من المعروف أنه في روسيا يوجد قدر هائل من المساكن في ملكية مشتركة. يعتبر السماسرة شراء وبيع هذه العقارات من أصعب المعاملات العقارية. سنخبرك ما هي الحصة وماذا يمكنك أن تفعل بها.

ما هي الحصة في الشقة؟

كل شيء بسيط ، لكنه صعب في نفس الوقت. الحصة ، وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، هي ملكية مملوكة لشخصين أو أكثر على أساس حقوق الملكية المشتركة. يمكن أن تنتمي الملكية إلى عدة أشخاص ويمكن تقسيمها إلى أسهم ، وهي ملكية مشتركة ، فضلاً عن كونها ملكية مشتركة - أي بدون تحديد حصص لكل منها.

تختلف الإحصاءات حول هذه المسألة: يُعتقد أن ما بين 50 إلى 80 ٪ من المساكن الحضرية في روسيا هي ملكية مشتركة. كل هذا ليس فقط شققًا جماعية بقيت في المنازل التاريخية لوسط المدن و "ستالين" ، ولكن أيضًا المساكن في المباني الجديدة. غالبًا ما تتفكك العائلات الشابة ، ويتم تقسيم الممتلكات ، ويصبح السكن ملكية مشتركة ؛ كما يمتلك ورثة الملاك المتوفين أسهماً في الشقق.

إذا أخذنا الملكية المشتركة كمثال ، فسيكون من الصحيح القول إن الأسهم في مثل هذه المساكن غير مذكورة. أي عندما يشتري الزوجان مسكنًا ويسجلان شقة للزوج أو الزوجة ، فلن يصبح أحد الزوجين هو المالك. تعتبر هذه الممتلكات مشتركة ، وفي حالة الطلاق وإجراءات تقسيم الملكية ، تقوم المحكمة بتقسيم المسكن بالتساوي ، باستثناء بعض الحالات. تقسم الشقة إلى أجزاء مختلفة إذا: أقام الطفل مع أحد الوالدين ؛ في الحالة التي استثمر فيها أحد الزوجين مبالغ كبيرة في الشراء ، على سبيل المثال ، باع شقة حصل عليها قبل الزواج.

ملكية مشتركة- هو سكن مقسم إلى أسهم يملك كل منها المالك. يمكن أن يرث الشقة عدة أشخاص في وقت واحد ، ويمكن شراؤها من قبل اثنين أو أكثر من المشترين ، ويمكن التبرع بها لعدة أشخاص أو تقسيمها بين الزوجين إلى أسهم. في شهادة الملكية ، يشار دائمًا إلى الأسهم على أنها ثانية واحدة أو ثلث ، إلخ. يمكن أن يتم اختيار الحصة (من يجب أن يعيش في أي غرفة) من خلال المفاوضات بين الأطراف ، وكذلك في المحكمة ، عندما يتم اتخاذ قرار بشأن إجراء استخدام الملكية هناك. ومن المثير للاهتمام ، أنه لا يمكن للمالك أن يبدأ في المطالبة بغرفة كاملة إلا عندما يكون إجمالي لقطات نصيبه مساويًا أو يتجاوز لقطات غرفة في شقة معينة. إذا كانت حصتك تساوي 15 مربعاً ، والشقة بها غرف بمساحة 12 و 16 و 20 متراً مربعاً. م ، يمكنك المطالبة في المحكمة فقط لغرفة بمساحة 12 مترًا مربعًا. م.

ومع ذلك ، غالبًا ما يفشل الملاك في التوصل إلى اتفاق. حتى في المحكمة ، من الصعب تحديد ترتيب الاستخدام في حالة تقدم فيها أربعة مالكين أو أكثر بطلب للحصول على سند من ثلاثة روبل. يقول المحامون إنه في مثل هذه الحالات ، لن تقوم المحكمة بتقسيم الغرف ، لكنها سترفض الدعوى ببساطة. سيتعين على زملاء العمل بيع الشقة أو تغييرها.

هل صحيح أن عددًا كبيرًا من المحتالين يعملون في هذا المجال؟

في السابق ، كان من الممكن غالبًا رؤية مواد في وسائل الإعلام حول ما يسمى "مداهمة الشقة" ، عندما كانت الأسهم في الشقق هدفًا للاحتيال. الآن هذه القصص أقل أهمية: منذ عام 2015 ، مطلوب كاتب عدل للمعاملات مع نقل ملكية الأسهم المدفوعة ، ومنذ يونيو 2016 ، دخل قانون حيز التنفيذ في البلاد ، والذي بموجبه أي تغيير في ملكية العقارات هو مسجلة لدى كاتب عدل. يعتقد الخبراء أن هذا الإجراء يعمل أيضًا ضد الاحتيال. للمصادقة على المعاملات مع الأسهم ، يمكن لكتاب العدل تعيين تعريفة لا تزيد عن 20 ألف روبل.

هل هناك طلب على مثل هذه العقارات؟

يُعتقد أن هناك عدة فئات من مشتري الأسهم. هناك روس يأتون إلى المدن الكبرى من الأقاليم ، وهم بحاجة فعلاً إلى التسجيل. من المعروف أن التسجيل يحل العديد من المشاكل: فهو ضروري عند الالتحاق بعيادة أو الحصول على عمل أو إرسال الأطفال إلى المدرسة أو روضة أطفال... بالإضافة إلى ذلك ، هناك فئات من المواطنين الذين يشترون أسهماً في الشقق المخصصة للمعيشة: لا يستطيع الجميع حتى تحمل الرهن العقاري ، ناهيك عن شراء شقة ، في حين أن استئجار منزل لا يعتبره الكثيرون حلاً للمشكلة. هناك أيضًا إيجابيات في هذا السوق ، أولئك الذين يشترون الشقق بالأسهم ويحاولون جني الأرباح. على سبيل المثال ، هناك مخطط يتم فيه شراء عدد من الأسهم ، ويتم بيع المالك المتبقي ، الذي يرغب في شراء الشقة بأكملها ، بسعر أعلى.

ما الذي يمكن عمله بحصة في شقة؟

يمكن بيعها أو التبرع بها أو توريثها أو رهنها. لسوء الحظ ، الحصة ليست الشقة بأكملها ، ولن يجدي بيعها بمجرد طرحها في السوق. قبل بيع ممتلكاته ، يجب على المتآمر أن يعرض حصته على جيرانه. الإجراء تنظمه المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي. في الوقت نفسه ، ليس من الضروري تقديمها فحسب ، بل من الضروري القيام بذلك كتابةً. تحتاج إلى إرسال إشعار يوضح السعر. عادةً ما يتم ذلك باستخدام خطابات استلام الإرجاع. إذا لم يرغب المستثمرون المشاركون في شراء جزء من الشقة للبيع في غضون شهر من تاريخ استلام الرسالة ، أو إذا تنازلوا عن حقهم الاستباقي كتابيًا قبل انتهاء المدة ، فيمكنك طرحها بأمان الممتلكات الخاصة بك للبيع. في الوقت نفسه ، هناك فارق بسيط مهم: تحتاج إلى بيع حصتك بالسعر المحدد وبنفس الشروط التي قدمتها لزملاء العمل الآخرين. إذا ابتعدت عن هذه الشروط (على سبيل المثال ، عن طريق تغيير السعر أثناء البيع إلى سعر أقل) ، يمكن للمالكين الآخرين مقاضاتك وتحدي البيع. الاستثناء من هذه القاعدة هو ارتفاع الأسعار. في حالة ما إذا قرر العديد من المستثمرين المشاركين الحصول على حصة دفعة واحدة ، يمكن للبائع نفسه اختيار المشتري.

من المهم أن تتذكر!

غالبًا ما تكون المشكلة عند بيع السهم هي الغياب المادي للمالكين الآخرين في الشقة. قد يعيشون في مدن وبلدان أخرى ، وموقعهم الدقيق غير معروف. من الناحية القانونية ، من أجل الامتثال لمتطلبات الإخطار الكتابي للمستثمرين المشاركين ، يجب أن يكون لدى المرء دليل على أن هؤلاء الأشخاص قد أرسلوا إخطارات بالبيع في آخر مكان إقامة معروف لهم. انطلاقًا من الممارسة الحالية ، من الأفضل أن يكون لديك أكبر قدر ممكن من الأدلة على أنه تم اتخاذ جميع التدابير لإخطار المالكين المشاركين. وهذا من شأنه أن يسهل فيما بعد تسوية المنازعات في المحكمة ، في حالة حدوث ذلك.

عند شراء حصة في شقة ، عليك أن تعرف أن موافقة مالكي الأسهم الأخرى غير مطلوبة للتسجيل في مكان إقامة جديد. ما عليك سوى أن تأخذ معك شهادة ملكية. إذا كنت تخطط للانتقال إلى غرفة مع عائلتك ، فعليك أن تتذكر أن موافقة المالكين المشاركين مطلوبة لتسجيل بقية أفراد الأسرة. يوصي الخبراء في مثل هذه الحالات بشراء حصة في الشقة على الفور لكل من سيعيش هناك ومن تريد تسجيله هناك. على سبيل المثال ، إذا اشتريت نصف حصة في شقة لأربعة أشخاص ، فيجب أن تشتريها بسعر 1/8 لكل فرد.

يمكنك التبرع ، التعهد ، توريث حصتك في الشقة دون أن تطلب من بقية المستثمرين المشاركين. بشكل منفصل ، تجدر الإشارة إلى أنه في حالة قيام المالك بنقل حصة لصالح طفل متزوج ، لا يمكن تقسيم الحصة المتبرع بها بين الزوج والزوجة عند الطلاق.

كيف تبيع الحصة بأكبر قدر ممكن من الكفاءة؟

يعتقد الخبراء أن الخيار المثالي ، حيث يتم تحديد الحد الأقصى للسعر للسهم المطروح للبيع ، سيكون بيع الشقة بأكملها بالاتفاق مع المالكين المشاركين الآخرين. لسوء الحظ ، هذا لا يحدث في كثير من الأحيان. وإذا تم بيع جميع أسهم المساكن بشكل منفصل ، فقد تبدأ النزاعات التي تتداخل معها وقت قصيربيع العقارات. في مثل هذه الحالات ، يلجأ العديد من البائعين إلى وكالات عقارية خاصة ، من بين خدماتها هناك عمل مع أسهم الشقق.

في روسيا ، أكثر من نصف المساكن في ملكية مشتركة. حصة في شقة ليست غرفة معينة أو متر مربع، هو - هي جزء من فترة الحيازةجنبًا إلى جنب مع المالكين المشاركين الآخرين... وامتلاك حصة ليس امتلاك شقة. يمكنك بالطبع التصرف في الجزء الخاص بك من المسكن كما تريد ، ولكن هناك قواعد معينة يحددها القانون. ومن أجل عدم إنفاق ميزانية الأسرة على المعاملات التي قد يُعترف بأنها غير قانونية ، يجب مراعاة قواعد التعامل مع الأسهم.

وفقًا للمادة 244 من القانون المدني ، يمكن أن تكون الملكية مشتركة أو مشتركة.

الملكية المشتركة هي عندما لا يتم الإشارة إلى الأسهم في الشقة بأي شكل من الأشكال... على سبيل المثال ، إذا تم شراء منزل من قبل الزوج ، ولكن تم تسجيله لأحدهم ، فهذا لا يعني أنه مالك الشقة. بشكل افتراضي ، هذه ملكية مشتركة للزوج والزوجة. في حالة الطلاق وتقسيم الملكية ، يقسم القاضي الشقة بالتساوي ، ولكنه قد يحيد أيضًا عن المساواة في الحصص إذا:

• يبقى الطفل مع أحد الوالدين ؛
• استثمر أحد الزوجين جزءًا كبيرًا في الشقة (على سبيل المثال ، بيع عقار قبل الزواج).

الملكية المشتركة هي ملكية شقة مقسمة إلى أسهم... يمكن أن تظهر هذه الخاصية لأسباب مختلفة ، على سبيل المثال:

• ورثت الشقة عدة ورثة ؛
• تم شراؤها أو قبولها كهدية من قبل عدة أشخاص ؛
• يفصل بينهما الزوجان.

في هذه الحالة ، يشار دائمًا إلى الأسهم في شهادة الشقة ، على سبيل المثال ، ½ ، 1/3 ، إلخ.

على سبيل المثال ، لا يحق لصاحب 1/3 حصة في شقة ستين مترا أن يسيّر لنفسه 20 مترا ويستقر فيها.

من ، في أي غرفة للعيش ، لا يمكن تحديده إلا بطريقتين.:

• يتفقون فيما بينهم
• أن تطلب من المحكمة أن تقرر إجراءات استخدام مساحة المعيشة.

ولكن حتى في حالة التقاضي ، ليس من الممكن دائمًا تحديد إجراءات استخدام السكن.، على سبيل المثال ، إذا كان لقطعة kopeck ثلاثة أو أكثر من زملاء العمل ، فلن يقسم القاضي الغرف ، سيرفض ببساطة المطالبة بالاستحالة. لذا في معظم الحالات ، يتم حل النزاعات حول الأسهم ببساطة - عن طريق تبادل أو بيع الشقة بأكملها.

كيف يمكنك التصرف في حصتك

وفقًا للمادة 244 من القانون المدني ، يمكنك ذلك:

• بيع أو تبرع
• توريث
• ارقد.

ومع ذلك ، بما أن هذا لا يزال حصة وليس الشقة بأكملها ، فلن يعمل على بيعها دون طلب. حددت المادة 250 من القانون المدني ميزة المستثمرين المشاركين في شراء حصة عند بيعها. على سبيل المثال ، إذا كنت ستبيع حصتك ، فيجب عليك أولاً أن تعرض شرائها منك إلى المالكين الآخرين للشقة بالسعر المعلن. وعلاوة على ذلك يجب أن يكون الاقتراح مكتوبًا، على سبيل المثال ، في خطاب مسجل مع إشعار.

لمعلوماتك
يمكنك التبرع أو التوريث أو التعهد بحصتك دون طلب.

إذا كان لديك سؤال - لبيع أو التبرع بحصة، هناك حاجة إلى عدة فروق دقيقة:

• إذا كنت تمتلك سهمًا لمدة تقل عن 3 سنوات ، فسوف يتعين عليك دفع ضريبة 13٪ على البيع ؛
• عند التبرع ، سيدفع الموهوب الضريبة (الأقارب - الأطفال ، الآباء ، الزوج / الزوجة - لا تدفع الضرائب) ؛
• لا يقسم النصيب المتبرع به بين الزوجين في حالة الطلاق، على عكس المباع (أي الحالة التي ينفرها صاحب السهم عنها لصالح طفله المتزوج بالفعل).

ولكن قبل أن تتمكن من التصرف في حصة غير محددة (ملكية مشتركة) ، يجب أولاً تحديدها.

كيف تحصل على نصيب في شقة

كما أوضحنا من قبل ، يمكن تحديد الحصة إما بالاتفاق أو في المحكمة.
هذا مطلوب بموجب المادة 244 من القانون المدني.

إذا قرر جميع الملاك المشتركين لشقة مشتركة تحديد الأسهم في العالم ، فعليك القيام بذلك:

• وضع اتفاق مكتوب بشأن تحديد الأسهم ؛
• قم بتسجيله في Rosreestr.

في السابق ، كان يتم توثيق جميع المعاملات العقارية ، والآن هذا غير مطلوب. لكنه ليس ممنوعا أيضا.

وإذا لم يكن هناك اتفاق بين الرفاق ، يحق للقاضي فقط تحديد الأسهم... بشكل افتراضي ، تكون المشاركات في شقة مشتركة متساوية. ولكن يمكن أيضًا زيادة مصلحة شخص ما إذا:

• لا تستثمر بالتساوي في الشراء أو البناء ؛
• قام أحد المالكين المشاركين بتحسين حالة الشقة على نفقته الخاصة (على سبيل المثال ، قام بتركيب مصدر للمياه).

في هذه الحالة ، في Rosreestr ، لن يكون المستند الرئيسي اتفاقًا ، بل قرارًا من المحكمة.

التبرع بحصة في شقة

هذه هي الصفقة الأكثر ربحًا بين الأقارب المقربين. يخطر حول ليست هناك حاجة للتبرعات من متبرعين آخرين ، ولا يدفع الأقارب ضريبة التبرع... يتم التبرع على خطوتين:

• يتم عمل صك الهبة ؛
• مسجل في Rosreestr.

تم وضع اتفاقية التبرع بحصة ما ، أي التبرع ، بكل بساطة - فهي تصف من ، ولمن ، وما الذي يعطي... العقد لا يصف الحصة ولكن الشقة بأكملها ولكن حجم الحصة محدد. استمارة التبرع.

بعد تحرير الفعل ، يجب تسجيله في Rosreestr... يمكنك القدوم إلى إدارة Rosreestr و MFC. بالإضافة إلى التفاني ، تحتاج إلى الحصول على جوازات سفر المتبرع والموهوب وشهادة للحصة.

يمكن رفض المشاركة في الشقة في حالة التبرع في أي وقت... فقط الموهوب له يمكنه الرفض دون سبب ، في حين أن المتبرع ، بعد أن وقع صك الهبة ، لا يمكنه إلا أن يرفض إذا المركز الماليساءت حالته والتبرع بنصيبه سيحرمه من موطنه الأخير.

يمكن إلغاء التبرع لاحقًا إذا كان الموهوب يتعدى على حياة أو صحة المتبرع. لكن يجب أن يكون هذا قرارًا قضائيًا مدعومًا بحكم.

الرفض ممكن أيضًا عندما تقرر خصخصة الشقة.

كيف ترفض حصة في شقة

إذا لم يتم خصخصة الشقة بعد ، ولكن تم بالفعل اتخاذ قرار إعادة التسجيل ، يتم تقسيم السكن إلى أجزاء متساوية بين كل شخص مسجل في الشقة.كما تعلم ، يمكن للبالغين المشاركة في الخصخصة مرة واحدة فقط.

يسأل الأطفال البالغون أنفسهم أحيانًا عن كيفية التخلي عن نصيب في شقة لصالح والديهم. هذه الأسئلة ليست غير شائعة ، على سبيل المثال ، إذا كان من الممكن الحصول على شقة خدمة بموجب شهادة عسكرية أو في إطار برنامج الإسكان. هناك خياران لتطوير الأحداث:

• يمكنك مغادرة منزل الوالدين قبل الخصخصة ؛
• اكتب رفضًا للخصخصة مع كاتب عدل.

في هذه الحالة ، سيتم إبرام عقد نقل الشقة مع الوالدين فقط. ولكن الوضع مختلف تمامًا إذا كان الطفل قاصرًا... حتى إذا سمح مجلس الأمناء بتسريح الطفل إلى منزل آخر ، فقد تظل المعاملة لاحقًا باطلة. لذلك من الأفضل عدم المجازفة وإشراك الطفل في الخصخصة.

نصيب الطفل في الشقة

الأطفال هم طبقة من السكان تحميهم الدولة بشكل خاص... إذا كان الطفل لديه
ملكية في شكل حصة من شقة ، يمكن للوالدين التصرف فيها ، ولكن تحت إشراف دقيق من مجلس الأمناء. حيث لا يمكن بيع الحصة إلا و لا يسمح للآباء أن يكونوا مشترين .

لبيع حصة الطفل ، يجب استيفاء الشروط التالية:

• - تزويد الطفل بمسكن آخر لا ينبغي أن يكون أقل وأسوأ ؛
• الحصول على موافقة خطية من مجلس الأمناء للبيع.

هناك حالات عندما يُمنح الطفل ، قبل البيع ، جزءًا من الشقة ، على سبيل المثال ، الجدة ، ثم يلجأون إلى الحضانة للحصول على إذن. هذا النهج خاطئ بشكل أساسي ، لأن للطفل الآن نصيب في شقة جدته وفي الشقة المباعة. ومقابل الحصة المباعة ، تحتاج إلى تخصيص شيء للطفل.

المحلول
قبل الذهاب إلى الحضانة ، تحتاج إلى وضع اتفاقية أولية بشأن التبرع أو بيع وشراء حصة لصالح الطفل.

وبعد أن تعطي الوصاية الإذن بالبيع ، يمكن صياغة العقد الرئيسي ، الذي بموجبه تصبح الحصة في الشقة ملكًا للطفل بدلاً من المباع.

ولكن كن على علم بأن الحضانة قد تمنع البيع إذا:

• الحصة المشتراة لها أسوأ الخصائص التقنية بالمقارنة مع الحصة المباعة (على سبيل المثال ، لا يوجد إمدادات مياه) ؛
• تقع الشقة الجديدة في منطقة أسوأ من تلك الموجودة (على سبيل المثال ، في الضواحي ، بعيدًا عن المدرسة) ؛
• لم يتم بناء مساكن (تعاونية).

كيفية إلغاء بيع شقة

أخطاء عند شراء شقة

محامي عقارات

جوردون أندري إدواردوفيتش

بعد التغييرات "الثورية" في التشريع المدني في عام 2013 ، والتغييرات في قانون تسجيل الحقوق في صيف 2016 والقانون الجديد "بشأن تسجيل العقارات" رقم 218-FZ الذي دخل حيز التنفيذ في يناير 2017 ، توقع زيادة عمليات الاحتيال في سوق العقارات السكنية وغير السكنية في روسيا.

نتيجة للتغييرات ، اعتبارًا من 15 يوليو 2016 ، تم إنهاء إصدار شهادات الملكية ، وتم إنهاء صلاحية شهادات ملكية العقارات الصادرة سابقًا.

منذ 15 يوليو 2016 ، تم تأكيد ملكية العقارات فقط من خلال المعلومات الواردة في سجل الدولة الموحد الجديد للعقارات (USRN) ، والذي تم فيه دمج سجل الدولة الموحد الموجود سابقًا للعقارات والمسجل العقاري.

يتمثل الابتكار الرئيسي لعام 2017 في القدرة على تسجيل حقوق أي كائن عقاري على أراضي روسيا في أي دائرة إقليمية لخدمة التسجيل في روسيا. بمعنى أنه يمكن تسجيل ملكية شقة في موسكو عن طريق تقديم المستندات في فلاديفوستوك.

وبالمثل ، يمكنك تسجيل الأعباء والمحظورات وما إلى ذلك على الشقق والعقارات الأخرى.

ليس هناك شك في أن العديد من التغييرات الملائمة في التشريعات يمكن أن يستخدمها المواطنون غير النظيفين في أيديهم. علاوة على ذلك ، فإن قدرة المالك المحترم على الدفاع عن حقه المنتهك منذ يناير 2017 لم يتم تبسيطها ، بل على العكس من ذلك سوف تتطلب تكاليف إضافية.

شراء أسهم في شقة في موسكو

مع بعض الاستثناءات ، الإجراء نفسه و التنظيم التشريعي- لم يتغير شراء الأسهم في شقة في موسكو في عام 2017. يتم تنفيذ إجراءات شراء ملكية مشتركة لشقة أو حصة أو أسهم في شقة وفقًا للإجراء المعمول به في عام 2016.

في الوقت نفسه ، في عام 2017 ، يجب أن يخضع شراء حصة من شقة وجميع أسهم الشقة بأكملها للقانون الجديد "بشأن تسجيل الدولة للعقار" رقم 218-FZ.

القاعدة العامة: شراءلا يمكن الحصول على حصة في شقة من قبل طرف ثالث (ليس مالك أحد الأسهم) إلا إذا لم يتم شراء الحصة من قبل مالكي الأسهم الأخرى في الشقة أو لم يرفضوا الشراء - الحق الشرائي للشراء حصة (المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

وفقًا لهذه القاعدة ، يلتزم بائع السهم بإخطار كل مشارك في الملكية المشتركة للشقة ببيعها. في هذه الحالة ، يجب على البائع أيضًا الإبلاغ عن جميع شروط البيع المقترح.

في بعض الأحيان ، يخلق الحق الوقائي عقبات أمام المالك لبيع حصته بسعر السوق. في محاولة لتجاوز حق الشراء الوقائي ، يتم تمويه بيع السهم إلى شخص خارجي من خلال التبرع بأسهم صغيرة ، على سبيل المثال ، إعطاء حصة تعادل 1 متر مربع. أو أقل ، وفي المستقبل ، سيباع "المساهم" الجديد الحصة المتبقية من الشقة.

هذا المخطط لا يستحق استخدامه في هذا الوقت. ممارسة التحكيمفيما يتعلق بالنزاعات حول مثل هذه التبرعات ، فإنه لا لبس فيه تمامًا - اعتمادًا على الظروف المحددة ، لسبب أو لآخر ، يتم التعرف على المعاملات على أنها غير صالحة: مزيفة ، وغير قانونية ، وما إلى ذلك.

يجب على المشتري إجراء المعاملة على أساس واقعي ويجب أن يطلب من البائع تقديم الإخطارات المناسبة قبل المعاملة.

بالنظر إلى المستقبل ، تجدر الإشارة إلى: في هذا الجزء ، من المفترض أن يضمن الشكل الموثق لصفقة الأسهم حماية مصالح المشاركين في الملكية المشتركة. عند إعداد معاملة ، يجب على كاتب العدل التأكد من احترام حق الشراء الوقائي للسهم.

أما فيما يتعلق بالأسهم الصغيرة ، فلا يتضمن القانون قيودًا على المالك لبيعها أو التبرع بها ، حسب حجمها. لا يستطيع كاتب العدل منع المالك من إجراء معاملة بشروطه.

القاعدة الثانية- لعدة سنوات جميع معاملات التصرف في الأسهميتم تنفيذ الشقق فقط في شكل موثقخلاف ذلك ، هذه المعاملات لاغية وباطلة.

ومع ذلك ، بعد أن أنشأ نموذجًا إلزاميًا لكتاب العدل ، "نسي" المشرع إنشاء امتياز للمشترين - حماية بنسبة 100٪ من النزاعات بموجب مثل هذه المعاملة.

هذا يعني انه معاملة كاتب العدل ليست أكثر موثوقيةمقابل الكتابة البسيطة! بدلاً من ذلك ، على العكس من ذلك ، غالبًا ما تكون معاملة التوثيق أكثر خطورة لكلا الطرفين في شراء وبيع العقارات.

المشترين والبائعين يعتقدون ذلكيلتزم كاتب العدل بضمان قانونية المعاملة ، التي يصادق عليها ، ويسحب نفسه من السيطرة على المحتوى القانوني لاتفاقية التوثيق. في الوقت نفسه ، لا يعتقد المشاركون في معاملات التوثيق أن مفهوم "الشرعية" قابل للتوسيع للغاية. وفي حالة وجود نزاع ، فإن حقيقة المعاملة الموثقة لا تمنح أطراف المعاملة أي مزايا أو ضمانات أو حماية متزايدة.

من المهم أن يعرف المشتري:يحتاج المشتري إلى التحكم في جميع إجراءات كاتب العدل ، من تكوين المستندات المطلوبة من قبل كاتب العدل والتحقق منها ، وانتهاءً بشروط العقد التي وضعها كاتب العدل. لسوء الحظ ، لا يكشف القانون عن الظروف أو الإجراءات أو المستندات المحددة التي تضمن قانونية معاملة مصدق عليها من كاتب عدل ويجب أخذها في الاعتبار قبل إجراء أي معاملة.

أيضًا ، لضمان الشرعية ، لا يفرض القانون على كاتب العدل التزامات محددة لتنفيذ إجراءات وتلاعبات محددة للتحقق القانوني من الأسهم والشقق والمعاملات السابقة مع الأسهم والشقق ، فضلاً عن تقييم المستندات والمعلومات التي تم الحصول عليها أثناء تحضير الصفقة.

في مثل هذه الظروف ، يكون قرار كاتب العدل بشأن عدم وجود عوائق أمام المعاملة وتصديقها هو الرأي الشخصي للموثق في كل حالة محددة. بموجب القانون ، فإن رأي كاتب العدل هذا لا يقبل الجدل ، وبالتالي يتم الطعن في معاملات التوثيق بانتظام في المحكمة على قدم المساواة مع الآخرين.

بالنسبة إلى مشتري الحصة أو جميع أسهم الشقة ، تنطبق قاعدة بسيطة:

1) المشاركة في إعداد المعاملة مع كاتب العدل ،

2) تحقق من تاريخ الشقة بالكامل بنفسك ،

3) تحقق من جميع شروط العقد الذي وضعه كاتب العدل.

يجب أن يعرف المشتري ويفهم:

الصفقة العقارية هي عملية متعددة المراحل. في حالة المعاملة البسيطة: الشراء أو البيع أو التبرع أو عدة معاملات مترابطة ، على سبيل المثال ، بديل أو سلسلة من المعاملات ، يقوم كاتب العدل فقط بجزء من العمل على الصفقة العقارية - شهادة.

في الوقت نفسه ، في سلسلة المعاملات ، قد لا يتم توثيق بقية المعاملات ، ولضمان أن التنفيذ المترابط لجميع المعاملات هو اهتمام أطراف المعاملات ، وليس كاتب العدل. كاتب العدل غير ملزم بمعرفة المعاملات الأخرى ، إذا كان هذا لا ينطبق بشكل مباشر على المعاملة التي يتم اعتمادها ، على سبيل المثال ، عند بيع حصة قاصر.

بالإضافة إلى ذلك ، وفقًا للقانون ، لا يملك كاتب العدل سلطة إجراء مراحل أخرى من المعاملات العقارية: 1) تنظيم التسويات للمعاملات العقارية و 2) تنظيم نقل العقارات بموجب الصفقة.

على العكس من ذلك ، بالنسبة لأطراف الصفقة (المشتري والبائع والمانح والموهوب) ، وحتى أكثر من ذلك ، عند تنفيذ معاملات أو سلاسل معاملات بديلة ، فإن كل مرحلة من مراحل الصفقة مهمة بشكل منفصل وكلها معًا ولكل المشاركين.

على أي حال:بالنسبة للمشاكل المكتشفة بعد صفقة عقارية موثقة وتحمل المسؤولية الكاملة من قبل أطرافها ، وليس كاتب العدل.

عند التخطيط لشراء العقارات ، وخاصة العقارات باهظة الثمن ، يكون هدف المشتري شراء عقار، وليس مرحلته المنفصلة - توقيع العقد وتصديقه من قبل كاتب عدل. إن مشاركة كاتب العدل في مرحلة معينة من الصفقة لا تعد ضمانًا لقانونية شراء العقارات بشكل عام ، بل وحتى استكمال هذه المرحلة من الشراء بشكل صحيح.

مخطط الاحتيال على أسهم الشقق

هناك الكثير من مخططات الاحتيال على أسهم الشقق. حدثت إحدى أحدث الحالات التي عرفناها قبل عام 2017 الجديد. ونعتقد أنه سيتم تطبيقه في المستقبل.

ظروف الصفقة: ورث سكان موسكو شقة في أحد الأحياء المرموقة في موسكو المطلة على دير نوفوديفيتشي.

من أجل استبدال منزل ريفي ، بدأ Muscovite بيع شقة. تم العثور على المشتري بسرعة كافية. تم جمع مستندات الشقة من لحظة إضفاء الطابع الرسمي على الميراث ، ويبقى فقط لإكمال معاملة الشراء والبيع وتسجيل الحالة.

طلب المشتري إضفاء الطابع الرسمي على بيع شقة لعدة مالكين ، حيث يقوم هو ووالدا زوجته بتغيير المنطقة (المؤتمر) ، ويطالبون بإصدار أسهم في الشقة لهم.

تبين أن المشتري وأقاربه أشخاص لطيفون وذكيون وذو مظهر ثري. تعهد المشتري نفسه بأنه محامٍ مختص ، لإضفاء الطابع الرسمي على الصفقة. كان البائع لديه خبرة في تسجيل الملكية للميراث ، وبيع المسكن الصيفي ، لذلك لم يوكّلوا محاميًا أو محاميًا للعقار.

اخترنا بنكًا ، خلايا مرتبة. في اليوم المحدد ، تم توقيع 4 صفقات مع أربعة أسهم في الشقة.

بعد تاريخ الاستحقاق ، تلقى البائع في MFC اتفاقية شراء واحدة فقط لحصة واحدة من الشقة. واتضح أن وثائق الأسهم الثلاثة المتبقية لم يتم تسليمها للتسجيل. لم يكن من الممكن العثور على هؤلاء المشترين. لم يعيشوا في مكان التسجيل.

وفقًا لاتفاقية تأجير الخزائن ، بعد انقضاء فترة الوصول إلى الصناديق ، تمكن المشترون من الوصول وأخذوا الأموال من الصناديق.

الحيلة هي أن البائع قرر توفير المال وتم بيع الشقة بسعر مخفض ، حيث كانت مملوكة للبائع منذ أقل من 3 سنوات ، وتم توريثها.

من المهم جدًا في هذه الحالة ألا يكون لدى البائع أصول عقود بيع الأسهم لهؤلاء "الأقارب". تم أخذها بحكمة من قبل المشتري من السهم.

ماذا حدث:

في الواقع ، باع البائع شقة من ثلاث غرف للمحتالين مقابل سعر زهيد. الحقيقة هي أن المشتري أقنع البائع بطريقة ما ليس فقط ببيع الشقة لأربعة ملاك ، ولكن لإبرام اتفاقية بيع وشراء منفصلة لكل سهم مع كل من المشترين! بالنظر إلى أن سعر الشقة كان أقل من قيمته الحقيقية ، وفقًا للاتفاقيات ، يمكن للبائع أن يطلب من المشترين دفع السعر المحدد في الاتفاقية ، وليس سعر السوق الذي باع به الشقة بالفعل.

• الشقة تمتلك مشاركة جديدة نصيب. من الصعب دحض شرعية هذه الصفقة ، في حد ذاتها ، القانون محترم بالكامل.
• أعلن المالك بالفعل عن نيته الانتقال إلى الشقة والعيش فيها. إذا اعترض البائع ، فسيتم استلام أمر محكمة بشأن هذه الخطوة.

1. مكلفة للمحتالين وبالتالي نادرًا ما تستخدم. في هذه الحالة ، يمكن إصدار الأسهم المتبقية للمشترين على أساس الاتفاقات المبرمة. يتم تنفيذ عقودهم بما يتفق بدقة مع القانون. والموعد النهائي لتقديم المستندات لتسجيل نقل الملكية غير محدد في القانون. لا جدوى من أن يلجأ البائع إلى المحكمة ، فلن يتمكن من الطعن في العقود. سيتعين على البائع أن يكتفي فقط بالمبلغ الأقل من الواقع المحدد في العقود.
2. سينتقل المحتالون إلى الشقة وتجويع البائع ، ونتيجة لذلك سيبيعهم البائع الأسهم المتبقية مقابل لا شيء تقريبًا.

احتمال اتهامه بالاحتيال ضئيل. في حالة عدم وجود عقد للأسهم ، من المستحيل إثبات وجودهم ، وكذلك حقيقة توقيعهم.

فيما يتعلق بتكلفة الحصة في عقد واحد - لن يرفض المشتري دفع هذا المبلغ الصغير.

لكن من الواضح أن البائع لن يكون قادرًا على إلغاء بيع سهم واحد أو بيع الشقة ككل.

كيفية إلغاء بيع شقة

كيفية إلغاء بيع شقة ، في هذه الحالة ، هو سؤال كبير. على الأرجح ، لن يكون هذا صعبًا فحسب ، بل سيكون صعبًا جدًا ، إن لم يكن مستحيلًا. وفقًا للقانون الخاص بتسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها (الساري وقت إجراء المعاملة) ، لا يمكن الطعن في الملكية المسجلة للعقار إلا في المحكمة.

لم يأخذ المشتري في الحسبان أنه منذ عام 2013 ، لا تتطلب المعاملات العقارية تسجيلًا لدى الدولة وتدخل حيز التنفيذ فور توقيع العقد.

اعتقد البائع أنه كان بأمان حتى تم تسجيل العقود. أي حتى يتم تسجيل العقود فإنها لا وجود لها ولا يلزمه شيء.

من وجهة نظر قانونية ، يتم إعداد العقود بشكل لا تشوبه شائبة.

إذا لم يرفض المشترون دفع ثمن العقد ، فليس للبائع ببساطة أي سبب لأية مطالبات. تم إبرام العقود وتنفيذها. سيتم إعادة تسجيل العقار لمالكين جدد.

ستكون المطالبات أكثر احتمالًا للبائع ، لأنه ، على حد قوله ، يمنع المشتري الأول من الانتقال إلى الشقة ، ويرفض التقدم بطلب لإعادة تسجيل الأسهم المتبقية من الشقة للمشترين الثلاثة المتبقين.

وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، لإلغاء بيع شقة ، في هذه الحالة ، فهذا يعني إبطال كل من العقود الأربعة لبيع وشراء حصة من الشقة.

ترد حالات وأسباب إبطال المعاملات في المواد من 168 إلى 179 من القانون المدني للاتحاد الروسي. في هذه الحالة ، مع الأخذ في الاعتبار المعلومات الواردة من البائع ، لم نكشف عن وجود علامات من شأنها أن تسمح للبائع بالاعتماد على قرار محكمة إيجابي.

أخطاء عند بيع شقة

ارتكب البائع أخطاء نموذجية عند بيع شقة:

1. البيع الذاتي للشقة دون مشاركة محامٍ أو سمسار عقارات.

في هذه الحالة ، أجرى البائع الصفقة من تلقاء نفسه دون أن يكون لديه المعرفة والخبرة ذات الصلة.

إذا كنت تريد توفير المال ، فمن الممكن أن تجد مشترًا أو بائعًا بنفسك ، ولكن يجب أن يعهد بإعداد الصفقة وتنفيذها إلى متخصص.

يمكن لمحامي العقارات فقط التحقق من النقاء القانوني للشقة عند الشراء.

1. متطلبات المشتري الغريبة ، أو شروط الصفقة.

في هذه الحالة ، كان من المفترض أن يتم تنبيه البائع بشرط إبرام أربعة عقود منفصلة ، مع كل من مشتري الأسهم.

عند إجراء معاملات مماثلة ، يتم إبرام اتفاقية عامة واحدة ، ويتم وضعها لكل من المشترين.

وبناءً على ذلك ، إذا ظهرت أسئلة أثناء تسجيل حقوق الملكية ، فسيتم "تعليق" تسجيل الحقوق لجميع المشترين ، وليس كما في هذه الحالة. ويتم تقديم المستندات للتسجيل بموجب اتفاقية واحدة فقط في نفس الوقت بحضور جميع المشاركين في المعاملة.

1. يحتفظ البائع دائمًا بأصول الاتفاقية المبرمة معه حتى يتم تقديمها للتسجيل. من الممكن نقلها إلى طرف ثالث - محامي العقارات الخاص بك ، سمسار العقارات.

   محامي عقارات

   جوردون أندري إدواردوفيتش

أثناء عملية الخصخصة ، تم توزيع الحق في التملك على جميع أفراد الأسرة الذين كانوا مسجلين في الشقة في ذلك الوقت.

عند الوراثة

إذا تمت الإشارة في الوصية (أو عند تسجيل الميراث) إلى عدة أشخاص للشقة ، فسيحصل كل منهم على نصيبه.

يتم تحديد الملكية بجزء - على سبيل المثال ، 1 \ 2 ، 1 \ 3 ، إلخ. لم يتم الآن استخدام شهادات الملكية الورقية ، والمستند الذي يؤكد الملكية هو مقتطف من سجل الدولة الموحد للعقارات (USRN).

ما الذي يمكن عمله بالمشاركة

1. تسليط الضوء على الجزء الخاص بك

لمالك الحصة في الشقة الحق في التملك والتصرف فيها حسب تقديره الخاص بغض النظر عن حجمها. عندما لا يتم تخصيص الحصة (أي أنه ليس من الواضح أي غرفة تنتمي لمن) ، يمكن للمالكين الاتفاق بأنفسهم على من سيمتلك المنطقة. عادة ما يكون المطبخ والحمام والمرحاض والممر مشتركين.

لكي تتاح للمالكين الفرصة لاستخدام منطقة معينة ، من الممكن وضع اتفاقية بشأن تحديد إجراءات استخدام المباني السكنية. يقول: "إذا لم يتمكن الناس من الاتفاق ، فإنهم يذهبون إلى المحكمة ، ويحددون من سيحصل على الغرفة"محامي غرفة محامي موسكو إيلينا غابريليان.- في الواقع ، بعد تحديد ترتيب الاستخدام ، تصبح الشقة مشتركة ".

2. بيع حصتك

قد تنشأ الصعوبات الرئيسية لمالكي الأسهم إذا أراد أحد المالكين بيع الجزء الخاص به من العقار. بواسطة لا يجوز لأي شخص بيع حصته دون موافقة أصحاب الشقق الآخرين. لذلك ، تحتاج أولاً إلى إخطار المالك (المالكين) الآخر كتابةً. يقول "إذا قررت بيع حصتك ، فأنت بحاجة أولاً إلى عرض شراء الحصة إلى المالك المشترك"ايلينا جابريليان."ينص القانون على حق الشفعة في الشراء".

أولاً ، يجب عليك الاتصال بكاتب عدل وتحرير إشعار. من الضروري الإشارة إلى سعر السهم وإجراءات الدفع. "بعد أن يتلقى المشاركون الآخرون في الملكية المشتركة إشعارًا ، يحق لهم ، في غضون 30 يومًا ، إما شراء حصة منك بسعر محدد ، أو رفض الشراء ،"مارينا كاتيانينا ، رئيس قسم المعاملات وإجراءات التسجيل ، هيدز للاستشارات.- ويعتبر السكوت في هذه الحالة موافقة على النفور للغير ".

في حالة التنازل عن حصة بالمخالفة لهذه القواعد ، يحق للمالك الشريك ، الذي انتهكت حقوقه ، اللجوء إلى المحكمة للمطالبة بنقل حقوق المشترين إليه. ثم يتم إبطال الصفقة التي تم إجراؤها مسبقًا.

يجوز لمالكي الأسهم الأخرى عرقلة البيع: الموافقة على شراء الحصة ، لكن في نفس الوقت لا تتخذ أي إجراء بشأن الشراء. هناك طريقة للخروج من هذا الوضع. "من الضروري إخطار المالك المشترك مرة أخرى ، ولكن من الواضح في الإشعار نفسه تحديد توقيت الدفعة المقدمة ، لتحديد تاريخ المعاملة ، والتاريخ الذي يجب أن يمثل فيه أمام كاتب العدل للتوقيع على الشراء واتفاقية البيع "مارينا كاتيانينا."في هذه الحالة ، إذا لم يلتزم الشريك في الملكية بالمواعيد النهائية ، فهذا يعني أنه رفض ممارسة حقه الاستباقي في الشراء".

إذا كان أحد المستأجرين قاصرًا

بيع شقة مشتركة ، مثل أي شقة أخرى ، يكون معقدًا إذا تم تسجيل الأطفال القصر هناك. يجب على سلطات الوصاية والوصاية ، عند منح الموافقة على نقل ملكية الشقة ، التحقق من الظروف التي سيتم فيها إعادة توطين الطفل.

إذا كان للطفل نصيب في الشقة التي يتم بيعها ، يقوم الملاك الآخرون أيضًا بإخطار والديه أو الأوصياء عليه بالبيع.

بالمناسبة ، إذا كان لا يمكن تسجيل شخص بالغ في شقة إلا بموافقة جميع المالكين ، فيمكن عندئذٍ إجراء قاصر (إذا كان والديه مسجلين هناك) دون موافقتهم.

3. تأجير حصة

يمكنك تأجير حصتك المخصصة من الشقة ، ولكن فقط بموافقة المالكين الآخرين. علاوة على ذلك ، يجب أن تكون الموافقة خطية ، يحددايلينا جابريليان.ومع ذلك ، في الواقع ، يتنازل البعض عن حصصهم دون هذه الموافقة ، على الرغم من أن هذا غير قانوني. عندما يحدث هذا ، لا يمكن لأحد التدخل إلا المحكمة. يوضح المحامي: "إذا اشتكى أحد المالكين من الغرباء ، فلن تتمكن الشرطة من المساعدة ، ولن يتمكن المستأجرون من الدفاع عن حقوقهم إلا في المحكمة".

كيف يتم تقسيم مسؤوليات أصحاب الأسهم

المسؤولية الرئيسية للملاك المشتركين للشقة هي مدفوعات الإسكان والخدمات المجتمعية.تلاحظ مارينا كاتيانينا من شركة HEADS Consulting أن أصحابها يمكن تقاسم تكاليف المرافق بما يتناسب مع حجم الحصة. "ومع ذلك ، يجب أن تتذكر أن الإيصالات المنفصلة للدفع لا تجعل شقة مشتركة من مساحتك" ، كما تحذر. "سيكون لديك حساب شخصي واحد."

صحيح ، الآن لا يمكن حل هذه المشكلة إلا في المحكمة. لكل مالك ، سيتم تحديد ترتيب الدفع مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية بما يتناسب مع الأسهم في حق الملكية.

إذا لم يدفع أحد المالكين مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية ، فسيكون مالك المدين هو المدعى عليه في قضية تحصيل الديون. "من أجل عدم الوقوع في موقف قمت فيه بإطفاء الضوء أو الماء ، من الأفضل سداد الدين المتراكم لمالك شريك آخر ، ثم الذهاب إلى المحكمة بنفسك مع مطالبة لاسترداد التكاليف التي تكبدتها منه ، "تنصحمارينا كاتيانينا.