شركة إدارة قرية كوخ. الأساس التشريعي لإنشاء شركات إدارة لتنظيم دعم الحياة للقرى الريفية كشركة تابعة لمطور خدمات إدارة القرى الريفية

خلف السنوات الاخيرةتمكن العديد من الأثرياء من الانتقال من المدينة الصاخبة والمتربة إلى الإقامة الدائمة خارج طريق موسكو الدائري في الطبيعة. لكن المواطنين المعاصرين لا يريدون أن يتحولوا إلى "متوحشين بدائيين" ويعيشوا بدون كل "سحر" الحضارة. ويمكن أن يحدث هذا بسهولة إذا تبين أن المنزل الذي اشتروه يقف في عزلة رائعة في الغابة، وقد تكون قطع الأرض المتبقية قريبة، ولكنها لم يتم تطويرها. وهكذا يتبين أن الراحة خارج المدينة لا تنشأ من تلقاء نفسها. لكي لا تكون الحياة خارج المدينة برية بالمعنى الكامل للكلمة، يجب على شخص ما أن ينشئ ويحافظ على راحة الحياة الريفية.

لهذه الأغراض، هناك شركات إدارة في السوق. مع محترف جيد من المالكين بيوت البلدعادة لا توجد مشاكل خطيرة في الحياة في القرية. ومع ذلك، قد لا تفشل بعض شركات الإدارة في حل الصعوبات التي نشأت فحسب، بل على العكس من ذلك، تخلق صعوبات إضافية لسكان القرى الريفية. مثلما يمكن أن يكون أصحاب المساكن في الضواحي متقلبين ومستعصيين على الحل، فإن شركات الإدارة يمكن أن تكون عديمة الضمير. لذلك، كما تبين الممارسة، هناك الكثير من المشاكل في هذا المجال من السوق القطرية. سنناقش في هذا المقال مسألة الصعوبات الناشئة بين شركات الإدارة وسكان القصور الريفية. بشكل منفصل، سيتم النظر في جوانب اختيار الجودة للشركة والصعوبات في تحديد الدفع مقابل خدماتها.

وفقا لل التشريعات الحديثةيحق لمالك المبنى السكني حل جميع المشكلات المتعلقة بإسكانه بنفسه، بما في ذلك القدرة على العثور على مدير لممتلكاته. من المهم أن نتذكر أن هذا الحق ليس فقط لأصحاب شقق المدينة، ولكن أيضًا لأصحاب المنازل الريفية. يتذكر الكثير من الناس هذا الحق، ولكن في الممارسة العملية، من المستحيل تطبيقه، لأنه في سوق العقارات في الضواحي غالبا ما لا يوجد أحد للاختيار من بينها. الوضع الحالي يجعل المنافسة في سوق شركات الإدارة ضعيفة للغاية. ربما مع مرور الوقت، سيتغير كل شيء بطريقة أو بأخرى، ولكن في الوقت الحالي علينا أن نكون راضين بما لدينا. ونتيجة لذلك، وكما يحدث غالبا في غياب المنافسة المناسبة، فإن العلاقات بين المشاركين في السوق مثل أصحاب الإسكان في الضواحي وشركات الإدارة تشبه الأعمال العدائية التي طال أمدها.

من أين تأتي شركات الإدارة؟

في سوق العقارات الحديثة في الضواحي، في بداية إطلاق مشروع قرية ريفية، كقاعدة عامة، تصبح شركة الإدارة هي نفس الشركة التي تقوم بتطوير المنطقة المحددة، أي أن شركة التطوير نفسها تنشئ شركة إدارة القرية. وفائدة هذا الإجراء واضحة. تعرف مثل هذه الشركة على الفور ماذا وأين توجد الاتصالات في القرية، والأهم من ذلك، ما هي جودتها.

إذا تخيلت ما يحدث في قرية تم بناؤها وتنفيذها للتو في بيئة استهلاكية، فيمكنك أن تفهم السبب في أنه من المريح جدًا أن يأخذ المطورون زمام المبادرة بأيديهم. من الواضح أنه خلال فترة الأعمال الورقية، لم يشعر السكان بعد بالقلق بشأن راحة الحياة في القرية. لديهم ما يكفي من المخاوف حتى عند الاستقرار منزل ريفي. لكن أراضي القرى، حتى خلال فترة تكوينها، يجب أن تكون موجودة بطريقة أو بأخرى. من الطبيعي أن يرغب البناؤون في أن تتمتع القرى التي يبنونها بالشعبية التي يستحقونها. وفي هذا الصدد، يحاول المطورون رعاية "بنات أفكارهم" في المستقبل. لا تنس أن هذا يعد أيضًا مصدر ربح إضافي لهم.

كما تبين الممارسة، يستغرق أصحاب المنازل الريفية من سنتين إلى ثلاث سنوات للانتهاء من تزيين منازلهم الريفية، وكذلك تنسيق الحدائق. ولكن الأهم من ذلك، فيما يتعلق بمسألة شركة الإدارةيحتاج الجيران إلى التعرف على بعضهم البعض جيدًا وتعلم كيفية اتخاذ قرارات مشتركة، وهذا يستغرق وقتًا. أثناء التكوين الأولي للقرية المنزلية، عندما لا يزال أصحابها مشغولين بمشاكلهم مع منازلهم، تقوم شركات التطوير بإنشاء شركات إدارة، والتي بدورها ستكون قادرة على إنشاء بنية تحتية اجتماعية وترفيهية جيدة، فضلاً عن تنفيذ أعمال تنسيق الحدائق وتحسين أراضي القرية. ثم تأتي فترة تشكيل قرية الكوخ، عندما يطرح أصحاب المنازل الريفية بالفعل أسئلة حول من وكيف يدير قريتهم "الأصلية"، ويأخذون المال منهم. في هذا الوقت، يتم تحديد السؤال عما إذا كانت شركة الإدارة السابقة ستبقى مسؤولة في هذا المكان أم سيتم اختيار شركة جديدة.

من أجل تغيير شركة الإدارة، من الضروري عقد اجتماع عام لأصحاب المنازل في قرية الكوخ واتخاذ القرار المناسب. ولكن في الممارسة العملية، تبذل الشركات الكثير من الجهد للعثور عليها لغة متبادلةمع سكان القرية. في المقابل، يسعى أصحاب المنازل أيضًا إلى عدم إفساد العلاقات مع "مديريهم". الشيء هو أنهم ببساطة ليس لديهم مكان يبتعدون فيه عن بعضهم البعض. ولكن هناك أمثلة عندما تغيرت شركات الإدارة في سوق العقارات في الضواحي بمبادرة من أصحاب المنازل.

ومن الاتصالات؟

في كثير من الأحيان، عاجلا أم آجلا، نتيجة لتوضيح العلاقات بين المديرين وأصحاب البيوت، ينشأ السؤال حول من يملك بالفعل الاتصالات الموجودة على أراضي القرية. قد تكون هذه المشكلة حادة بشكل خاص على جدول الأعمال إذا لم تظهر شركة الإدارة أفضل جوانبها ويبدو أن مبلغ مدفوعات الاتصالات لمرة واحدة والشهرية يبدو غير معقول. بالتوازي مع هذا، هناك أسئلة حول كيفية التأكد من أنها ملك لأصحاب المنازل الريفية. لا يوجد سوء فهم لمفهوم أن الاتصالات الموجودة على أراضي المنزل والموقع مملوكة لصاحب المنزل. لكن شبكات التوزيع التي تتصل بها أنظمة الاتصالات الداخلية قد تكون مملوكة لشركات البناء أو الإدارة.

لا يمكن استبعاد احتمال أن تكون هذه الاتصالات الإقليمية تابعة لهيئات الحكم الذاتي المحلية. سيتم تنظيم أنشطة شركة الإدارة من قبل الدولة إذا كانت تعمل كمنظمة لتزويد المستهلكين بالموارد. إذا كانت الاتصالات الداخلية لقرية ريفية تنتمي إلى شركة إدارة، فسيتم حل قضايا إدارة هذه الأنظمة من قبل الحكومات المحلية. قد تكون الاتصالات أيضًا مملوكة للمطور. ثم من المهم أن نفهم ما هي الأموال التي تم بناؤها. ومن الممكن أيضًا أن تكون شبكات التوزيع ومرافق أنظمة الاتصالات الأخرى قد تم بناؤها من قبل شركة التطوير على نفقتها الخاصة. وبالتالي فإن هذه الأنظمة مملوكة لهم بحق الملكية.

إذا تم بناء الاتصالات على حساب أصحاب المنازل، فإن أنظمة الاتصالات هذه تنتمي إلى أصحاب العقارات ولهم الحق في الطلب من شركات البناءنقل هذا المكون من البنية التحتية إلى العام ملكية مشتركة. ولكن في هذه الحالة، سيتعين على أصحاب المنازل أن يتحملوا كامل تكاليف إعادة الإعمار وإصلاح المعدات. ولكن في حالة عمل جميع أنظمة الاتصالات بسلاسة وكفاءة، ويكون مبلغ المدفوعات مقابل هذه الراحة مبلغًا مقبولاً، فإن أصحاب القصور الأثرياء الأثرياء لا يفكرون حتى في من يملك اتصالات القرية وعلى أي حقوق.

كيف يتم الدفع لشركة الإدارة؟

يتم تحديد تعريفات توفير الكهرباء والغاز والتدفئة والمياه وما إلى ذلك للمنازل في بلدنا من قبل الدولة من خلال السلطات المحلية والإقليمية. وبطبيعة الحال، لا تتمتع شركة الإدارة بهذه الحقوق. يجب على أصحاب المساكن المنزلية أن يتذكروا ذلك وأن يأخذوا ذلك في الاعتبار في علاقاتهم مع شركات الإدارة. تحاول الشركات الواعية الإشارة إلى أرقام القرارات ذات الصلة الصادرة عن السلطات الحكومية في جميع مستندات الدفع. حتى لو كانت شركة الإدارة هي المالك للأنظمة المجتمعية للقرية الريفية وتشارك بنفسها في إنتاج وتوريد الموارد إلى المستوطنة، فيجب تحديد تعريفات خدمات المرافق العامة على مستوى موضوع الاتحاد، حيث هذه المنطقةالاقتصاد هو شبكة احتكار محلي.

إذا قررت إحدى الشركات التي تدير قرية ريفية أن لها الحق في تحديد أسعارها مرافق عامةلصالحها، بالطبع، ثم قريبا جدا يجب أن تواجه مشاكل خطيرة مع خدمة مكافحة الاحتكار الحكومية. أما بالنسبة للقانون، فمن الواضح جدًا أنه يحمي أصحاب منازلهم وشركة الإدارة، حسنًا، ببساطة لا يمكنها أخذ أموال "إضافية" من المالكين. ومع ذلك، فإن هذا القانون، مثل أي قانون آخر في بلدنا، يمكن التحايل عليه بسهولة، وهو ما تسعد شركات الإدارة بالقيام به بكل سرور. بالإضافة إلى مدفوعات المرافق الرسمية، تقوم شركات الإدارة بجمع أموال إضافية من سكان القرى الريفية، والتي تسمى "نفقات التشغيل" أو "رسوم القرية". لم يعد من الممكن تنظيم مثل هذا المبلغ من قبل الدولة ويعطي مجالًا كبيرًا للعمل من قبل منظمة الإدارة.

ومن الواضح أن شركة الإدارة لن تعمل فقط من أجل "الشكر". تشمل رسوم القرية العامة تكاليف صيانة البنية التحتية للقرية، وعمل شركة الإدارة، وأجور المتخصصين. يجب على كل مالك لمنزل ريفي في القرية أن يدفع مقابل هذا العمل. في الاجتماع العام لسكان القرية، والذي يعقد عادة مرة واحدة في السنة، يجب على شركة الإدارة تقديم معلومات حول القوائم المالية. في مثل هذا الحدث، يمكن لأي ساكن في القرية التعبير عن رأيه وتقديم اقتراح. وستكون المبالغ المخصصة لاحتياجات الإدارة في القرى ذات الأشكال الاقتصادية المختلفة ذات مبالغ مختلفة. وفي مستوطنات النخبة سيكون أكبر منه في مستوطنات الطبقة الاقتصادية. لا يمكن أن يتأثر هذا المبلغ إلا بقرار الاجتماع العام لأصحاب المنازل في الكوخ. في مثل هذا الاجتماع، سيتم مناقشة قائمة خدمات الشركة وأسعارها، والتي قد يوافق عليها أصحاب المنازل أم لا.

في المجال القانوني الروسي، نشأ موقف حيث ليس للكائن الموجود بالفعل "مجتمع الكوخ" تعريف قانوني وتنظيم. ووفقاً لهذا، لا توجد أحكام قانونية تتعلق بشركة الإدارة في القرية الريفية.

ولذلك، هناك معايير معينة يتم من خلالها تحديد أن هذه المباني تنتمي قانونًا إلى منازل فردية.

في الوقت الحاضر من المعتاد أن نسميها كوخًا كبيرًا منزل الأجازةوالقرية الريفية عبارة عن تكتل من هذه المنازل الواقعة في الحي. إن الافتقار إلى اليقين التنظيمي في هذا يسمح لنا بالحديث عن نوع من الفراغ التشريعي حول تطوير بناء الضواحي. وفي نفس الوقت تم تخصيص قطعة أرض واحدة لبناء القرية بأكملها.

يوجد في القرية الريفية أيضًا منطقة مشتركة يوجد بها موقف سيارات عام للضيوف، وملعب، وطرق القرية، إضاءة الشوارع, سياج معدنيوما إلى ذلك وهلم جرا. في مجتمع كوخ، غالبا ما يتم تقاسم الاتصالات: الكهرباء، وإمدادات المياه، والصرف الصحي، وما إلى ذلك. كل هذا يمكن أن يكون إما ملكية مشتركة لأصحاب المنازل الواقعة على أراضي القرية، أو يظل ملكا لمطور قرية الكوخ، الذي يمكنه بيعها أو نقلها إلى الإدارة.

وبالتالي، يمكن اعتبار القرية المنزلية عبارة عن مجموعة من المباني السكنية الفردية الواقعة على قطعة أرض منفصلة، ​​​​متصلة باتصالات مشتركة ولها بنية تحتية خاصة بها

عناصر القرية الريفية هي: قطعة أرض مخصصة للقرية الريفية؛ المباني السكنية الفردية (الأكواخ) مع قطع الأراضي تحت المنازل المخصصة للملكية؛ الملكية المشتركة لأصحاب الأكواخ (الاتصالات والطرق ومواقف السيارات وما إلى ذلك) والبنية التحتية.

وفقا للفن. 7 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي في الحالات التي لا يتم فيها تنظيم علاقات الإسكان عن طريق تشريعات الإسكان أو اتفاق المشاركين في هذه العلاقات، وفي غياب التشريعات المدنية أو غيرها من التشريعات التي تنظم هذه العلاقات بشكل مباشر، يتم تطبيق تشريعات الإسكان التي تنظم العلاقات المماثلة لهم، إذا كان هذا لا يتعارض مع جوهرهم (قياس القانون).

عند النظر في المنازعات المتعلقة بالإدارة، وصيانة الممتلكات المشتركة في قرية ريفية ودفع فواتير الخدمات، تطبق المحاكم، بالقياس، القواعد على مبنى سكني. يتناول تشريع الإسكان بالتفصيل مسألة إدارة مبنى سكني. توسع المحاكم هذا التصميم ليشمل نموذج مجتمع الكوخ، كنوع من "المنزل" الذي تكون فيه "الشقق" عبارة عن أكواخ.

إدارة العقارات السكنية في قرية كوخ هي منظمة مهنية لجميع العمليات الحياتية في القرية من أجل ضمان إقامة مريحةأصحاب البيوت.

تشمل الخدمة الأعمال الإدارية والتنظيمية ومنها:

إبرام العقود ومراقبة عمل المنظمات الخدمية.

الحفاظ على العلاقات التعاقدية مع منظمات توريد الموارد؛

تفاعل وكالات الحكومةالهيئات الحكومية المحلية والمشاركة في اللجان المختلفة؛

تحليل عمل جميع المنظمات التي تخدم المنشأة من أجل تحسين تكاليف المالكين؛

تحسين الهيكل التنظيمي للإدارة والخدمة؛

العمل مع الملاك في جميع القضايا، وضمان ظروف معيشية مواتية وآمنة للمواطنين، وحل القضايا المتعلقة باستخدام الملكية المشتركة.

يجب أن تضمن إدارة القرية الريفية: ظروف معيشية مواتية وآمنة للمواطنين، والصيانة المناسبة للممتلكات المشتركة في القرية الريفية، وحل المشكلات المتعلقة باستخدام الممتلكات المذكورة، فضلاً عن توفير المرافق للمواطنين الذين يعيشون في منازل في القرية. .

يمكن لأصحاب المنازل الواقعة على أراضي مجتمع كوخ، باستخدام حقوق أصحاب المنازل، الدخول في اتفاقية مع شركة إدارة، أو إنشاء HOA أو LCD (تعاونية الإسكان)، أو إبرام جميع الاتفاقيات بشكل مستقل مع مقدمي المرافق. مجموعات من طرق التحكم ممكنة.

يحق لأصحاب الأكواخ أن يعهدوا بإدارة شؤونهم إلى شركة إدارة. منظمة الإدارة هي منظمة تجارية تقدم خدمات احترافية لإدارة المباني السكنية. لتطبيق الطريقة المحددة لإدارة قرية الكوخ، يجب على الاجتماع العام لأصحاب المنازل اتخاذ قرارات بشأن اختيار طريقة إدارة منظمة الإدارة؛ انتخاب منظمة إدارية محددة؛ شروط اتفاقية الإدارة مع هذه المنظمة الإدارية.

بموجب اتفاقية الإدارة منظمة الإدارةبناءً على تعليمات أصحاب المنازل، خلال فترة متفق عليها مقابل رسوم، يتعهد بتقديم الخدمات وتنفيذ أعمال الصيانة والإصلاح المناسبة للممتلكات المشتركة لقرية الكوخ، وتوفير المرافق لأصحاب المنازل، والقيام بأنشطة أخرى تهدف إلى تحقيق أهداف إدارة القرية الكوخية.

الشروط الأساسية للاتفاقية بين المالكين ومنظمة الإدارة:

تكوين العقار الذي ستتم إدارته وموقعه؛

قائمة الخدمات والأعمال المتعلقة بصيانة وإصلاح الممتلكات، وإجراءات تغيير هذه القائمة، بالإضافة إلى قائمة المرافق التي تقدمها منظمة الإدارة؛

إجراءات تحديد سعر العقد، ومبلغ الدفع مقابل صيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة ومبلغ الدفع مقابل المرافق، وكذلك إجراءات إجراء هذا الدفع؛

الإجراء الخاص بمراقبة وفاء منظمة الإدارة بالتزاماتها بموجب اتفاقية الإدارة.

كقاعدة عامة، يتم إنشاء شركة الإدارة من قبل شركة مطورة. وهذا أمر جيد لسكان القرية (بعد كل شيء، لا أحد أفضل من المطورلا يعرف تعقيدات بناء القرية)، وبالنسبة للمطور نفسه: بعد كل شيء، فإن شركة الإدارة التي تم إنشاؤها هي مصدر ربح إضافي. أو يختار المطور شركة إدارة تابعة لجهة خارجية على أساس تنافسي.

مزايا منظمة الإدارة التي أنشأها المطور نفسه:

لا توجد مشاكل في نقل المنزل إلى منظمة الإدارة، يتم نقل جميع المستندات بسرعة كبيرة؛

تعتني الشركة بمنزلها، فهي تريد أن تبقيه بحالة جيدة لأطول فترة ممكنة، وهذا مؤشر على مسؤولية المطور؛

لن يضطر السكان إلى عقد اجتماعات أو حل المشكلات الملحة أو قضاء وقتهم في ضمان التشغيل اللائق للمنزل - كل هذا يقع على عاتق شركة الإدارة.

عيوب شركة الإدارة:

الشيء الرئيسي الذي "تكسبه" كل شركة إدارة تقريبًا هو تعريفات الإسكان والخدمات المجتمعية. في غياب المنافسة، يمكن لشركة الإدارة تحديد تعريفات أعلى من متوسط ​​المدينة؛

عدم جواز التحقق الأنشطة الماليةشركة الإدارة.

وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي وقانون الإسكان في الاتحاد الروسي، لا توجد قيود ترخيص على إنشاء شركة إدارة لتوفير الإسكان والخدمات المجتمعية ودعم الحياة للقرى الريفية، باستثناء ذلك في الوثائق الرسمية يطلق عليه "منظمة الإدارة".

تتكون خوارزمية إنشاء شركة إدارة في مجال توفير الإسكان والخدمات المجتمعية في قرية ريفية، وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي، من المراحل التالية:

1. يمكنك فتح شركة بأحد الأشكال التنظيمية والقانونية:

· شركة ذات مسؤولية محدودة (شركة ذات مسؤولية محدودة)

المساهمة العامة المحدودة (مغلقة شركة مساهمة)

OJSC (شركة مساهمة مفتوحة)

أبسط و الخيار الأفضلهو فتح شركة ذات مسؤولية محدودة (شركة ذات مسؤولية محدودة). من الممكن فتح شركة ذات مسؤولية محدودة بدون رأس مال أولي تقريبًا، حيث يمكن المساهمة برأس المال المصرح به من خلال الملكية التي ينقلها المطور.

2. من أجل التصرف تسجيل الدولةبادئ ذي بدء، تحتاج إلى إعداد مجموعة من المستندات للتسجيل، والتي تتضمن: قرار الإنشاء، والميثاق، وما إلى ذلك. ثم حدد موقع الشركة وحجم رأس المال المصرح به ويمكنك تقديم طلب للتسجيل الشركة. سوف يستغرق الأمر أسبوعين على الأقل لفتح شركة إدارة.

3. الشركة ذات المسؤولية المحدودة (LLC) هي الشكل الأكثر شيوعًا وشعبية للتنظيم التجاري للمؤسسات. يعد تسجيل المؤسسة كشركة ذات مسؤولية محدودة مناسبًا بشكل خاص للشركات الصغيرة والمتوسطة نظرًا لصغر رأس المال المصرح به (10000 روبل) ونظام الإدارة البسيط وغياب المسؤولية القانونية لأصحاب الممتلكات الشخصية.

عند تسجيل شركة ذات مسؤولية محدودة (LLC)، يجب أن تأخذ في الاعتبار:

يمكن للمشاركين في شركة ذات مسؤولية محدودة أن يكونوا مواطنين في الاتحاد الروسي، المواطنين الأجانب، و الكيانات القانونية;

يمكن أن يكون مؤسس شركة ذات مسؤولية محدودة (شركة ذات مسؤولية محدودة) شخصًا واحدًا، وله أيضًا الحق في أداء وظائف الهيئة التنفيذية. لا يمكن للشركة أن يكون لديها كمشارك وحيد كيان قانوني آخر يتكون من مشارك واحد؛

يجب ألا يتجاوز عدد المشاركين في الشركة 50 شخصاً؛

الحد الأدنى لرأس المال المصرح به لشركة ذات مسؤولية محدودة (شركة ذات مسؤولية محدودة) هو 10 آلاف روبل ولا يخضع للضرائب. يمكن أن تكون المساهمة في رأس المال الإداري (رأس المال المصرح به) للشركة عبارة عن أموال أو أوراق مالية أو ممتلكات أو حقوق ملكية لها قيمة نقدية؛

المشاركون في الشركة غير مسؤولين عن التزاماتهم ويتحملون مخاطر الخسائر المرتبطة بأنشطة الشركة ذات المسؤولية المحدودة (شركة ذات مسؤولية محدودة) في حدود قيمة المساهمات المقدمة من قبلهم.

يتكون تسجيل شركة ذات مسؤولية محدودة من المراحل التالية:

· التحضير للتسجيل

· تسجيل شركة ذات مسؤولية محدودة لدى مصلحة الضرائب

طلب تطبيق النظام الضريبي

· طلب طباعة

· تخصيص الرموز الإحصائية

· التسجيل في صندوق التأمين الاجتماعي

· التسجيل في صندوق التقاعد

· التسجيل في صندوق التأمين الطبي الإلزامي

4. لتسجيل شركة ذات مسؤولية محدودة (LLC)، يجب عليك إعداد المستندات التالية:

· طلب تسجيل شركة ذات مسؤولية محدودة (شركة ذات مسؤولية محدودة)؛

· محضر الاجتماع العام للمؤسسين أو قرار المؤسس الوحيد بإنشاء شركة ذات مسؤولية محدودة (شركة ذات مسؤولية محدودة)؛

· خطاب ضمان توفير أماكن غير سكنية.

· طلب من مصلحة الضرائب للحصول على نسخ من الوثائق التأسيسية.

سأل محررو موقع البوابة كبار المتحدثين من شركات الإدارة وأصحاب القرى الريفية والوكالات العقارية عن كيفية تشكيل حياة القرية بعد الانتهاء من بنائها.

وتمت الإجابة على الأسئلة:
، المدير العام لشركة كليفر لإدارة العقارات

الأسئلة التحريرية:

1. ما هي أشكال إدارة المستوطنات المنزلية التي تمارس في منطقة موسكو؟
2. ما هو الحد الأدنى والحد الأقصى لتكلفة المعيشة في قرية ريفية، وما هي الدفعات التي يتكون منها هذا المبلغ؟
3. هل يقوم جميع سكان القرية بدفع فواتيرهم في الوقت المحدد؟ هل من الممكن التأثير بطريقة ما على غير الدافعين؟
4. العديد من المنازل في القرى الريفية فارغة أسباب مختلفةبشرط أن تحتوي القرية على مناطق عامة واسعة وبنية تحتية متطورة، فمن يدفع لأصحاب تلك المناطق رسومها؟
5. هل هناك قرى لها قواعد وقيود داخلية على مظهر المنازل وقطع الأراضي؟ إذا كان الأمر كذلك، كيف يتم توثيق ذلك، ومن وكيف يراقب الامتثال لهذه القواعد؟
6. ما هي المشاكل الرئيسية في إدارة مجتمع الكوخ؟ هل هناك خيارات لحلها؟

مدير عام شركة ذكي لإدارة العقارات.

قبل الإجابة على هذا السؤال، يجب أن أشير إلى شيء واحد. حتى لو تم وضع القرية كمدينة صغيرة، كبديل للإسكان الحضري بإسكان الضواحي، يتم بناء المنازل فيها فقط على مبدأ واحد - على مبدأ بناء المساكن الفردية. وهذا يعني أن قواعد قانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي من حيث المعايير التقنيةالإسكان وتزويد السكان بالبنية التحتية المناسبة. ومن وجهة نظر قانونية، فإن "إدارة مجتمع الكوخ" مفهوم مشروط للغاية. هذه استمارة قانونية- القرى الريفية المنظمة - لا وجود لها . هناك رابطة تطوعية للمواطنين في موقع تطوير واحد، وهذا هو المجتمع الريفي. تتم إدارة وصيانة مجتمع الكوخ على أساس اتفاقية مبرمة مع كل مالك منزل.

2. لا أستطيع أن أقول الحد الأدنى والحد الأقصى، هناك العديد من العوامل المعتمدة ومجموعة واسعة من الأسعار. والمتوسط ​​هكذا. تبلغ التكلفة الإجمالية للمعيشة (المرافق بالإضافة إلى تكاليف التشغيل) في قرية ريفية 15 ألف روبل شهريًا لكل منزل. في منزل مستقل - 8-9 ألف روبل. تكاليف المرافق هي نفسها كما في المدينة، وهي رسوم لاستخدام الموارد: الغاز والمياه والكهرباء. تختلف تكاليف التشغيل إلى حد ما عن تكاليف المدينة. ويشمل ذلك إنارة الشوارع وتنظيف المنطقة وإزالة القمامة وإزالة الثلوج من القرية. تشمل الخدمات التشغيلية الإضافية تنسيق الحدائق والتحسين العام للمنطقة المحيطة.

3. بطرق مختلفة. معظمهم لا يزال في الوقت المحدد. ومع ذلك، فإن أحد سكان المجتمع الريفي أكثر تنظيما، وأكثر تركيزا على راحته الشخصية. بما أن صاحب المنزل يدخل في اتفاقية تشغيل مع شركة الإدارة في مرحلة شراء المنزل، فهو يفهم نفقاته الشهرية. ويكون الناس في البداية على استعداد للدفع لضمان أن تكون البيئة التي يعيشون فيها مريحة. ولكن إذا رفض شخص ما الدفع، فلا يوجد نفوذ عليه. لا توجد تدابير ممتعة للغاية: إغلاق الطريق، ووقف جمع القمامة، وإيقاف الكهرباء، وما إلى ذلك. تتمتع شراكات SNT والبستنة فقط بنفوذ جيد على غير الدافعين. هذه وحدة منظمة قانونًا، وجميع أعضاء الشراكة لهم حقوقهم والتزاماتهم، وكل شيء تنظمه القواعد. ولسوء الحظ، هذا ليس هو الحال في القرى الريفية.

4. توجد مناطق مشتركة داخل القرية الكوخية، ويتم تقسيم دفع تكاليف صيانتها بين جميع السكان. كلما زاد عدد المنازل المشغولة، انخفضت تكلفة الدفع، والعكس صحيح.

5. على الأرجح لا، لأن جميع المنازل في مجتمع الكوخ هي تاريخ خاص، وبناء مساكن فردية. من الناحية النظرية، من الممكن وجود بعض القيود في المجتمعات التي تشبه الأندية المسورة، ولكن حتى ذلك الحين فمن غير المرجح. كلما كانت القرية "مغلقة" و"نادية" و"النخبة"، كلما زادت صعوبة تشجيع سكانها على الامتثال لأي قواعد وقيود.

6. المشاكل الرئيسية هي مشاكل عدم السداد. ولكن تم حل هذه المشكلة بالطرق التي ذكرتها أعلاه. ولكن يجب القول أن هذه إجراءات متطرفة. في الأساس، لا تزال شركة الإدارة قادرة على تشجيع المتعثرين على الامتثال لشروط العقد من خلال المفاوضات معها. مشكلة أخرى هي القضاء على حالات الطوارئ والأعطال التي تنشأ بسبب التثبيت غير السليم لشبكات المرافق والاتصالات. غالبا ما يحدث أن يتم وضعها في انتهاك للتكنولوجيا، وتظهر هذه المشاكل أثناء التشغيل. على سبيل المثال، يحدث تمزق الكابل بسبب حقيقة أنه عند وضعه، لم يؤخذ هبوط التربة في الاعتبار. أو تتوقف أنظمة الصرف الصحي عن العمل بشكل صحيح بسبب وضع الأنابيب بزاوية خاطئة أو عدم وجود عدد كافٍ من "مصارف العواصف". يتم حل كل هذه المشكلات من قبل شركة الإدارة، وأحيانًا بمساعدة خدمات الطوارئ الإقليمية، وتقع التكاليف على عاتق أصحاب المنازل.

مدير المشروع في شركة Vector Investments

المزيد والمزيد من المشترين يشعرون بالقلق إزاء قضايا التشغيل وتكلفتها. بالفعل أثناء تنفيذ مشروع Vector Investments الأول، بدأت الشركة بالتفكير في هذا الموضوع وجذبت استشاريين من بين شركات الإدارة الخارجية. لسوء الحظ، تلقينا أرقاما فلكية لتكلفة إدارة قرانا، بالإضافة إلى ذلك، عرضت علينا طرق غير مريحة لجمع الأموال من أولئك الذين لا يريدون الدفع أو غائبون عن روسيا. لذلك، فإن حل هذا الجانب من السؤال يقع على عاتق المطور، حيث لم يرغب أي من المشغلين في تولي الوظائف المقابلة.

غالبًا ما يتم النظر في المشاريع القطرية بدءًا من الفكرة وحتى التنفيذ. هذه عملية طويلة تتكون من مراحل مختلفة (الرسم المفاهيمي، المفهوم، التصميم، البناء، المبيعات وأخيرًا التنفيذ الكامل). وفي الوقت نفسه، يتم التغاضي بطريقة ما عن أنه حتى بعد انتهاء المبيعات، لا يتوقف وجود القرية. على العكس من ذلك، يعيش المشروع الآن حياة حقيقية - ولو بشكل منفصل عن المطور.

واليوم يعتبر المطور الذي ينفذ المشروع بكفاءة وفي الوقت المحدد، دون أن يخدع توقعات عملائه بأي شكل من الأشكال، هو المسؤول. لكن كل ما يحدث بعد ذلك هو، إلى حد كبير، مسؤولية سكان القرية أنفسهم.

على المرحلة الأوليةعند تنفيذ المشروع، يقوم المطور بتنظيم قسم تشغيلي، تهدف أنشطته بشكل أساسي إلى صيانة المنشأة الحد الأدنى من التكاليفوصيانة الهياكل الهندسية في القرية. بمرور الوقت، مع تطور المشروع، يشارك القسم في المهام الإدارية، من هذه اللحظة يمكننا أن نتحدث بالفعل عن ظهور شركة الإدارة. ولكن حتى في هذه المرحلة لا يزال هناك طريق طويل لنقطعه قبل تحقيق الربح.

لذلك، يقوم المطور المسؤول في أغلب الأحيان بإكمال المشروع ونقله إلى شركة إدارة محترفة (إذا كانت سمعته تسمح له بجذب المحترفين إلى القرية الجديدة).

عند تنفيذ المشروع بالكامل، هناك قطعتين رئيسيتين تتعلقان بالإدارة والتشغيل: شركة إدارة خارجية تعمل أو يقوم السكان بإدارة القرية لوحدنا. في الحالة الأولى، يتم تنفيذ جميع الوظائف التشغيلية، بالإضافة إلى عدد من الوظائف الإدارية من قبل شركة إدارة محترفة تشارك في المشروع من قبل المطور. الأنشطة الرئيسية لشركة الإدارة في القرية هي الصيانة الروتينية لشبكات القرية، وتوفير الأمن على مدار الساعة، وصيانة وإصلاح الطرق داخل القرية، والحفاظ على النظافة في المنطقة، وإزالة النفايات والتخلص منها، وتوفير الليل الإضاءة، وتنظيم خدمات الطوارئ، وصيانة الأماكن العامة، والسيطرة على النفقات الإدارية.

وفي الحالة الثانية يتحد أصحاب الأكواخ أو قطع الأراضي في القرية منظمة غير ربحية(HOA، الإسكان أو التعاونية الاستهلاكية، وما إلى ذلك)، أداء وظائف شركة الإدارة بشكل مستقل، وتوظيف الموظفين المناسبين، وشراء المخزون.

وعلى أية حال، يجب على المالكين إنشاء جمعية للمواطنين لإدارة قريتهم. كقاعدة عامة، بعد تشغيل القرية (حتى هذه اللحظة تكون شركة التطوير هي المسؤولة عن التشغيل)، يتخذ الملاك في اجتماع عام قرارًا بشأن اختيار طريقة إدارة القرية، أي. مع أو ضد جذب شركة الإدارة.

هناك خيار آخر: في بعض الأحيان يتم إنشاء شركة إدارة بواسطة المطور كقسم داخل هيكلها. ومع ذلك، لا يزال هذا النهج استثناءً لسوق الضواحي (نشاط شركة الإدارة الخاصة به لا يحقق أرباحًا سريعة للمطور).

في وادي إيسترا، تتم خدمة جميع القرى، وكذلك جميع مرافق البنية التحتية، من قبل شركة الإدارة الخاصة بالمطور، مما يسمح لنا بالتحكم في جودة منتجاتنا طوال دورة حياتها، وليس فقط حتى لحظة بيع كل منها. من القرى.

إذا كانت شركة الإدارة في هيكل شركة التطوير تخدم عدة قرى في منطقة مشتركة، فيمكن تقليل فترة الخسارة المخطط لها بشكل كبير ويمكن تحقيق الربحية بشكل أسرع بكثير. بالإضافة إلى ذلك، وهو أمر مهم، بالإضافة إلى الربح المالي، يقوم المطور أيضًا بزيادة رأس مال سمعته. في الواقع، فهو لا ينأى بنفسه عن مصير قراه حتى بعد تنفيذها بالكامل، فهو يقود المشاريع طوال فترة وجودها (وهو ما يمثل، في رأيي، مستوى جديداً من المسؤولية تجاه المشتري).

بالمناسبة، تعد شركة الإدارة الخاصة بك أيضًا دليلاً غير مباشر على أن المطور يختار مواد عالية الجودة ويبني بضمير حي، حيث سيتعين عليك التعامل مع عواقب الاختراق بنفسك، كلما ظهرت. من خلال هذا النهج، تبين أن إنشاء قسم إدارة خاص بالشركة "بشكل غير متوقع" مفيد للمطور. لذا فإن قرارنا بإنشاء شركة Vector Service Management Company، التي تخدم القرى والبنية التحتية في وادي إيسترا، ليس مجرد مؤشر على المسؤولية تجاه العملاء، ولكنه أيضًا قرار تجاري معقول.

خدمات الإدارة في القرى باستخدام مثال وادي إسترا (قائمة الخدمات والتعريفات).

إن الفائدة التي تعود على المشترين من إدارة القرية من قبل شركة الإدارة الخاصة بالمطور ليست واضحة للوهلة الأولى. نعم، لن يضطر السكان إلى التعامل مع تعيين الموظفين، وشراء المعدات، وما إلى ذلك، ولكن سيتعين عليهم الدفع لشركة الإدارة مقابل القيام بذلك. يمكن أن تكون الأرقام مستديرة تمامًا.

إنها مسألة أخرى، إذا كان نفس الموظفين ونفس الأسطول من معدات الخدمة يشاركون في إدارة وتشغيل العديد من القرى - فسيتم تقليل تكاليف المالكين، ويكون التوفير في تكاليف التشغيل ملحوظًا.

في قرى وادي إيسترا، ترتفع تكلفة نفقات التشغيل الأساسية (مثل الأمن على مدار الساعة، والإضاءة الليلية، وإزالة النفايات والتخلص منها، وصيانة الطرق والمناطق العامة، والصيانة الروتينية والطارئة لشبكات القرى، وما إلى ذلك) هو 1.5-2 مرات أقل من متوسط ​​السوق. على سبيل المثال، في قرية Nikitskoye (الدرجة الاقتصادية) تبلغ المدفوعات 2-3 آلاف روبل شهريًا، في Ecopark-Ushakovo (درجة رجال الأعمال) - 4.5-5.5 ألف روبل شهريًا، في (الدرجة الممتازة) - 8-12 ألف روبل كل شهر.

للمقارنة: في المتوسط، تصل مدفوعات التشغيل في قرى النخبة اليوم إلى 20-30 ألف روبل شهريًا (أو أكثر - يعتمد ذلك على البنية التحتية)، في درجة الأعمال - 15-25 ألف روبل. هذه أرقام عادية في السوق. من الممكن تقليل تكاليف الإدارة والتشغيل (وبالتالي الأسعار للمالكين) فقط من خلال إشراك شركة الإدارة في إدارة العديد من المشاريع في منطقة واحدة.

الخدمات الرئيسية التي تقدمها خدمة فيكتور:

• الصيانة الفنية وتنظيف الطرق والأماكن العامة؛
• رعاية المساحات الخضراء المنظمة؛
• تنظيف المناطق وإزالة القمامة والصيانة الصحية للأماكن
• الاستخدام الشائع؛
• تنظيم وإجراء الأحداث على مستوى القرية؛
• الصيانة الفنية والإصلاحات المجدولة والطارئة للقرية العامة
• الشبكات الهندسية؛
• إصدار الموافقات والتصاريح الخاصة بذلك أعمال البناءفي القرى؛
• السيطرة على تقدم البناء.
• أخذ قراءات من عدادات موارد الطاقة التي يستهلكها أصحابها، الخ.

بالإضافة إلى الخيارات الإلزامية، توفر خدمة Vector أيضًا خدمات إضافية:

لإزالة النفايات مباشرة من المواقع؛ إصلاح و صيانةمجال الاتصالات؛ - اقتلاع وتقليم وزراعة الأشجار في المناطق وغيرها. في المستقبل، نخطط لتنظيم مشتل للنباتات في وادي إسترا حتى يتمكن أصحابها من اختيارها وشرائها لتجميل أراضيهم.

للحصول على توضيح أكثر تفصيلاً، إليك أرقام النفقات في بعض قرى وادي إسترا.

تكاليف التشغيل في قرى وادي استرا::

• نيكيتسكوي (الدرجة الاقتصادية) - 2-3 ألف روبل. / شهر
• شيليستوفو (الدرجة الاقتصادية) - 4.5 - 5.5 ألف روبل. / شهر
• رصيف ليسنايا (درجة الأعمال) - 7-10 آلاف روبل. / شهر
• ليسنايا بريستان -2 (درجة الأعمال) - 6-7 آلاف روبل. / شهر
• Ecopark Ushakovo (درجة الأعمال) - 4.5 - 5.5 ألف روبل. / شهر
• منطقة البحيرة (درجة الأعمال) - 6-7 ألف روبل. / شهر
• Ushakovsky Dachas (درجة الأعمال) - 7-10 ألف روبل. / شهر
• زافود الهادئ (درجة الأعمال) - 5-6 آلاف روبل. / شهر
• منتجع ZORINO ACTIVE، قرية ZORINO SPORT (درجة الأعمال) - 6-7 ألف روبل. / شهر
• ليك سايد (الدرجة الممتازة) - 8-12 ألف روبل. / شهر

بشكل عام، يجب أن أقول إن تقليل تكاليف إدارة وتشغيل القرية يعد مهمة مهمة. يتطور السوق تدريجياً، ويدرك المشتري الآن أنه لا يمكنك توفير المال فقط (وليس حتى الكثير) في وقت المعاملة. من المهم تجنب الاقتصادات الزائفة - لقد عرف الجميع منذ فترة طويلة كيف يمكنك "الادخار" عن طريق شراء قطعة أرض دون اتصالات (بحيث قد تتجاوز تكلفة العرض تكلفة قطعة الأرض نفسها).

لقد أصبح من المفهوم أن العدادات "الفارغة" وغير العاملة في مرحلة التشطيب يمكن أن تكلف أيضًا مبلغًا مستديرًا (على سبيل المثال، 1500 دولار أمريكي لكل متر مربع).

وينطبق الشيء نفسه على المدفوعات التشغيلية: يهتم الناس مقدمًا بما سيتعين عليهم دفعه والمبلغ الذي سيتعين عليهم دفعه عند العيش في القرية. تدريجيًا، يدرك الناس أن المطور الذي يقود مشروعه طوال دورة حياته بأكملها (يخترع وينفذ ثم يدير ما يحدث) ربما يكون جديرًا بالثقة.

وعلى الرغم من أنه حتى الآن بالنسبة لسوق العقارات في الضواحي، فإن ظهور شركة الإدارة الخاصة بالمطور في الهيكل يظل استثناءً للقاعدة العامة. ولكن عاجلاً أم آجلاً سوف يدرك السوق جميع مزايا هذا الحل لكل من المطورين وسكان القرى؛ وأنا سعيد لأننا كنا من بين أول من توصل إلى هذا التفاهم.

روبتسوف فاديم إيغوريفيتش، متخصص رئيسي في الشركة العقارية “البيت العقاري الروسي”

1. تتم إدارة القرية من قبل شركة إدارة أنشأها المطور. وبعد ذلك، يمكن لسكان القرية اختيار شركة إدارة أخرى.

2. تتكون المدفوعات من جزء ثابت يعتمد على حجم قطعة الأرض (في قرانا 500 روبل لكل مائة متر مربع شهريًا) والذي يشمل الأمن وتنظيف المنطقة وإصلاح وصيانة البنية التحتية. يتم الدفع مقابل الغاز والماء والكهرباء بالعدادات. صيانة المنزل 250-300 متر مربع. م تكاليف من 15000 إلى 30000 روبل شهريا.

3. الطريقة الرئيسية للتعامل مع غير الدافعين هي إيقاف تشغيل الغاز أو الكهرباء.

4. بالنسبة للمنازل غير المكتملة أو التي لم يتم تشطيبها، فإن هذه الأساليب غير فعالة، ويتم إعادة توزيع المدفوعات على الدافعين حسن النية.

5. في العديد من القرى، يعد تنسيق المباني مع مهندس القرية أو شركة الإدارة أمرًا إلزاميًا. يلتزم المشتري بإبرام اتفاقية مناسبة مع شركة الإدارة.

6. إنها موجودة في شكل HOA للتحكم في شركة الإدارة واتخاذ القرارات المهمة.

ديمتري كوتروفسكي، نائب رئيس شركة التطوير مجموعة خيمكي

1. هناك شكلان رئيسيان لإدارة القرى الريفية المنظمة (OCS). الأول هو شركة الإدارة. في هذه الحالة، يستأجر أصحاب المنازل شركة إدارة (يتم اختيارها من خلال مناقصة أو بالاتفاق المتبادل). الخيار الثاني هو إنشاء HOA عندما يقوم المالكون أنفسهم بإنشاء هيئة إدارية تضم الأكثر نشاطًا منهم. يتكون HOA عادة من مدير (رئيس) ومحاسب. يجب أن تكون هناك هيئة إشرافية - لجنة التدقيق التي تتحكم في التدفقات المالية.

2. هناك حد أدنى للقاعدة - 23-24 روبل لكل متر مربعكل منزل شهريا. يتضمن هذا المعيار إزالة القمامة وصيانة الشبكات وتنظيف المنطقة - قطع العشب في الصيف وإزالة الثلوج من الطرق والأرصفة في الشتاء. يمكن أن يكون هذا الرقم حوالي 50 أو 100 أو حتى 200 روبل شهريًا لكل متر مربع. متر من مساحة المنزل، يعتمد ذلك على ما يقرر السكان تضمينه في تكاليف التشغيل. يمكن أن يكون ذلك بمثابة الأمن مع التفتيش عند نقطة التفتيش أو القيام بدوريات في المنطقة بواسطة حراس مسلحين، والمراقبة بالفيديو، وإزالة القمامة من الممتلكات الخاصة، وتنظيف المسارات ورعاية النباتات في المناطق العامة (الري، والتسميد، والقص) في الصيف، وتطهير الطريق بالكامل من الثلج (إلى الأسفلت)) وما إلى ذلك. إذا كانت القرية بها بنية تحتية رياضية واجتماعية مغلقة، فإن صيانتها تزيد بشكل كبير من العبء على ميزانية كل أسرة على حدة. يمكن أن يكون هذا صيانة ملعب تنس (إضاءة، صيانة العشب)، ملعب كرة قدم، حمام سباحة، إلخ.

3. هناك رأي مفاده أن مشتري المنازل الباهظة الثمن ذات المساحات الكبيرة يدفعون نفقات المعيشة تلقائيًا، ربما قبل عام، دون خلق مشاكل لـ HOA أو شركة الإدارة. ولكن هذا ليس هو الحال. إن المنازل الكبيرة هي، كقاعدة عامة، المتخلفون عن السداد، وليس لأنهم لا يملكون المال، ولكن بالنسبة لهم هذا مجرد شيء صغير يجب حله بطريقة أو بأخرى من تلقاء نفسه. وقد لا يعيش هؤلاء الملاك في منازلهم على الإطلاق، لأنهم اشتروها من أجل المكانة أو الاستثمار أو لكي يكبر أطفالهم معهم. يظهرون هم أو ممثلهم مرة واحدة في السنة وتتمثل مهمة HOA أو شركة الإدارة في القبض عليه واستلام المدفوعات عن الفترة الضائعة. من النادر أن يقوم جميع المالكين بدفع مدفوعات إلزامية بانتظام، وكقاعدة عامة، تكون شركة الإدارة أو HOA ملزمة بالبحث عن خيارات مختلفة، أن تكون ماكرًا، لأن القرية بأكملها تحتاج إلى الخدمة، لكن لا يدفع الجميع. تخيل الوضع: في قرية جديدة، ترتبط أضواء الشوارع الموجودة بالقرب من كل منزل بالشارع. ويقول بعض المالكين إنهم لا يحتاجون إلى إضاءة الشوارع. ما يجب القيام به: تشغيل الأضواء بشكل انتقائي في منازل أولئك الذين يدفعون؟ وهل سيتم إنارة الشارع في بعض الأماكن؟ ماذا عن القضايا الأمنية؟

أصحاب المنازل جميعهم مختلفون، والعديد منهم لديهم رؤيتهم الخاصة للنفقات الثابتة، لأن لديهم نفقات ضخمة مرتبطة بإصلاحات المنزل ومعداته تصميم المناظر الطبيعيةإلخ. لذلك، في HOA، من المهم العمل مع السكان، وسلطة رئيس HOA، حتى يتمكن السكان، من حيث المبدأ، من التوصل إلى توافق في الآراء. إذا لم يدفع بعض المالكين الدفعات الإلزامية، فإن HOA تنشر قوائم المدينين، وتبدأ في فصل المنازل عن الشبكات، وفي الحالة القصوى، تذهب إلى المحكمة لتحصيل الديون.

4. إذا تحدثنا عن النفقات العامة، في الواقع، فإن دافعي الضمير يدفعون ثمن المتخلفين عن عمد، لأنه من المستحيل تنظيف الطريق من الثلج وجز العشب "في بعض الأماكن". يمكن تقسيم سكان OKP إلى ثلاث فئات: أولئك الذين يريدون الدفع والدفع لأنهم يفهمون أن ذلك يؤثر على نوعية الحياة؛ أولئك الذين يريدون الدفع ولكنهم لا يستطيعون - لأن تكاليف الإصلاحات مرتفعة أو تم شراء المنزل برهن عقاري. وأولئك الذين لا يريدون الدفع، حتى لو أتيحت لهم الفرصة.

5. في معظم القرى الريفية المنظمة، وخاصة درجة الأعمال وما فوق، هناك عدد من القيود على التغيير مظهرالواجهات والأسقف وحتى الأسوار. تتم مراقبة امتثالهم من قبل HOA أو شركة الإدارة. في مجمعنا السكني "القرية الأولمبية نوفوجورسك"، يوقع مشتري ملكية المنزل في مرحلة إبرام العقد عددًا من الوثائق التنظيمية التي ستبقيه في المستقبل ضمن إطار الامتثال للمفهوم المعماري العام للقرية.

6. يمكن التمييز بين ثلاث مجموعات رئيسية من المشاكل.

1. التأخر في دفع تكاليف التشغيل من قبل المالكين، ونتيجة لذلك تضطر HOA أو شركة الإدارة إلى توفير المال أو الفشل في الوفاء بعدد من الالتزامات.
2. أوجه القصور من جانب المطور في مرحلة نقل الكائن النهائي - في كثير من الأحيان، تقع المشكلات المرتبطة بجودة البناء على عاتق شركة الإدارة أو HOA، في حين يجب على المطور تصحيحها ويمكنه ذلك.
3. تنظيم عمل شركة الإدارة أو HOA - الشفافية والنشاط والاستعداد للحوار والتسوية. إن جمعيات أصحاب المنازل أو شركات الإدارة هي في الواقع هياكل تعمل في قطاع الخدمات. إنهم يقدمون الخدمات ويحصلون على دخل معين مقابل ذلك. وتتمثل مهمتهم في السعي لضمان تقديم الخدمات بجودة عالية وإرضاء العميل عن الخدمات.

ايرينا كالينينا، الرئيس التنفيذي لوكالة تويد العقارية

1. يوجد اليوم شكلان رئيسيان لإدارة القرى الريفية. هذه إما شركة إدارة يبرم معها السكان اتفاقية لخدمة القرية، أو HOA. على سبيل المثال، في قرى مثل جرينفيلد وميلينيوم بارك، تم نقل وظائف الإدارة إلى شركات خاصة.

2. في فئة النخبة يبلغ الحد الأدنى لتكلفة المعيشة في القرية 10 آلاف روبل شهريًا والحد الأقصى حوالي 60 ألف روبل شهريًا. على سبيل المثال، في قرية Rubin Estate، يعتمد سعر الخدمة على 30 روبل لكل "مربع" من مساحة المنزل. وهكذا فإن صاحب الكوخ الذي تبلغ مساحته حوالي 350 مترًا مربعًا يدفع ما يزيد قليلاً عن 10 آلاف روبل شهريًا مقابل المرافق.

3. لسوء الحظ، لا يدفع الجميع في الوقت المحدد. وحتى سكان قرى النخبة غالبًا ما ينسون دفع المبلغ المطلوب مقابل خدمات شركات الإدارة. هناك مقاييس مختلفة للتأثير على المتخلفين عمداً - على سبيل المثال، قد يتم حظر اتصالاتهم. والخيار الأكثر جذرية هو تقييد الدخول إلى القرية. وهذا هو، إذا لم يدفع المالك مقابل الخدمات في الوقت المحدد، فقد لا يسمح لضيوفه ببساطة بالدخول إلى القرية. علاوة على ذلك، فمن الممكن أن المالك نفسه لن يتمكن من القيادة إلى منزله. من الناحية القانونية، هذا ليس له ما يبرره بأي حال من الأحوال، ولكن شركات الإدارة تلجأ إلى مثل هذه التدابير.

5. تنطبق قيود مماثلة في العديد من القرى، وخاصة في القطاع المتميز. من الواضح أنه إذا كانت القرية مفاهيمية بحتة - على سبيل المثال، مثل منطقة موسكو "دوفيل" و"تروفيل" - فلن يُسمح للمالك ببناء أي شيء على الموقع، وسيتم تسجيل جميع القيود بالضرورة في عملية الشراء واتفاقية بيع العقار. كقاعدة عامة، تقوم شركة الإدارة بمراقبة الامتثال لقواعد تطوير وتسجيل المواقع.

6. المشكلة الرئيسية في القرى التي يديرها أصحاب المنازل أنفسهم هي عدم القدرة على جمع الأموال لتلبية الاحتياجات العامة. على سبيل المثال، إذا قررت جمعية أصحاب المنازل إنشاء ملعب جديد للأطفال على أراضي القرية، فلن يرغب الجميع في "صرف الأموال". وهذا يعني أنه من المستحيل تقريبًا جمع 100٪ من المبلغ، وهذه المشكلة ذات صلة ليس فقط بالقرى الرخيصة، ولكن أيضًا بقطاع النخبة أيضًا.

مجتمع الكوخ ميتشتا

لم يتم تعريف مفهومي "الكوخ" و"مجتمع الكوخ" قانونيًا في روسيا. لذلك، يمكننا التحدث عن نوع من الفراغ التشريعي حول تطوير بناء الضواحي. ما هي المعايير التي ينبغي اتباعها عند إدارة مجتمع الكوخ؟

توضيح المفاهيم

يمكن تعريف الكوخ بأنه مبنى سكني صغير مريح يقع في الضواحي. معيار آخر يمكن اعتباره إمكانية العيش على مدار السنة. بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يكون الكوخ طقم كاملالاتصالات نموذجية لشقة في المدينة، بل وتتفوق عليها في بعض النواحي.

توضيح مفهوم "مجتمع الكوخ"، أولا وقبل كل شيء، تجدر الإشارة إلى أنه لا يمكن تسمية 10 أو 20 أو أكثر من المنازل الريفية القريبة. عادة، يتم تصور مجتمع الكوخ في البداية ككل واحد ويتم بناؤه وفقا لخطة محددة. يحتوي على منطقة مشتركة، على سبيل المثال، يوجد مجلس إدارة جمعية أصحاب المنازل (HOA)، وموقف سيارات مشترك للضيوف، وملعب، ومحطة فرعية كهربائية، وما إلى ذلك. منافذ- الأجنحة الصغيرة والمحلات التجارية والمقاهي ليست غير شائعة هنا، ولكن فقط إذا كانت مجدية اقتصاديا. في مجتمع كوخ حقيقي، غالبا ما تتم مشاركة الاتصالات: الكهرباء وإمدادات المياه والصرف الصحي أكثر ربحية للتركيب والصيانة في المستقبل من خلال التعاون. حسنًا، بالطبع، من الضروري أن يكون لديك أمن يحمي أراضي القرية ككل.

وبالتالي، يمكن اعتبار قرية الكوخ مجموعة من المباني السكنية الفردية الواقعة على قطعة أرض منفصلة، ​​\u200b\u200bمتصلة باتصالات مشتركة ولها بنية تحتية خاصة بها.

وقياسا على القانون...

نظرًا لغياب القواعد المخصصة لإجراءات إنشاء وتنظيم وإدارة القرى الريفية في تشريعات الاتحاد الروسي ، والعلاقة بين الهيئات الإدارية وأصحاب المنازل الريفية ، وممارسة توسيع تشريعات الإسكان لتشمل العلاقات المتعلقة بإدارة القرى الريفية، وصيانة الممتلكات المشتركة للقرية، وتوفير مدفوعات المرافق أمر ذو صلة.

وفقا للفن. 7 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي في حالة عدم تنظيم علاقات الإسكان من خلال تشريعات الإسكان أو اتفاق المشاركين في هذه العلاقات، وفي غياب التشريعات المدنية أو غيرها من التشريعات التي تنظم هذه العلاقات بشكل مباشر، فإن تشريعات الإسكان التي تنظم تلك العلاقات هي ينطبق عليهم، إذا كان ذلك لا يتعارض مع علاقاتهم الجوهرية (قياس القانون). لذلك، عندما تطرح مسألة إنشاء جمعية لأصحاب المنازل أو تعاونية الإسكان (HC)، حول إدارتها، حول صيانة الممتلكات المشتركة في مجتمع كوخ وحول دفع فواتير الخدمات، فإن العديد من المحاكم، بالقياس، تطبق القواعد المتعلقة بالمباني في مبنى سكني.

يتناول تشريع الإسكان بالتفصيل مسألة إدارة مبنى سكني. توسع المحاكم هذا التصميم ليشمل نموذج مجتمع الكوخ كنوع من المنزل الذي تكون فيه الشقق عبارة عن أكواخ. لذلك، لحل العلاقات المتعلقة بالحفاظ على الممتلكات المشتركة في مجتمع كوخ، تستخدم المحاكم تشريعات الإسكان عن طريق القياس (على وجه الخصوص، قواعد الحفاظ على الممتلكات المشتركة في مبنى سكني).

بالطبع في قانون الإسكانلدى الاتحاد الروسي قواعد تتعلق بأصحاب المباني السكنية الفردية. على سبيل المثال، يتحمل أصحاب المباني السكنية تكاليف صيانتها وإصلاحها، ويدفعون أيضًا تكاليف المرافق وفقًا للاتفاقيات المبرمة مع الأشخاص المشاركين في أنواع الأنشطة ذات الصلة. ولكن يجب أن نتذكر أن المجتمع الريفي ليس مجرد مجموع المباني السكنية الفردية، بل هو البنية التحتية بأكملها.

يجب أن تضمن إدارة القرية المنزلية ظروف معيشية مواتية وآمنة للمواطنين، والصيانة المناسبة للممتلكات المشتركة، وحل المشكلات المتعلقة باستخدام الممتلكات المذكورة، فضلاً عن توفير المرافق للمواطنين الذين يعيشون في منازل على أراضي القرية. .

الحق في الاختيار

يمكن لأصحاب المباني السكنية الفردية الواقعة على أراضي قرية منزلية، باستخدام حقوق أصحاب المنازل، اختيار الأشكال التالية لإدارة القرية: استئجار شركة إدارة، أو إنشاء HOA أو مجمع سكني، أو إبرام جميع الاتفاقيات بشكل مستقل مع موردي المرافق وغيرها من الخدمات.

يحق لأصحاب المنازل اختيار طريقة مثل الإدارة من قبل منظمة الإدارة (في هذه الحالة، يمكن الجمع بين أشكال مختلفة من الإدارة). تشارك منظمة الإدارة فقط في الإدارة (في هذه الحالة تعمل كمقاول عادي)، نظرًا لأن HOA أو الإسكان أو غيرها من التعاونيات الاستهلاكية المتخصصة ليس لديها الفرصة أو لا ترغب في تشغيل وإصلاح وصيانة وصيانة المشترك بشكل مستقل ممتلكات القرية.

إدارة المديرين

بموجب اتفاقية الإدارة، يتعهد أحد الطرفين (منظمة الإدارة)، بناءً على تعليمات الطرف الآخر (أصحاب المنازل أو مجلس إدارة HOA أو مجلس إدارة المجمع السكني)، خلال فترة متفق عليها مقابل رسوم تقديم الخدمات والقيام بأعمال الصيانة والإصلاح المناسبة للممتلكات المشتركة للقرية المنزلية، وتوفير المرافق لأصحاب المنازل، والقيام بأنشطة أخرى تهدف إلى تحقيق أهداف إدارة القرية المنزلية.

الشروط الأساسية (المادية) التي يجب مناقشتها بين المالكين ومنظمة الإدارة:

تكوين الملكية المشتركة التي ستتم إدارتها وموقعها؛

قائمة الخدمات والأعمال المتعلقة بصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة، وإجراءات تغيير هذه القائمة، بالإضافة إلى قائمة المرافق التي تقدمها منظمة الإدارة؛

إجراءات تحديد سعر العقد، ومبلغ الدفع لصيانة وإصلاح المباني ومبلغ الدفع مقابل المرافق، وكذلك إجراءات إجراء هذا الدفع.

ومن بين أصحاب المنازل يجب أن يكون هناك مبادرون يقومون بدراسة مقترحات منظمات الإدارة ويختارون، في رأيهم، الأنسب منها. يُنصح بمنح الاجتماع العام خيارًا من بين العديد من المنظمات الإدارية، نظرًا لأن المقترحات ستكون على الأرجح مختلفة في التكلفة وتكوين الخدمات الإضافية المقدمة. الوضع الأمثل هو عندما يتحول مطور القرية الريفية لاحقًا إلى شركة إدارة أو يقدم منظمة جاهزة بأسعار معقولة.

تكمن ملاءمة هذا المخطط في بساطته وتوفير الوقت وغياب الوسطاء في شكل HOAs أو المجمعات السكنية، التي يمكنها فرض رسوم إضافية أو "إعادة الفاتورة" مقابل الخدمات مع زيادة السعر على المستهلكين النهائيين. بالإضافة إلى ذلك، يعرف المطور البنية التحتية للقرية وموقع الاتصالات وما إلى ذلك أفضل من أي شخص آخر.

ومع ذلك، فإن الانتهاكات من جانب شركة الإدارة هذه ممكنة. من الناحية العملية، هناك اتفاقيات يتم على أساسها بناء الأكواخ والتي ينص فيها بند منفصل على التزام المالك المستقبلي للكوخ بنقل حصته في الملكية المشتركة لقرية الكوخ إلى إدارة هذه الإدارة أو تلك شركة. وتبدو شرعية إدراج هذا النوع من اللغة في العقود موضع شك، لأن ذلك يحد من أهلية المالك القانونية للتصرف في ممتلكاته. منطق المطور بسيط: "هناك الكثير منكم، لكنني وحدي. بمجرد بنائها، عليك "مطاردة" كل مالك وإبرام اتفاقية." قد لا يسمح المطور الذي يمتلك الاتصالات ببساطة لشركة إدارة أخرى باستخدام شبكاته لتزويد الكهرباء على سبيل المثال. هنا كل شيء يعتمد على معرفته بالقراءة والكتابة، وعلى "سياسة" شركة الإدارة.

HOA ومجمع سكني

تفترض هذه الطريقة لإدارة المجتمع الريفي وجود كيان مؤسسي (كيان قانوني) يتولى الإدارة. عند إدارة مجمع سكني أو HOA، تعمل هذه الكيانات القانونية كآلية لضمان المصالح المشتركة لأصحاب المنازل. وتجدر الإشارة بشكل خاص إلى أنه وفقًا للتشريعات المحلية، لا تتمتع HOAs والمجمعات السكنية بأي حقوق في الملكية المشتركة للقرية الريفية التي تديرها.

مزايا هوا:

يتم تجميع جميع الأموال المجمعة في الحساب الجاري لحركة HOA ماليسيطر عليها المالكون (يتم انتخاب لجنة التدقيق)؛

إن إجراء مناقصة بين شركات الخدمات والأمن يسمح لنا بتزويد المالكين بالخدمات بنسبة السعر إلى الجودة المثلى؛

خدمة مريحة وسريعة للمالكين نظرًا لوجود خدمة الإرسال وجميع موظفي الخدمة على أراضي القرية؛

يمكن لكل مالك التأثير على جودة وتكلفة الخدمات (من خلال المشاركة في مناقشة تقدير التكلفة واعتمادها في الاجتماع)، أو انتخابه لعضوية مجلس الإدارة أو لجنة التدقيق، أو تقديم مقترحات لتحسين أنشطة الشراكة وإزالة أوجه القصور في عمل المديرية التنفيذية .

ومع ذلك، إذا كان من الممكن، عند إنشاء HOA في مبنى سكني حيث يعيش أصحابها بشكل دائم، جمع المواطنين على الفور، ثم عند تشكيل HOA في مجتمع كوخ، قد يتأخر اعتماد القرار العام، لأن العديد من أصحاب المنازل الريفية لا تقيم فيها بشكل دائم.

لا يجوز لمالك الكوخ الواقع في قرية الكوخ الانضمام إلى HOA أو إلى مجمع سكني. وله الحق في إبرام عقود مباشرة مع مقدمي خدمات المرافق.

تكوين الملكية المشتركة

في حديثه عن إدارة قرية الكوخ، من المستحيل ألا نذكر مشكلة تكوين الممتلكات المشتركة في القرية. تم ذكر قائمة الممتلكات المشتركة في مبنى سكني بوضوح في المرسوم الصادر عن حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 13 أغسطس 2006 رقم 491. مع تكوين الممتلكات المشتركة في قرية منزلية، يكون الوضع أكثر تعقيدا قليلا بسبب عدم وجود مثل هذه القائمة في أي قانون تنظيمي.

لتحديد تكوين الممتلكات المشتركة لأصحاب المنازل، من الضروري معرفة مشروع بناء قرية منزلية. عادة، يتم تحديد تكوين الملكية المشتركة في العقد الذي يتم على أساسه إنشاء الهيكل الرئيسي (الكوخ).

يُطلب من أصحاب المنازل تحمل عبء نفقات صيانة الملكية المشتركة بما يتناسب مع حصصهم في حق الملكية المشتركة لهذا العقار عن طريق دفع مدفوعات ومساهمات إلزامية من أصحاب المباني الأعضاء في HOA، والإسكان أو تعاونية بناء المساكن أو غيرها من التعاونيات الاستهلاكية المتخصصة. وبالتالي، يتم دفع تكاليف صيانة الممتلكات المشتركة بما يتناسب مع الأسهم في حق الملكية المشتركة لهذه الممتلكات وفقط على أساس اتفاقية مناسبة، يتم تحديد شروطها على أساس اتفاق الطرفين. ولكن ماذا عن أحد سكان مجتمع الكوخ الذي لم يبرم مثل هذه الاتفاقية، ولكنه مع ذلك يستخدم جميع الخدمات (القيادة على الطرق الخالية، واستخدام مواقف السيارات المحمية، وما إلى ذلك)؟ كما هو مبين ممارسة المراجحةفي مثل هذه الحالات، تتوجه شركة الإدارة إلى أصحاب الأكواخ للمطالبة باسترداد الإثراء غير المشروع بمبلغ تكلفة الخدمات.

هناك مشكلة أخرى وهي تحديد الحصة في حق الملكية المشتركة. في كثير من الأحيان يتم حساب الحصة في إجمالي ممتلكات القرية المنزلية على أساس المنطقة قطعة أرضتحت الكوخ (تقسيمه على مساحة جميع المباني في قرية الكوخ). ومع ذلك، لم يتم حتى الآن تطوير ممارسة عامة بشأن هذه المسألة.

وبالتالي، عند إدارة مجتمع كوخ، يتم تحديد العديد من الثغرات في التشريعات التي لا يمكن سدها إلا من خلال الممارسة القضائية أو التنظيم التنظيمي لهذه القضية.

مالمجين الكسندر,

مستشار قانوني في مكتب المحاماة "LEV"