul de erori și contestații din partea proprietarilor nemulțumiți.
• Transferă responsabilitatea de a organiza COP pe umerii autorităților regionale.
• Obliga să formeze instituții locale ale evaluatorilor de stat sub Rosreestr și să transfere dreptul de a înființa KS către instituțiile bugetare ale statului.

Pe o notă! Noul sistem va reduce numărul de daune și va oferi proprietarilor posibilitatea de a nu se îndoi de rezultate și de a nu fi chinuiți de întrebarea, de ce valoarea cadastrală este mai mare decât valoarea de piață?

Este posibil să provoci?

Informațiile despre toate obiectele imobiliare sunt introduse într-o singură bază de date - la sfârșitul anului 2017, aproape 162 de milioane erau listate în ea. Informațiile din baza de date sunt actualizate nu mai mult de o dată la 5 ani.

Dacă valoarea cadastrală a unui apartament este mai mare decât valoarea de piață, ce ar trebui să faceți? Există două modalități de a face recurs la Curtea Constituțională:

• mergeți în instanță, dar această cale este lungă și costisitoare;
• Este mult mai ușor să trimiți o contestație la o comisie specială locală (astfel au fost create în fiecare localitate sub Rosreestr).

În termen de o lună, serviciul de la Rosreestr este obligat să ia în considerare cererea. Potrivit statisticilor, fiecare a doua cerere este satisfăcută și Curtea Constituțională este reexaminată.

Pe o notă! Rosreestr nu efectuează o evaluare, ci participă la corectarea datelor pe care proprietarii le-au realizat revizuiri.

Dacă proprietarul nu este mulțumit de nicio acțiune a evaluatorului, atunci este necesar să trimită o plângere la organizația de autoreglementare (SRO) a cărei membru este. Odata cu incheierea SRO, va trebui sa va adresati instantei de judecata pentru solutionarea litigiului si repararea prejudiciului. Vă reamintim că numai OAR-urile aprobate pot efectua evaluări, iar lista acestora este postată în Registrul OAR-urilor inginerilor cadastrali de pe site-ul Rosreestr.

În decembrie 2017, președintele a dispus „echilibrarea Curții Constituționale”. În cadrul conferinței de presă, el a amintit că ideea egalizării CS și MS este, de fapt, corectă, dar nu ar trebui să existe „terapie de șoc a anilor 90”, iar calculele fiscale ar trebui să țină cont și de venitul real al populatie. Dacă acest lucru va funcționa în practică, timpul va spune.

Cum să aflu?

Pentru cei care nu cunosc CS-ul apartamentului lor, site-ul oficial al Rosreestr va ajuta. Pe el puteți:

• comandați un extras gratuit din Registrul Unificat de Stat al Imobiliare (USRN) - va fi gata în 3 zile;
• în contul dvs. personal (înregistrarea la Serviciile de Stat este necesară pentru a vă conecta);
• prin serviciul „Solicitare prin acces la FSIS USRN (cheia de acces se eliberează în contul personal);
• prin serviciile online „Harta cadastrală publică”;
• conform datelor de referință online despre imobiliare de pe pagina principală a site-ului Rosreestr.

Puteți primi un extras în timpul unei vizite personale la biroul Rosreestr sau la MFC. Nu trebuie să aduceți personal cererea, ci să o trimiteți prin poștă. La comandarea unui certificat prin centrul multifuncțional, timpul de producție va crește la 5 zile.

Mulți oameni încearcă să înțeleagă: dacă valoarea cadastrală a unui apartament este mai mică decât valoarea de piață, ce este aceasta? Este bine sau rău? Dacă apartamentul este evaluat mai ieftin conform cadastrului, nu trebuie să vă supărați: impozitul anual pe proprietate va fi mai mic. Cu toate acestea, trebuie amintit că deseori se bazează pe KS la stabilirea prețului pieței, așa că dacă prețul conform cadastrului este excesiv de subestimat, cumpărătorul poate avea întrebări.

Valoarea cadastrală poate fi mai mare decât prețul de piață al imobilului? În practică, astfel de situații apar destul de des, iar acest lucru nu este deosebit de favorabil pentru proprietarul proprietății, deoarece sarcina fiscală care îi revine în acest caz nu devine mai mică.

Valoarea de piata: ce este si pentru ce este?

Prețul locuințelor de pe piață se bazează pe cerere și ofertă, dimensiunea acesteia fiind stabilită folosind legile economice în vigoare în prezent.

Această sumă nu este stabilă și poate crește sau scădea brusc. Pe aceasta se bazează în timpul următoarelor operațiuni legale:

• cumpărare și vânzare;
• schimb valutar;
• angajament;
• procesarea creditelor;
• donare;
• voință etc.

Important! Regulile economice care există pe piața imobiliară sunt destul de puternice, astfel încât nimeni nu va putea vinde o proprietate imobiliară la un preț efemer stabilit independent: pentru aceasta există criterii prin care se stabilește valoarea imobilului în conformitate cu diverși parametri.

Există, de asemenea, caracteristici suplimentare, de exemplu, prestigiul zonei în care se află apartamentul, nivelul de confort al amenajării sale - vechimea și calitatea renovării, starea instalațiilor sanitare și a comunicațiilor interne, aer condiționat și curând.

Puteti stabili pretul de vanzare al unui apartament pe piata imobiliara cu ajutorul unui evaluator independent, care va oficializa apoi toate rezultatele studiului.

Valoarea cadastrală: ce este și de ce este necesară?

Valoarea cadastrală a spațiului de locuit este prețul stabilit de organele guvernamentale competente, care se bazează pe legislația rusă privind activitățile evaluatorilor.

Descrierea prețului obiectului în cadastru:

• se aplică evaluarea în masă;
• este determinată exclusiv de experți independenți care răspund de activitățile lor, pe care statul le-a încredințat;
• procedura de evaluare este reglementată de lege;
• utilizat pentru calcularea sarcinii fiscale;
• baza de calcul o constituie informațiile plasate anterior în cadastrul bunurilor imobile;
• costul este periodic (revizuit fie o dată pe an, fie la fiecare cinci ani).

Ce determină prețul cadastral al proprietății:

1. Prețul unui apartament pe piață astăzi.
2. Situația economică a statului (regiune, oraș, oraș).
3. Salariul mediu lunar într-o anumită regiune.
4. Prețul terenului pe care se află spațiul de locuit.
5. Tipul, grupa, zona și gradul de deteriorare fizică a structurii.
6. Locația și numărul total de spații din clădire.
7. Posibilitatea de a obține profit din afaceri (dacă proprietatea este închiriată).
8. Numărul de etaje din clădire.

Cum se compară prețul unui imobil în cadastru și pe piața imobiliară? Dacă urmați logica, putem presupune că spațiul de piață oferă un preț mai probabil și mai mare pentru apartament decât cel înscris în cadastru. Care este relația dintre acești indicatori?

Cel mai adesea, în practică, prețul înregistrat în cadastrul imobiliar de stat se dovedește a fi mai mic decât costul cu care acest spațiu de locuit este vândut pe piață, dar acest lucru nu se întâmplă întotdeauna.

Pentru locuințele situate în clădiri mai vechi, cele două costuri sunt de obicei aproximativ egale. Dacă credeți studiile recente, discrepanța dintre prețurile locuințelor din cadastru și de pe piață este, în medie, de treizeci la sută, iar uneori această cifră devine la jumătate, fluctuațiile survin în ambele sensuri deodată.

Prețul cadastral nu are niciun impact asupra prețului pieței.

Cele două costuri sunt calculate după același principiu, însă, în cazul prețului de pe piață, există o răspândire mai mare, în funcție de cât de populară este o anumită zonă, precum și de renovarea apartamentului și ce înseamnă de îmbunătățire a confortului de trai sunt disponibile în ea.

Folosind metode clasice, orice expert încearcă să respecte toate condițiile, deoarece el este cel care semnează actele cu rezultatul final, adică. își asumă aproape toată responsabilitatea.

Utilizarea Metricilor

Costul spațiului de locuit în cadastru se aplică:

• asumarea obligațiilor de gaj;
• implementarea procesului de privatizare;
• împrumuturi ipotecare;
• soluționarea conflictelor de proprietate în instanțe;
• calcularea impozitului pe proprietate și a altor taxe.

Costul unui apartament pe piața imobiliară este utilizat pentru:

• sechestrarea unui apartament pentru nevoile statului;
• stabilirea de raporturi juridice în temeiul unui gaj sau ipotecă;
• cumpărarea sau vânzarea de bunuri imobiliare;
• în caz de faliment al împrumutatului;
• să efectueze tranzacții gratuite;
• stabilirea mărimii aportului, care este de natură necorporală, la capitalul autorizat;
• luarea deciziilor privind activitatile de management.

Prețul unui apartament în cadastru poate depăși valoarea acestuia pe piața imobiliară? Da, rata de piață poate fi mai mică. De ce crește valoarea cadastrală?

Acest lucru este posibil dacă casa în sine a fost construită destul de recent și s-au folosit materiale moderne, achiziționate la un preț ridicat, pentru acoperișuri, garduri de perete, lifturi etc.

Într-o astfel de situație, costul construcției în sine și al spațiului de locuit în sine este foarte mare, iar asta explică prețul ridicat al locuințelor în cadastrul de stat. Valoarea de piață estimată poate fi mai mică dacă zona în care se află clădirea nu este foarte populară sau are o cerere deosebită.

O altă variantă este amplasarea și construirea de locuințe de lux într-un loc neinteresant, din punctul de vedere al unui cumpărător obișnuit, unde complexul obișnuit de infrastructură nu a fost dezvoltat și nu există suficiente linii de transport.

Ce să faci dacă valoarea cadastrală depășește semnificativ valoarea de piață? Această prevedere nu se potrivește de obicei cetățenilor care se tem de apariția unui alt tip de impozitare.

După ce ați aflat valoarea cadastrală a apartamentului și realizând că aceasta depășește semnificativ valoarea de piață, trebuie să solicitați imediat un certificat actualizat al prețului spațiului de locuit pe piața imobiliară pentru perioada care datează până la data respectivă. a modificărilor aduse bazei de date a cadastrului de stat.

Ideea este că evaluările pot fi comparate doar dacă au fost făcute în aceeași perioadă. Doar un astfel de document, adică rezultatul evaluării valorii unui apartament de pe piață, datat la aceeași dată cu cea menționată în cadastru, va fi principalul fapt incontestabil atât pentru instanță, cât și pentru contestarea judiciară a valorii locuinței. indicat în cadastru.

În termen de șase luni de la momentul în care informațiile cu rezultatele evaluării sunt indicate în cadastru, puteți utiliza doar pregătirea unei cereri către Rosreestr, care controlează astfel de probleme.

Dacă termenul limită a expirat sau a fost primit un refuz după cerere, trebuie să vă adresați instanței. Nu are rost să ne îndoim de această problemă, deoarece fiecare cetățean rus își poate apăra propriile drepturi și poate plăti mai puțin pentru propriul apartament. Excesul de valoare cadastrală afectează în mod direct suma plăților fiscale, iar acest lucru trebuie reținut.

Timp de citire: 7 minute

Fiecare proprietar se confruntă cu două cantități de neînțeles: valoarea cadastrală a apartamentului și valoarea de piață a apartamentului. De regulă, acestea nu atrag interes de la proprietari până când este vorba de tranzacții imobiliare. Vânzarea, schimbul, plata impozitelor pe venit și pe proprietate - toate acestea îi obligă involuntar pe proprietarii de metri pătrați să se aprofundeze în specificul evaluării imobiliare. Având în vedere importanța acestor cantități, trebuie să aflați care sunt acestea.

Informații generale despre piața și valoarea cadastrală

Mai întâi, să ne dăm seama care este valoarea cadastrală și de piață a unui apartament. Ambele cantități sunt determinate ca rezultat al evaluării. Cu toate acestea, datorită particularităților metodelor și abordărilor de evaluare, acești indicatori pot diferi semnificativ.

Se presupune că, cu o astfel de înstrăinare:

• părțile acționează în mod rezonabil;
• există concurență pe piață;
• conditiile de vanzare nu sunt urgente sau extraordinare.

Simplu spus, RS este determinat doar de condițiile existente pe piață în acest moment: apartamentul costă exact cât dă cumpărătorul pentru el.

Valoarea cadastrală (CV), la rândul său, este înțeleasă ca un preț standard cât mai apropiat de prețul pieței. Este determinată ca urmare a aplicării metodelor de zonare în masă și a evaluării obiectelor comandate de autoritățile regionale sau municipale.

Raportul dintre valoarea cadastrală și valoarea de piață a imobilului arată că primul este doar echivalentul public al celui de-al doilea, utilizat în scopuri fiscale și în alte scopuri de reglementare.

Există un moratoriu până în 2020, dar în general este supus unei revizuiri constante la fiecare 3-5 ani.

Deoarece fiecare dintre aceste valori este folosită în anumite scopuri, mulți sunt interesați de ceea ce este mai mare - valoarea de piață sau cadastrală a apartamentului.

Nu există un răspuns unic și neechivoc la această întrebare. În teorie, KS, fiind un echivalent public și universal al RS, ar trebui să fie cât mai aproape de prețul pieței. Dar imperfecțiunea metodelor de evaluare duce la erori semnificative, al căror rezultat este o diferență multiplă între indicatorii de valoare de piață și cadastrali.

Pentru a înțelege de ce valoarea cadastrală este mai mică decât valoarea de piață sau invers, vă sugerăm să vă concentrați pe caracteristicile fiecărui tip.

Specificul prețului de piață

Caracteristica cheie a PC-ului este că este prețul cel mai probabil în cazul unei înstrăinări plătite, prin urmare, cel mai obiectiv. Prin urmare, pentru a-l determina, se efectuează o evaluare individuală a obiectului, caracterizată prin detaliu și scrupulozitate.

Cu cât cercetarea proprietății este mai amănunțită, cu atât prețul de piață este mai precis. În acest sens, RS trebuie să țină cont de caracteristicile individuale maxime ale obiectului, inclusiv:

• amplasarea, disponibilitatea infrastructurii adiacente;
• starea tehnică a spațiilor de locuit, reparații, caracteristici de funcționare;
• număr de etaje, suprafață, disponibilitate;
• vârsta structurii, prezența uzurii și a defectelor;
• nevoia de investiții de capital, perspective de dezvoltare a infrastructurii, componentă de investiții și așa mai departe.

În același timp, sunt luate în considerare caracteristicile individuale ale fiecărui obiect împreună cu indicatorii cererii și ofertei. De obicei, evaluatorii examinează obiectul în sine și situația cu analogii săi de pe piață, studiind cum se compară.

În plus, dimensiunea RS finală poate fi afectată de:

• Rate de schimb;
• tensiune politică;
• atractivitatea localității;
• distanta fata de centru;
• sezon;
• data la care se face evaluarea.

Având în vedere aceste criterii, nu este de mirare că prețul pieței este volatil și dinamica schimbărilor imprevizibilă. Acesta este un factor de risc atunci când investiți în imobiliare într-o perioadă de schimbări serioase ale pieței - în câteva luni fluctuațiile pot fi de 20-30%.

Dar chiar și în absența schimbărilor pieței, RS rămâne mobil și poate fi reparat doar la un anumit punct.

Evaluarea se realizează la inițiativa proprietarului sau a altei părți interesate.

Specificul prețului cadastral

Prețul cadastral, în ciuda dorinței de a-l poziționa ca echivalent public al RS, are puține în comun cu acesta din urmă. Deși legiuitorul presupune că valoarea cadastrală este egală cu valoarea de piață a apartamentului, în practică acest lucru nu este niciodată adevărat.

Acest lucru se datorează faptului că CC:

• nu ține cont de caracteristicile individuale ale obiectului: uzura, defecte, reparații bune, numărul de etaje și alte date nu sunt utilizate în evaluare;
• calculat fără a vizita site-ul. Evaluarea se face prin calcularea unui singur indicator specific pentru proprietăți imobiliare similare și înmulțirea acestora cu dimensiunea suprafeței unui anumit apartament;
• este un indicator de preț mediu în cadrul unui grup specific de obiecte situate în aceeași localitate și interval de preț, ceea ce determină eroarea sa mare.

Valoarea cadastrală este rezultatul unei evaluări cadastrale efectuate în conformitate cu art. 24.12 Legea federală nr. 135, prin decizie a autorităților din regiune sau municipiu. Întrucât coridorul pentru revizuirea sa este la 3-5 ani de la evaluarea anterioară, acest indicator este fix și constant.

Proprietarul imobilului nu participă la procesul de determinare a valorii cadastrale, nu poate influența alegerea evaluatorului și primește informații despre CAS stabilit doar după evaluare.

Raportul dintre prețurile cadastrale și de piață

Este timpul să ne dăm seama cum diferă valoarea cadastrală a unui apartament de valoarea de piață. RS, având în vedere obiectivitatea și individualitatea sa, este o reflectare reală a situației de pe piața imobiliară. KS, fiind un indicator public, oferă mai degrabă o idee despre costul mediu pentru o localitate.

Atunci când se determină KS, se folosesc metode de evaluare în masă, deci nu are rost să compari acești indicatori - ei vor diferi întotdeauna unul de celălalt.

Diferența dintre valoarea cadastrală și cea de piață a imobilului variază de la 30% la 100%. Totul depinde de caracteristicile individuale ale unui anumit obiect și de relația acestuia cu prețul mediu pentru grupul pentru care a fost determinat.

Să dăm un exemplu: dacă există 3 apartamente cu spațiu de locuit egal pe același loc al unui bloc de apartamente, KS-ul lor va fi același. Dar unul dintre ele a suferit o renovare de rutină, al doilea a avut o reconstrucție cochetă de designer, iar al treilea nu a mai fost renovat din vremea sovietică. Astfel, diferența dintre KS și RS ale fiecăruia dintre apartamentele indicate va diferi de mai multe ori, iar în acest din urmă caz ​​KS poate fi mai mare.

Având în vedere cât de mult diferă valoarea cadastrală a unui apartament de valoarea de piață, putem afirma că aceste tipuri de expresii valorice nu au nicio legătură între ele.

Deși au trăsături comune exprimate în metodele de determinare a valorii, diferitele grade de profunzime a evaluării și individualitatea acesteia nu ne permit să identificăm aceste valori, oricât de mult și-ar dori legiuitorul.

Scopul calculării costurilor

Având în vedere natura diferită a valorilor costurilor, scopurile pentru care sunt calculate RS și KS diferă de asemenea. Dacă indicatorii de piață sunt de natură universală și preferabilă și pot fi utilizați în orice cazuri care nu sunt interzise de lege, atunci indicatorii KS sunt relevanți numai pentru cazurile în care acest lucru este menționat direct în legislație.

Folosind CS

Valoarea cadastrală este utilizată exclusiv în scopul Este folosit ca bază de impozitare din care se calculează ulterior plățile obligatorii.

Întrucât Registrul Unificat de Stat este un registru public, informațiile din acesta sunt disponibile publicului și oricine poate afla valoarea cadastrală. Pentru a face acest lucru, trebuie să contactați divizia teritorială a Rosreestr sau cea mai apropiată sucursală a MFC cu o solicitare.

Puteți obține informațiile necesare fără să părăsiți măcar acasă, prin serviciile online ale Rosreestr, în special:

Concluzie

Pentru a rezuma cele spuse, să subliniem din nou punctele principale:

• valoarea de piață este prețul pentru care proprietarul va putea, cel mai probabil, să vândă proprietatea;
• RS este de preferat și este utilizat în toate cazurile în care nu este obligatoriu niciun alt cost;
• preț cadastral - echivalentul public al valorii de piață, determinat prin ordin al autorităților regionale sau locale ca urmare a evaluării în masă;
• KS este utilizat în scopuri fiscale și, prin urmare, este adesea umflat semnificativ în comparație cu valoarea de piață;
• dacă CC se dovedește a fi mai mare decât RS, legea permite proprietarilor să-l conteste prin depunerea unei cereri la comisie sau în instanță.

Cum afli valoarea cadastrală a unui apartament: Video

Master în drept în domeniul „Dreptul civil și al familiei”. În 2005 a absolvit Universitatea de Stat din Sankt Petersburg, în 2012, Facultatea de Economie a Universității de Stat din Moscova. M.V. Lomonosov cu o diplomă în analiză financiară. După ce a primit o a doua studii superioare, a fondat o companie independentă de evaluare. Sunt angajat în evaluarea imobilelor, terenurilor și a altor proprietăți.