Саяжай ауылының басқарушы компаниясы. Құрылыс салушының еншілес ұйымы ретінде коттедждік ауылдардың тыныс-тіршілігін қамтамасыз етуді ұйымдастыру жөніндегі басқарушы компанияларды құрудың құқықтық негіздері Саяжай ауылын басқару бойынша қызметтер

06.09.2021Тақырып: Көрулер

Соңғы жылдары көптеген ауқатты адамдар шулы және шаңды қаладан табиғатқа Мәскеу айналма жолының сыртындағы тұрақты резиденциясына көшу мүмкіндігіне ие болды. Бірақ қазіргі заманғы азаматтар «қарабайыр жабайыларға» айналып, өркениеттің барлық «түйірмесі» жоқ өмір сүргісі келмейді. Бұл оңай болуы мүмкін, егер олар сатып алған үй орманда керемет оқшауланған болса, ал қалған жер учаскелері жақын жерде болса да, салынбаған болуы мүмкін. Осылайша, қала сыртындағы жайлылық өздігінен пайда болмайды екен. Қала сыртындағы өмір сөздің толық мағынасында жабайы болмас үшін, біреу ауыл өмірінің ыңғайлылығын жасап, сақтауы керек.

Осындай мақсаттар үшін нарықта басқарушы компаниялар бар. Жақсы кәсіпқоймен, саяжай үйлерінің иелері әдетте ауылдағы өмірде елеулі проблемаларға тап болмайды. Дегенмен, кейбір басқарушы компаниялар туындаған қиындықтарды шеше алмай қана қоймай, керісінше, коттедждік елді мекендердің тұрғындарына қосымша қиындықтар туғызуы мүмкін. Қала маңындағы тұрғын үйлердің иелері капризді және қиын болатыны сияқты, басқарушы компаниялар да адал емес болуы мүмкін. Сондықтан, тәжірибе көрсеткендей, қала маңындағы нарықтың бұл аймағында проблемалар жеткілікті. Бұл мақалада біз басқарушы компаниялар мен қала маңындағы үйлердің тұрғындары арасында туындайтын қиындықтар туралы мәселені талқылаймыз. Компанияны сапалы таңдау аспектілері және олардың қызметтері үшін төлемді анықтаудағы қиындықтар бөлек қарастырылады.

Қазіргі заманғы заңнамаға сәйкес тұрғын үй иесі өзінің тұрғын үйіне қатысты барлық мәселелерді өзі шешуге құқылы, оның ішінде өз мүлкін басқарушыны өзі таба алады. Мұндай құқыққа тек қалалық пәтерлердің иелері ғана емес, сонымен қатар саяжай үйлерінің иелері де ие екенін есте ұстаған жөн. Көптеген адамдар бұл құқықты есіне алады, бірақ іс жүзінде оны қолдану мүмкін емес, өйткені қала маңындағы жылжымайтын мүлік нарығында жиі таңдауға ешкім болмайды. Қазіргі уақытта басқарушы компаниялар нарығындағы бәсекелестік айтарлықтай әлсіз. Уақыт өте келе бәрі өзгеретін шығар, бірақ әзірге сізде бар нәрсеге қанағаттануға тура келеді. Нәтижесінде, тиісті бәсекелестік болмаған кезде жиі болатындай, қала маңындағы тұрғын үй иелері мен басқарушы компаниялар сияқты нарық субъектілерінің қарым-қатынасы ұзаққа созылған соғыс әрекеттеріне ұқсайды.

Басқарушы компаниялар қайдан келеді?

Қазіргі заманғы қала маңындағы жылжымайтын мүлік нарығында коттедждік ауыл жобасын іске қосудың ең басында, әдетте, басқарушы компания осы елді мекенді салушы болып табылатын компанияға айналады, яғни әзірлеуші компания өзі ауылды жасайды. басқарушы компания. Бұл әрекеттің пайдасы анық. Мұндай компания қазірдің өзінде коммуникация ауылында не және қайда орналасқанын және ең бастысы, қандай сапада екенін бірден біледі.

Жаңадан бой көтеріп, тұтынушылық ортада жүзеге асырылып жатқан ауылда не болып жатқанын елестетсеңіз, бастаманы өз қолына салатын құрылысшылардың неліктен өте ыңғайлы екенін түсінуге болады. Тұрғындарды қағазбастылық кезеңінде ауылдың тіршілігінің қолайлығы алаңдатпайтыны анық. Орнықтыру кезінде олардың уайымдары жеткілікті саяжай үйі... Бірақ елді мекендердің аумақтары, тіпті олардың қалыптасу кезеңінде де, қандай да бір түрде болуы керек. Құрылысшылар, әрине, өздері салған ауылдардың лайықты танымалдылыққа ие болғанын қалайды. Осыған байланысты әзірлеушілер өздерінің «ми баласына» одан әрі қамқорлық жасауға тырысуда. Бұл да олар үшін қосымша табыс көзі екенін ұмытпаңыз.

Тәжірибе көрсеткендей, саяжай үйлерінің иелеріне коттедждерді, сондай-ақ аумақтарды абаттандыруды аяқтау екі жылдан үш жылға дейін созылады. Бірақ ең бастысы, сұраққа келетін болсақ басқарушы компания, көршілер бір-бірін жақсы танып, ортақ шешім қабылдауды үйренуі керек және бұл уақытты қажет етеді. Коттедждік ауылдың бастапқы қалыптасуы кезінде, иелері әлі де өз үйлерімен проблемаларымен айналысқан кезде, құрылыс салушы фирмалар басқарушы компанияларды құрады, олар өз кезегінде жақсы әлеуметтік және ойын-сауық инфрақұрылымын құра алады, сонымен қатар абаттандыру жұмыстарын жүргізу және ауыл аумағын абаттандыру. Содан кейін саяжайдың қалыптасу кезеңі келеді, бұл кезде саяжай үйлерінің иелері өздерінің «туған» ауылында кім және қалай басқарады, олардан ақша алып жатыр деген сұрақтар қояды. Қазіргі уақытта бұрынғы басқарушы компания осы орында қала ма, әлде жаңасы таңдай ма деген мәселе шешілуде.

Басқарушы компанияны өзгерту үшін үй иелерінің жалпы жиналысын өткізу қажет коттедж ауылыжәне тиісті шешім қабылдау. Бірақ іс жүзінде компаниялар ауыл тұрғындарымен тіл табысуға көп күш салуда. Өз кезегінде үй иелері де «менеджерлерімен» қарым-қатынасын бұзбауға тырысады. Ең бастысы, олардың бір-бірінен барар жері жоқ. Бірақ қала маңындағы жылжымайтын мүлік нарығында басқарушы компаниялар әлі де үй иелерінің бастамасымен өзгерген мысалдар бар.

Ал кімнің коммуникациялары?

Көбінесе, ерте ме, кеш пе, коттедждер иелері мен менеджерлер арасындағы қарым-қатынасты нақтылау нәтижесінде ауыл аумағында орналасқан коммуникациялардың кімге тиесілі екендігі туралы сұрақ туындайды. Бұл мәселе, әсіресе, егер басқарушы компания жақсы жұмыс істемесе және бір реттік және ай сайынғы байланыс төлемдерінің мөлшері негізсіз болып көрінсе, күн тәртібінде өткір болуы мүмкін. Осымен қатар, оны саяжай үйлерінің иелерінің меншігіне қалай айналдыру керектігі туралы сұрақтар туындайды. Үйдің және учаскенің аумағында орналасқан коммуникациялар үй иесіне тиесілі деген түсінікпен түсініспеушілік жоқ. Бірақ ішкі байланыс жүйелері қосылған тарату желілері құрылыс немесе басқарушы компанияларға тиесілі болуы мүмкін.

Мұндай аумақтық коммуникациялардың жергілікті өзін-өзі басқару органдарына тиесілігі мүмкіндігі жоққа шығарылмайды. Басқарушы компанияның қызметі, егер ол тұтынушыларды ресурстармен қамтамасыз ететін ұйым ретінде әрекет ететін болса, мемлекет тарапынан реттеледі. Егер саяжай қоғамдастығының үйаралық коммуникациялары басқарушы компанияға тиесілі болса, онда мұндай жүйелерді басқару мәселелерін жергілікті билік шешеді. Коммуникациялар әзірлеушіге де тиесілі болуы мүмкін. Содан кейін олардың қандай құралдармен салынғанын түсіну маңызды. Тарату желілері мен байланыс жүйелерінің басқа объектілерін әзірлеуші компания өз қаражатына салған болуы да мүмкін. Сонда, сәйкесінше, бұл жүйелер оларға меншік негізінде жатады.

Егер коммуникациялар саяжай иелерінің қаражаты есебінен салынған болса, онда мұндай байланыс жүйелері үй иелеріне тиесілі және олар құрылыс компанияларынан инфрақұрылымның осы құрамдас бөлігін жалпыға беруді талап етуге құқылы. ортақ меншік... Бірақ бұл жағдайда коттедждердің иелері жабдықты қайта құру және жөндеу бойынша толық шығындарды өз мойнына алады. Бірақ егер барлық байланыс жүйелері бірқалыпты және тиімді жұмыс істеп, бұл жайлылық үшін төлем мөлшері қолайлы сома болса, сәнді үйлердің ауқатты иелері ауыл коммуникацияларының кімге және қандай құқықтарға тиесілі екендігі туралы ойланбайды.

Басқарушы компания қалай төленеді?

Біздің елімізде электр энергиясын, газды, жылуды, суды және т.б. жеткізу тарифтерін мемлекет жергілікті және облыстық билік органдары арқылы белгілейді. Басқарушы компания, әрине, мұндай құқықтарға ие емес. Коттедж түріндегі тұрғын үйлердің иелері мұны есте сақтауы және басқарушы компаниялармен қарым-қатынаста ескеруі керек. Саналы компаниялар барлық төлем құжаттарында мемлекеттік органдардың тиісті нормативтік актілерінің нөмірлерін көрсетуге тырысады. Басқарушы компания коттедждік кенттің коммуналдық жүйелеріне ие болса да және өзі елді мекенге ресурстарды өндіруге және жеткізуге қатысса да, коммуналдық қызметтерге тарифтер Федерацияның құрылтай субъектісі деңгейінде белгіленуі керек, өйткені бұл сала экономикасы жергілікті желі монополиясы болып табылады.

Егер коттеджді басқаратын қандай да бір компания бағаны белгілеуге құқылы деп шешсе тұрмыстық қызметөз пайдасына көп ұзамай мемлекеттік монополияға қарсы қызметте күрделі проблемалар туындауы керек. Заңға келетін болсақ, ол өз үйлерінің иелерін және басқарушы компанияны өте анық қорғайды, жай ғана олар иелерінен «қосымша» ақша ала алмайды. Дегенмен, бұл заң, басқалармен қатар, біздің еліміздегі кез келген басқа сияқты, басқарушы компаниялар қуана-қуана айналып өтуге болады. Ресми коммуналдық төлемдерден басқа, басқарушы компаниялар коттедждік елді мекендердің тұрғындарынан қосымша қаражат алады, олар «операциялық шығындар» немесе «есеп айырысу төлемдері» деп аталады. Бұл сома енді мемлекет тарапынан реттелмейді және басқарушы ұйымның іс-әрекетіне үлкен мүмкіндік береді.

Басқарушы компания тек «рахмет» үшін жұмыс істемейтіні анық. Жалпы есеп айырысу жарнасына елді мекеннің инфрақұрылымын ұстауға, басқарушы компанияның жұмысына, мамандардың еңбекақысына шығындар кіреді. Ауылдағы саяжайдың әрбір иесі мұндай жұмысты төлеуге міндетті. Әдетте жылына бір рет өтетін ауыл тұрғындарының жалпы жиналысында басқарушы компания қаржылық есеп беру туралы ақпарат беруі керек. Мұндай шарада ауыл тұрғындарының кез келгені өз пікірін білдіріп, ұсыныс жасай алады. Әртүрлі экономикалық форматтағы ауылдардың әкімшілік қажеттіліктері үшін өндірілетін жинақ әртүрлі көлемде болады. Элиталық елді мекендерде ол эконом класты елді мекендерге қарағанда көп болады. Бұл сомаға коттедждегі үй иелерінің жалпы жиналысының шешімі ғана әсер етуі мүмкін. Мұндай кездесуде компанияның қызметтерінің тізімі және олардың бағалары талқыланады, олармен саяжай иелері келісе алады немесе жоқ.

Ресейлік құқық саласында іс жүзінде бар объекті «коттедждік ауыл» заңды анықтамасы мен реттеуі жоқ жағдай қалыптасты. Осыған сәйкес саяжай қоғамдастығында Басқарушы компанияға қатысты заңнамалық нормалар жоқ.

Сондықтан бұл ғимараттардың жеке үйлерге тиесілі екендігі заңды түрде анықталатын белгілі бір критерийлер бар.

Қазіргі уақытта үлкен саяжай үйін коттедж, ал коттедждік ауылды - маңайда орналасқан осындай үйлердің конгломераты деп атау әдетке айналды. Бұларда нормативтік сенімділіктің болмауы қала маңындағы құрылысты дамыту төңірегінде қандай да бір заңнамалық вакуум туралы айтуға мүмкіндік береді. Бұл ретте ауылды түгелдей салуға бір ғана жер телімі бөлініп отыр.

Коттедждік қауымдастықтың жалпы аумағы бар, онда жалпы қонақтарға арналған тұрақ, балалар алаңы, ауыл жолдары, көше жарығы, металл қоршау және т.б. Саяжай қоғамдастығында коммуникациялар жиі кездеседі: электр қуаты, сумен жабдықтау, кәріз және т.б. Мұның барлығы не ауыл аумағында орналасқан үйлердің иелерінің ортақ меншігі болуы мүмкін, не оны сатуға немесе басқаруға беруге болатын саяжай құрылысшысының меншігінде қалуы мүмкін.

Демек, коттедждік қалашық жеке жер учаскесінде орналасқан, коммуникациялар қауымдастығы арқылы қосылған және жеке инфрақұрылымы бар жеке тұрғын үйлердің жиынтығын қарастыруға болады.

Саяжай қоғамдастығының элементтері: саяжай қоғамдастығына берілген жер учаскесі; үйлердің астындағы меншікке берілген жер учаскелері бар жеке тұрғын үйлер (коттедждер); саяжай иелерінің ортақ мүлкі (коммуникациялар, жолдар, автотұрақтар және т.б.), және инфрақұрылым.

Соттар саяжай қоғамдастығын басқару, ортақ мүлікті күтіп-ұстау және коммуналдық төлемдерді төлеу туралы дауларды қарай отырып, ұқсастық бойынша, көппәтерлі тұрғын үй... Тұрғын үй заңнамасында көппәтерлі үйді басқару мәселесі жан-жақты пысықталған. Соттар бұл дизайнды коттедждер «пәтерлер» болып табылатын «үйдің» түрі ретінде коттедждік ауылдың үлгісіне кеңейтеді.

Коттедждік ауылдағы тұрғын үйді басқару - бұл саяжай иелерінің жайлы тұруын қамтамасыз ету мақсатында ауылдағы барлық өмірлік процестерді кәсіби ұйымдастыру.

Қызмет басқару және ұйымдастыру жұмыстарын қамтиды, оның ішінде:

Шарттарды жасау және қызмет көрсететін ұйымның жұмысын бақылау;

Ресурстарды жеткізуші ұйымдармен шарттық қатынастарды жүргізу;

Өзара әрекеттесу мемлекеттік органдаржергілікті мемлекеттік органдар және әртүрлі комиссияларға қатысу;

Меншік иелерінің шығындарын оңтайландыру мақсатында объектіге қызмет көрсететін барлық ұйымдардың жұмысын талдау;

Басқару мен қызмет көрсетудің ұйымдық құрылымын оңтайландыру;

Азаматтардың қолайлы және қауіпсіз өмір сүру жағдайларын қамтамасыз етудің барлық мәселелері бойынша меншік иелерімен жұмыс жасау, ортақ мүлікті пайдалану мәселелерін шешу.

Саяжай қоғамының басшылығы мыналарды қамтамасыз етуі тиіс: азаматтардың қолайлы және қауіпсіз өмір сүру жағдайларын, саяжайдағы ортақ мүлікті тиісті түрде күтіп ұстауды, аталған мүлікті пайдалану мәселелерін шешуді, сондай-ақ ауылдағы үйлерде тұратын азаматтарға мемлекеттік қызмет көрсетуді қамтамасыз ету.

Саяжай кентінің аумағында орналасқан үйлердің меншік иелері тұрғын үй иелерінің құқықтарын пайдалана отырып, басқарушы компаниямен шарт жасаса алады, пәтер иелерінің серіктестігін немесе тұрғын үй кооперативін (тұрғын үй-құрылыс кооперативін) құра алады немесе коммуналдық қызметтерді жеткізушілермен барлық шарттарды дербес жасай алады. . Бақылау әдістерінің комбинациясы мүмкін.

Коттедждердің иелері өз істерін басқаруды басқарушы компанияға тапсыруға құқылы. Басқарушы ұйым – көппәтерлі үйлерді басқару бойынша кәсіби қызмет көрсететін коммерциялық ұйым. Саяжай қоғамдастығын басқарудың көрсетілген әдісін қолдану үшін үй иелерінің жалпы жиналысы басқарушы ұйымды басқару әдісін таңдау туралы шешім қабылдауы керек; нақты басқару ұйымын сайлау; осы басқару ұйымымен басқару шартының талаптары.

Басқару шарты бойынша басқарушы ұйым тұрғын үй иелерінің нұсқауы бойынша келісілген мерзімде ақылы түрде саяжай қоғамдастығының ортақ мүлкін тиісінше күтіп ұстау және жөндеу бойынша қызметтер көрсетуге және жұмыстарды орындауға, коммуналдық қызметтерді көрсетуге міндеттенеді. үй иелері, және саяжай қоғамдастығын басқару мақсаттарына қол жеткізуге бағытталған басқа да іс-шараларды жүзеге асырады.

Меншік иелері мен басқарушы ұйым арасындағы келісімнің негізгі шарттары:

Басқару жүзеге асырылатын мүліктің құрамы және оның орналасқан жері;

Мүлікті күтіп-ұстау және жөндеу бойынша көрсетілетін қызметтер мен жұмыстардың тізбесі, мұндай тізбені өзгерту тәртібі, сондай-ақ басқарушы ұйым көрсететін коммуналдық қызметтердің тізбесі;

Шарттың бағасын, ортақ мүлікті ұстауға және жөндеуге ақы төлеу мөлшерін және коммуналдық қызметтерге ақы төлеу мөлшерін анықтау тәртібі, сондай-ақ мұндай төлемді жүзеге асыру тәртібі;

Басқару ұйымының басқару шарты бойынша өз міндеттемелерін орындауын бақылауды жүзеге асыру тәртібі.

Әдетте, басқарушы компанияны әзірлеуші компания жасайды. Бұл ауыл тұрғындары үшін де (ауыл құрылымының қыр-сырын құрылысшыдан артық ешкім білмейді), құрылыс салушының өзі үшін де жақсы: түптеп келгенде, құрылған басқарушы компания қосымша пайданың көзі болып табылады. . Немесе әзірлеуші үшінші тараптың басқарушы компаниясын конкурстық негізде таңдайды.

Әзірлеушінің өзі жасаған басқарушы ұйымның артықшылықтары:

Үйді басқарушы ұйымның балансына беруде қиындықтар жоқ, барлық құжаттар өте жылдам өтеді;

Компания өз үйіне қамқорлық жасайды, оны мүмкіндігінше жақсы жағдайда ұстауды қалайды және бұл құрылыс салушы жауапкершілігінің көрсеткіші;

Тұрғындарға жиналыстар өткізуге, өзекті мәселелерді шешуге, уақыттарын үйдің лайықты жұмысын қамтамасыз етуге жұмсауға тура келмейді – мұның бәрі басқарушы компанияның мойнына жүктеледі.

Басқарушы компанияның кемшілігі:

Әрбір дерлік басқарушы компания «табатын» басты нәрсе - бұл тұрғын үй-коммуналдық қызметтерге арналған тарифтер. Бәсекелестік болмаған жағдайда басқарушы компания орташа қалалық деңгейден жоғары тарифтерді белгілей алады;

Басқарушы компанияның қаржылық қызметін тексеруге жол бермеу.

Ресей Федерациясының заңнамасына және Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексіне сәйкес тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық және коттедждік елді мекендердің өмірін қамтамасыз ету саласындағы басқарушы компанияны құруға лицензиялық шектеулер жоқ, ресми құжаттардағыдан басқа. ол «басқару ұйымы» деп аталады.

Ресей Федерациясының заңнамасына сәйкес коттедждік кентте тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласында басқарушы компанияны құру алгоритмі келесі кезеңдерден тұрады:

1. Сіз ұйымдық-құқықтық нысандардың бірінде компанияны аша аласыз:

ЖШС (жауапкершілігі шектеулі серіктестік)

ЖАҚ (жабық акционерлік қоғам)

ААҚ (ашық акционерлік қоғам)

Ең оңай және ең жақсы нұсқа - ЖШС (жауапкершілігі шектеулі серіктестік) ашу. ЖШС ашу іс жүзінде бастапқы капиталсыз мүмкін болады, өйткені жарғылық капиталды құрылыс салушы берген мүлік енгізе алады.

2. Мемлекеттiк тiркеудi жүзеге асыру үшiн, ең алдымен, тiркеу үшiн құжаттар топтамасын дайындау қажет, оған мыналар енедi: Құру туралы шешiм, Жарғы және т.б. Содан кейiн серiктестiктiң орналасқан жерiн, мөлшерiн анықтайды. жарғылық капитал және сіз компанияны тіркеуге өтініш бере аласыз. Қылмыстық кодексті ашуға кемінде екі апта керек.

3. Жауапкершілігі шектеулі серіктестік (ЖШС) – кәсіпорындарды коммерциялық ұйымдастырудың ең кең тараған және танымал түрі. Кәсіпорынды ЖШС ретінде тіркеу шағын жарғылық капиталға (10 000 рубль), қарапайым басқару жүйесіне және жеке мүлік иелерінің заңды жауапкершілігінің болмауына байланысты шағын және орта бизнес үшін өте қолайлы.

ЖШС (жауапкершілігі шектеулі серіктестік) тіркеу кезінде мыналарды ескеру қажет:

Жауапкершілігі шектеулі серіктестіктің мүшелері Ресей Федерациясының азаматтары бола алады, Шетел азаматтарысондай-ақ заңды тұлғалар;

Жауапкершілігі шектеулі серіктестіктің (жауапкершілігі шектеулі серіктестік) құрылтайшысы атқарушы органның функцияларын орындауға құқығы бар бір тұлға болуы мүмкін. Қоғам өзінің жалғыз қатысушысы ретінде бір қатысушыдан тұратын басқа заңды тұлға бола алмайды;

Серіктестік мүшелерінің саны 50 адамнан аспауы керек;

ЖШС (жауапкершілігі шектеулі серіктестік) ең төменгі жарғылық капиталы 10 мың рубльді құрайды және салық салынбайды. Қоғамның жарғылық капиталына (жарғылық капиталына) салым ақшалай құны бар ақша, бағалы қағаздар, мүлік, мүліктік құқықтар болуы мүмкін;

Серіктестік қатысушылары оның міндеттемелері бойынша жауап бермейді және ЖШҚ (жауапкершілігі шектеулі серіктестік) қызметіне байланысты шығындар тәуекелін өздерінің салымдарының құны шегінде көтереді.

ЖШС тіркеу келесі кезеңдерден тұрады:

Тіркеуге дайындық

ЖШҚ салық органында тіркеу

· Салық салу жүйесін қолдану туралы мәлімдеме

· Басып шығару тәртібі

Статистикалық кодтарды тағайындау

Әлеуметтік сақтандыру қорында тіркелу

Зейнетақы қорында тіркеу

Міндетті медициналық сақтандыру қорына тіркелу

4. ЖШС (жауапкершілігі шектеулі серіктестік) тіркеу үшін келесі құжаттарды дайындау қажет:

· ЖШС (жауапкершілігі шектеулі серіктестік) тіркеу туралы өтініш;

· құрылтайшылардың жалпы жиналысының хаттамасы немесе жалғыз құрылтайшының ЖШҚ (жауапкершілігі шектеулі серіктестік) құру туралы шешімі;

· Тұрғын емес үй-жайларды беруге кепілдік хат.

· Салық органына құрылтай құжаттарының көшірмелерін беру туралы сұрау салу.

Портал сайтының редакторлары басқарушы компаниялардың жетекші спикерлерінен, коттедждік елді мекендердің иелері мен жылжымайтын мүлік агенттіктерінен оның құрылысы аяқталғаннан кейін ауылдың тыныс-тіршілігі қалай қалыптасып жатқанын сұрады.

Сұрақтарға жауап берді:
, UK Clever Estate бас директоры

Редакция сұрақтары:

Мәскеу облысында коттедждік елді мекендерді басқарудың қандай нысандары қолданылады?
Саяжай қоғамдастығында тұрудың ең төменгі және максималды құны қандай, бұл сома қандай төлемдерден құралады?
Ауыл тұрғындарының барлығы дер кезінде төлей ме? Төлемейтіндерге қандай да бір жолмен әсер ету мүмкін бе?
Саяжай поселкелеріндегі көптеген үйлер әртүрлі себептермен қаңырап бос тұр, егер ауылда үлкен қоғамдық аумақтар болса және инфрақұрылымы дамыған жағдайда мұндай учаскелердің иелеріне олардың ақысын кім төлейді?
Ішкі тәртіп пен үйлер мен жер телімдерінің сыртқы түріне шектеу қойылған елді мекендер бар ма? Олай болса, бұл қалай құжатталған және бұл ережелерді кім және қалай орындайды?
Саяжай қоғамдастығын басқарудағы негізгі проблемалар қандай, сіз бөлектей аласыз. Оларды шешудің нұсқалары бар ма?

UK Clever Estate компаниясының бас директоры.

Бұл сұраққа жауап бермес бұрын мен бір нәрсеге назар аударуым керек. Елді мекен шағын қала ретінде, қала маңындағы тұрғын үйді қалалық тұрғын үймен алмастыратын болса да, ондағы үйлер тек бір принцип бойынша – жеке тұрғын үй құрылысы принципі бойынша салынады. Бұл Ресей Федерациясының Қала құрылысы кодексінің тұрғын үйге және тұрғындарды тиісті инфрақұрылыммен қамтамасыз етуге арналған техникалық стандарттарға қатысты нормалары оған қолданылмайтынын білдіреді. Ал заң тұрғысынан алғанда «саяжай қоғамдастығын басқару» өте шартты ұғым. Мұндай ұйымдық-құқықтық нысан жоқ - коттедждік елді мекендер. Бір құрылыс орнында азаматтардың ерікті бірлестігі бар, саяжай қоғамдастығы деген осы. Саяжай қоғамдастығын басқару және ұстау әрбір үй иесімен жасалған келісім негізінде жүзеге асырылады.

2. Минималды-максималды айта алмаймын, тәуелділік факторлары көп, бағаның кең ауқымы бар. Ал орташа көрсеткіш келесідей. Саяжай қоғамдастығында тұрудың жалпы құны (коммуналдық қызметтер және пайдалану шығындары) үйден айына 15 мың рубльді құрайды. Таунхауста - 8-9 мың рубль. Коммуналдық шығындар қаладағыдай, ол ресурстарды пайдаланғаны үшін төлемдер: газ-су-электр энергиясы. Операциялық шығындар қалалық шығындардан біршама ерекшеленеді. Бұл көшелерді жарықтандыру, аумақты тазалау және қоқыс шығару, сонымен қатар ауыл аумағын қардан тазарту. Көгалдандыру және іргелес аумақты жалпы абаттандыруды да қосымша қызмет көрсету қызметтерінің санатына жатқызуға болады.

3. Әртүрлі тәсілдермен. Көбісі әлі де уақытылы. Дегенмен, коттедждік қауымдастықтың тұрғыны ұйымшыл, өзінің жеке жайлылығына көбірек көңіл бөледі. Үй иесі үйді сатып алу кезеңінде басқарушы компаниямен операциялық келісім-шартқа отырғандықтан, ол өзінің айлық құнын түсінеді. Ал адамдар өздері тұратын ортаның қолайлы болуы үшін бастапқыда ақша төлеуге дайын. Бірақ егер біреу төлеуден бас тартса, оларға ешқандай левередж жоқ. Қалғандары өте жағымды емес шаралар: жолды жабу, қоқыс жинауды тоқтату, электр қуатын өшіру және т.б. Тек SNT, бағбандық серіктестіктер дефолттарға қысымның жақсы тұтқасына ие. Бұл заңды түрде ұйымдастырылған бөлімше, серіктестіктің барлық мүшелерінің өз құқықтары мен міндеттері бар, барлығы ережелермен реттеледі. Өкінішке орай, саяжайда мұндай жағдай жоқ.

4. Саяжай қоғамдастығының ішінде жалпы аумақтар бар, оларды ұстауға төлем барлық тұрғындар арасында бөлінеді. Үйлер неғұрлым көп болса, соғұрлым төлем құны төмендейді және керісінше.

5. Иә дегеннен гөрі жоқ болуы мүмкін, өйткені саяжай қоғамдастығындағы барлық үйлер жеке тарих, жеке тұрғын үй құрылысы болып табылады. Теориялық тұрғыдан алғанда, жабық клубтық типтегі елді мекендерде кейбір шектеулер болуы мүмкін, тіпті ол екіталай. Ауыл қаншалықты «жабық», «клуб», «элита» болса – оның тұрғындарын кейбір ережелер мен шектеулерді сақтауға шақыру соншалықты қиын.

6. Негізгі проблемалар – төлемсіздік проблемалары. Бірақ бұл мәселе мен жоғарыда айтқан тәсілдермен шешіледі. Бірақ бұл төтенше шаралар екенін айтуым керек. Негізінде, басқарушы компания әлі күнге дейін онымен келіссөздер арқылы төлем жасамайтындарды келісім шарттарын сақтауға шақырады. Тағы бір мәселе – инженерлік желілер мен коммуникациялардың дұрыс салынбауынан туындайтын апаттар мен бұзылуларды жою. Көбінесе олар технологияны бұза отырып төселеді және бұл проблемалар жұмыс кезінде көрінеді. Мысалы, кабельдің үзілуі оны төсеу кезінде топырақтың шөгуі ескерілмегендіктен орын алады. Не құбырлардың бұрыс бұрышта жүргізілуіне байланысты канализация жүйелері дұрыс жұмысын тоқтатады, немесе «нөсерлі дренаждар» жеткіліксіз мөлшерде жасалған. Бұл мәселелердің барлығын басқарушы компания, кейде аудандық төтенше жағдайлар қызметінің көмегімен жөндеп, шығынды үй иелері көтереді.

, «Vektor Investments» жоба менеджері

Сатып алушыларды пайдалану және оның құны туралы мәселелер толғандырады. «Vector Investments» бірінші жобасын жүзеге асыру барысында компания осы тақырып бойынша ойлана бастады, сыртқы басқарушы компаниялар арасынан кеңесшілерді тартты. Өкінішке орай, біз өз ауылдарымызды басқаруға кететін шығындардың ғарыштық сандарын алдық, сонымен қатар бізге төлегісі келмейтін немесе Ресейде жоқ адамдардан қаражат жинаудың ыңғайсыз әдістері ұсынылды. Сондықтан, мәселенің бұл жағының шешімі әзірлеушіге түсті, өйткені операторлардың ешқайсысы тиісті функцияларды қабылдағысы келмеді.

Қаладан тыс жобалар көбінесе идеядан жүзеге асыруға дейінгі кезеңде қарастырылады. Бұл әртүрлі кезеңдері бар ұзақ процесс (тұжырымдаманың эскизі, тұжырымдамасы, дизайны, құрылысы, сатылымы және соңында толық жүзеге асыру). Сонымен қатар, сауда біткенмен де ауылдың тіршілігі мүлде тоқтамайтыны әйтеуір назардан тыс қалады. Керісінше, қазір жоба нақты өмір сүріп жатыр - дегенмен, әзірлеушіден бөлек.

Бүгінгі таңда жобаны сапалы және уақытында жүзеге асыратын, сатып алушылардың үмітін алдамайтын әзірлеуші жауапты. Бірақ одан кейінгі жағдайдың барлығына негізінен ауыл тұрғындарының өздері жауапты.

Жобаның бастапқы кезеңінде әзірлеуші қызметі негізінен объектіні минималды шығындармен ұстауға және ауылдағы инженерлік құрылымдарға қызмет көрсетуге бағытталған пайдалану бөлімшесін ұйымдастырады. Уақыт өте келе, жоба дамып келе жатқанда, бөлім әкімшілік міндеттерге байланысты, сол сәттен бастап басқарушы компанияның пайда болуы туралы айтуға болады. Бірақ осы кезеңде де пайда табудың әлі де көп жолы бар.

Сондықтан жауапты әзірлеуші көбінесе жобаны аяқтайды және оны кәсіби басқарушы компанияға береді (егер оның беделі жаңа ауылға кәсіби мамандарды тартуға мүмкіндік берсе).

Жоба толығымен жүзеге асқанда басқару мен пайдалануға байланысты 2 негізгі учаске пайда болады: үшінші тарап басқарушы компания жұмыс істейді немесе тұрғындар ауылды өз бетінше басқарады. Бірінші жағдайда, барлық операциялық, сонымен қатар бірқатар әкімшілік функцияларды әзірлеуші жобаға қатысатын кәсіби басқарушы компания орындайды. Ауылдағы басқарушы компания қызметінің негізгі бағыттары ауыл желілерін ағымдағы жөндеу, тәулік бойы қауіпсіздікті қамтамасыз ету, ауыл ішіндегі жолдарды күтіп ұстау және жөндеу, аумақтағы тазалықты сақтау, қоқыстарды шығару және шығару, түнгі жарықтандыру, авариялық қызметті ұйымдастыру, қоғамдық аумақтарды күтіп ұстау, әкімшілік шығындарды бақылау.

Екінші жағдайда, ауылдағы коттедждердің немесе учаскелердің иелері коммерциялық емес ұйымға (ТКШ, тұрғын үй немесе тұтыну кооперативі және т. түгендеу.

Қалай болғанда да, меншік иелері өз ауылын басқару үшін азаматтардың бірлестігін құруы керек. Әдетте, елді мекен пайдалануға берілгеннен кейін (осы сәтке дейін құрылыс салушы пайдалануды басқарады), меншік иелері жалпы жиналыста елді мекенді басқару әдісін таңдау туралы шешім қабылдайды, яғни. басқарушы компанияны тартуды жақтайды немесе қарсы.

Басқа нұсқа бар: кейде басқарушы компанияны әзірлеуші өз құрылымындағы бөлімше ретінде жасайды. Дегенмен, бұл тәсіл қала маңындағы нарық үшін әлі де ерекшелік болып табылады (меншікті басқарушы компанияның қызметі әзірлеушіге жылдам пайда әкелмейді).

Истра алқабында барлық ауылдарға, барлық инфрақұрылымдық нысандар сияқты, әзірлеушіден біздің жеке басқарушы компаниямыз қызмет көрсетеді, бұл бізге өнімдеріміздің сапасын олардың өмірлік циклі бойына бақылауға мүмкіндік береді, сонымен қатар әрбір ауылға дейін ғана емес. сатылды.

Егер дамушы компания құрылымындағы басқарушы компания ортақ аумақта бірден бірнеше елді мекендерге қызмет көрсетсе, жоспарлау-шығындылық кезеңі айтарлықтай қысқартылуы мүмкін, ал пайдаға тезірек қол жеткізуге болады. Сонымен қатар, маңыздысы, қаржылық пайдадан басқа, әзірлеуші өзінің беделді капиталын арттырады. Шындығында, ол өз елді мекендерінің тағдырынан олар толығымен іске асырылғаннан кейін де алшақ кетпейді, ол жобаларды олардың өмір сүрген уақытында басқарады (бұл, менің ойымша, сатып алушы алдындағы жауапкершіліктің жаңа деңгейін білдіреді).

Айтпақшы, өзінің басқарушы компаниясы да әзірлеушінің жоғары сапалы материалдарды таңдап, ұқыптылықпен құрылыс жүргізетінінің жанама дәлелі болып табылады, өйткені хакерлік жұмыстың салдарын олар пайда болған сайын өздігінен шешуге тура келеді. Бұл тәсілмен компания құрылымында «күтпеген жерден» өзінің басқару бөлімшесін құру әзірлеушіге тиімді болып шығады. Сонымен, біздің Истра алқабының елді мекендері мен инфрақұрылымына қызмет көрсететін Vector Service Management компаниясын құру туралы шешіміміз тұтынушылар алдындағы жауапкершіліктің көрсеткіші ғана емес, сонымен қатар ақылға қонымды іскерлік шешім болып табылады.

Истра алқабының мысалында ауылдардағы басқарушы компанияның қызметтері (қызметтер тізімі, тарифтер).

Ауылды құрылыс салушының жеке басқарушы компаниясы басқаратындықтан сатып алушылар үшін тиімділік, бір қарағанда, соншалықты айқын емес. Иә, тұрғындар персоналды жалдау, құрал-жабдық сатып алу және т.б. мәселелермен айналыспайды, бірақ ол үшін Қылмыстық кодекске ақы төлеуге тура келеді. Сандар өте дөңгелек болуы мүмкін.

Бір штат пен бір қызмет көрсететін техника паркі бірнеше ауылды басқаруға және пайдалануға атсалысса, ол басқа мәселе – қожайындардың шығыны азайып, пайдалану шығындарының үнемделуі байқалады.

Истра алқабының ауылдарында негізгі пайдалану шығындарының құны (тәулік бойы күзет, түнгі жарықтандыру, қоқыстарды жинау және шығару, жолдар мен қоғамдық аумақтарды күтіп ұстау, ауыл желілерін ағымдағы және апатты жағдайда ұстау және т.б.) орташа нарықтық деңгейден 1,5-2 есе төмен. Мысалы, Никитское ауылында (эконом класс) айына 2-3 мың рубль, Экопарк-Ушаковода (бизнес-класс) - айына 4,5-5,5 мың рубль, (премиум-класс) - 8-12 мың рубль. ай.

Салыстыру үшін: орта есеппен элиталық елді мекендерде техникалық қызмет көрсету төлемдері айына 20-30 мың рубльді құрайды (және одан да көп - бұл инфрақұрылым жиынтығына байланысты), бизнес-класта - 15-25 мың рубль. Бұл қалыпты нарық көрсеткіштері; Басқарушы компанияны бір аумақтағы бірнеше жобаны басқаруға қосу арқылы ғана басқару және операциялық шығындарды (және сәйкесінше меншік иелерінің бағасын) азайтуға болады.

«Вектор сервис» көрсететін негізгі қызметтері:

жолдарды және жалпы пайдаланатын аумақтарды техникалық күтіп ұстау және тазалау;
ұйымдастырылған жасыл алаңдарға күтім жасау;
аумақтарды тазалау, қоқыс шығару және орындарды санитарлық күтіп ұстау
жалпы пайдалану;
жалпы қауымдық іс-шараларды ұйымдастыру және өткізу;
жалпы елді мекенге техникалық қызмет көрсету, жоспарлы және апатты жөндеу
инженерлік желілер;
елді мекендерде құрылыс жұмыстарын жүргізуге келісімдер мен рұқсаттар беру;
құрылыс барысын бақылау;
меншік иелері тұтынатын энергия ресурстарына есептегіштерден көрсеткіштерді алу және т.б.

Міндетті опциялардан басқа, «Векторлық сервис» қосымша қызметтерді де ұсынады:

қоқыстарды тікелей сайттардан шығару үшін; коммуникацияларды жөндеу және техникалық қызмет көрсету; аумақтарды тамырымен жұлу, ағаштарды кесу және отырғызу және т.б. Болашақта біз Истра алқабында қожайындар өз учаскелерін абаттандыру үшін таңдап, сатып алуы үшін өсімдік питомнигін ұйымдастыруды жоспарлап отырмыз.

Толығырақ сурет үшін - Истра алқабының кейбір ауылдарындағы шығыстар туралы сандар.

Истра алқабындағы ауылдардағы операциялық шығындар ::

Никитское (эконом класс) - 2-3 мың рубль. /ай
Шелестово (эконом класс) - 4,5 - 5,5 мың рубль. /ай
Орман пирстері (бизнес-класс) - 7-10 мың рубль. /ай
Орман пирс-2 (бизнес-класс) - 6-7 мың рубль. /ай
Экопарк Ушаково (бизнес-класс) - 4,5 - 5,5 мың рубль. /ай
Көл ауданы (бизнес-класс) - 6-7 мың рубль. /ай
Ушаковские дачи (бизнес-класс) - 7-10 мың рубль. /ай
Тыныш зауыт (бизнес-класс) - 5-6 мың рубль. /ай
ZORINO ACTIVE RESORT, ZORINO СПОРТ АУЫЛЫ (бизнес-класс) - 6-7 мың рубль. /ай
Көл жағасы (премиум класс) - 8-12 мың рубль. /ай

Жалпы, ауылды басқару мен пайдалану шығындарын барынша азайту – маңызды міндет екенін айтуым керек. Нарық бірте-бірте дамып келеді, сатып алушы мәміле жасау кезінде ғана емес (тіпті көп емес) үнемдеуге болатындығын түсінеді. Жалған үнемдеуге жол бермеу маңызды - бәрі бұрыннан байланыссыз учаскені сатып алу арқылы «ақшаны үнемдеуді» біледі (кейінірек қорытындылау құны учаскенің өзіндік құнынан асып кетуі мүмкін).

Аяқтау сатысында «бос», жұмыс істемейтін есептегіштер де дөңгелек сомаға (мысалы, шаршы метрге 1500 доллар) тұруы мүмкін екендігі түсіндірілді.

Операциялық төлемдерде де солай: адамдар ауылда тұрып жатқанда не және қанша төлеуге тура келетінін алдын ала қызықтырады. Бірте-бірте адамдар өз жобасын өмірлік циклі бойына жүргізетін (ойлап шығаратын, жүзеге асыратын, содан кейін нәтижені басқаратын) әзірлеуші сенімге лайық екенін түсінеді.

Қала маңындағы жылжымайтын мүлік нарығы үшін әлі де болса да, өзінің басқарушы компаниясының әзірлеушісінің құрылымында пайда болуы жалпы ережеден ерекшелік болып қала береді. Бірақ ерте ме, кеш пе, нарық мұндай шешімнің барлық артықшылықтарын әзірлеуші үшін де, ауыл тұрғындары үшін де түсінеді; және мен біріншілердің қатарында осындай түсінікке келгенімізге қуаныштымын.

Рубцов Вадим Игоревич, «Ресей жылжымайтын мүлік үйі» жылжымайтын мүлік компаниясының жетекші маманы

1. Ауылды құрылыс салушы құратын басқарушы компания басқарады. Кейіннен ауыл тұрғындары басқа басқарушы компанияны таңдай алады.

2. Төлемдер учаскенің көлеміне байланысты бекітілген бөліктен тұрады (біздің ауылдарда айына бір жүз шаршы метрге 500 рубль), оған күзет, аумақты тазалау, инфрақұрылымды жөндеу және ұстау кіреді. Газ, су, жарық үшін төлем есептегіш құралдары арқылы жүзеге асырылады. Үй шаруашылығы 250-300 шаршы метр. м айына 15 000-нан 30 000 рубльге дейін тұрады.

3. Төлемейтіндермен күресудің негізгі жолы - газды немесе электр қуатын өшіру.

4. Құрылысы аяқталмаған немесе әрлеусіз үйлер үшін мұндай әдістер тиімді емес, ал төлемдер адал төлеушілер арасында қайта бөлінеді.

5. Көптеген елді мекендерде ғимараттарды ауыл сәулетшісімен немесе басқарушы компаниямен келісу міндетті болып табылады. Сатып алушы басқарушы компаниямен тиісті шарт жасасуға міндетті.

6. Олар басқарушы компанияны бақылау және маңызды шешімдер қабылдау үшін HOA түрінде болады.

Дмитрий Котровский, «Химки Групп» дамыту компаниясының вице-президенті

1. Ұйымдастырылған саяжай елді мекендерін басқарудың екі негізгі нысаны бар (ОКП). Біріншісі – басқарушы компания. Бұл жағдайда үй иелері Қылмыстық кодексті жалдайды (олар оны тендер немесе өзара келісім бойынша таңдайды). Екінші нұсқа - меншік иелерінің өздері басқару органын құрған кезде, олардың ең белсенділері кіретін пәтер иелерінің серіктестігін құру. HOA әдетте менеджерден (төраға), бухгалтерден тұрады. Қаржы ағындарын бақылайтын бақылаушы орган – тексеру комиссиясы болуы керек.

2. Норманың төменгі шегі бар - 23-24 рубль шаршы метрай сайын әр үй. Бұл стандарт қоқыс шығаруды, желілерді күтіп ұстауды және аумақты тазалауды - жазда шөп шабуды, қыста жолдар мен тротуарларды қардан тазартуды білдіреді. Бұл көрсеткіш 1 шаршы метрден айына шамамен 50, 100 және тіпті 200 рубль болуы мүмкін. үйдің ауданы метр, бұл жалға алушылардың операциялық шығындарға не қосуды шешетініне байланысты. Бұл бақылау-өткізу пунктінде тексеру немесе қарулы күзетшілердің аумақты патрульдеу, бейнебақылау, жеке меншік аумақтарынан қоқыстарды шығару, жолдарды тазалау және жазда қоғамдық жерлерде өсімдіктерді күту (суару, азықтандыру, кесу), жолды қардан (асфальтқа дейін) толық тазалау және т.б. Егер ауылда жабық спорттық-әлеуметтік инфрақұрылым болса, онда оны күтіп ұстау әрбір жеке шаруашылықтың бюджетіне түсетін салмақты айтарлықтай арттырады. Бұл теннис кортын ұстау (жарықтандыру, көгалдарға күтім көрсету), футбол алаңын, бассейнді және т.б.

3. Үлкен аумақтардағы қымбат үйлерді сатып алушылар HOA немесе басқарушы компанияға қиындық тудырмай, тұрғын үй шығындарын автоматты түрде, мүмкін бір жыл бұрын төлейді деген пікір бар. Алайда бұлай емес. Бұл үлкен үйлер, әдетте, дефолтқа ұшырайды, оларда ақша жоқ болғандықтан емес, олар үшін бұл қалай болғанда да өздігінен шешілуі керек. Мұндай иелер өз үйінде мүлде тұрмауы мүмкін, оны мәртебеге, инвестицияға немесе «өсу үшін» балаларына сатып алды. Олар немесе олардың өкілі жылына бір рет келеді және HOA немесе басқарушы компанияның міндеті оны ұстап алу және өткізіп алған кезең үшін төлемдерді алу болып табылады. Барлық меншік иелері міндетті төлемдерді үнемі төлейтін кезде сирек кездеседі және, әдетте, басқарушы компания немесе HOA әртүрлі нұсқаларды іздеуге, айлакер болуға міндетті, өйткені бүкіл ауылға қызмет көрсету керек, бірақ бәрі бірдей төлемейді. Жағдайды елестетіп көріңізші: көшедегі жаңа ауылда әр үйде орналасқан көше шамдары қосылған. Ал кейбір үй иелері көшені жарықтандырудың қажеті жоқ дейді. Не істеу керек: Төлегендердің үйлеріндегі шамдарды таңдап қосу керек пе? Ал көшеде жарық болады ма? Қауіпсіздік мәселелері туралы не деуге болады?

Үй иелерінің барлығы әртүрлі, және көпшілігінің тұрақты шығындар туралы өзіндік көзқарасы бар, өйткені олар үйді жөндеуге, ландшафты дизайнға және т.б. байланысты үлкен шығындарға ие. Сондықтан HOA-да халықпен, HOA беделімен жұмыс істеу маңызды. Төраға, осылайша тұрғындар, негізінен, консенсусқа келе алады. Егер кейбір меншік иелері міндетті төлемдерді төлемесе, онда HOA борышкерлердің тізімін іліп қояды, үйлерді желілерден ажыратуға бастамашылық жасайды, ең төтенше жағдайда - қарыздарды өндіру үшін сотқа жүгінеді.

4. Егер жалпы шығындар туралы айтатын болсақ, онда, шын мәнінде, адал төлеушілер зиянкестер үшін төлейді, өйткені жолды қардан тазарту және «кейбір жерлерде» көгалдарды шабу мүмкін емес. ОКП резиденттерін үш санатқа бөлуге болады: бұл өмір сүру сапасына әсер ететінін түсінетіндіктен төлегісі келетін және төлегісі келетіндер; төлегісі келетіндер, бірақ төлей алмайтындар - өйткені шығындар жоғары, жөндеу жұмыстары емес немесе үй ипотекаға сатып алынған. Ал мүмкіндігі болса да төлегісі келмейтіндер.

5. Ұйымдастырылған коттедждік қауымдастықтың көпшілігінде, әсіресе бизнес-класс және одан жоғары, қасбеттердің, шатырлардың, тіпті қоршаулардың сыртқы түрін өзгертуге бірқатар шектеулер бар. Олардың сақталуын HOA немесе Басқарушы компания бақылайды. Біздің «Олимпический кент Новогорск» тұрғын үй кешенінде тұрғын үйді сатып алушы келісім-шарт жасасу сатысында оны болашақта ауылдың жалпы сәулеттік концепциясына сәйкестік шеңберінде сақтайтын бірқатар нормативтік құжаттарға қол қояды. .

6. Мәселелердің негізгі үш тобы бар.

Меншік иелерінің операциялық шығындарды уақтылы төлемеуі, нәтижесінде HOA немесе басқарушы компания ақшаны үнемдеуге немесе бірқатар міндеттемелерді орындамауға мәжбүр болады.
Дайын нысанды беру актісі сатысында әзірлеуші тарапынан кемшіліктер - көбінесе құрылыс сапасына қатысты мәселелер басқарушы компанияның немесе HOA-ның иығына түседі, ал әзірлеуші оларды түзетуі керек және түзете алады.
Басқарушы компанияның немесе пәтер иелерінің серіктестігінің жұмысын ұйымдастыру – ашықтық, белсенділік, диалог пен ымыраға келуге дайын болу. Үй иелерінің қауымдастығы немесе Ұлыбритания шын мәнінде қызмет көрсету саласында жұмыс істейтін құрылымдар болып табылады. Олар бұл үшін қызмет көрсетеді және белгілі бір табыс алады. Олардың міндеті – қызметтердің жоғары сапада орындалуына және қызмет алушының көңілінен шығуына ұмтылу.

Ирина Калинина, TWEED жылжымайтын мүлік агенттігінің бас директоры

1. Бүгінгі таңда саяжай елді мекендерін басқарудың екі негізгі нысаны бар. Бұл не тұрғындар ауылды күтіп ұстауға келісім-шартқа отырған басқарушы компания, не пәтер иелерінің серіктестігі. Мысалы, Гринфилд және Мыңжылдық паркі сияқты ауылдарда басқару функциялары арнайы компанияларға берілді.

2. Элиталық сегментте ауылда тұрудың ең төменгі құны айына 10 мың рубльді, ал ең көп дегенде айына шамамен 60 мың рубльді құрайды. Мысалы, «Rubin Estate» ауылында қызмет көрсету бағасы үйдің бір «шаршысына» 30 рубль мөлшерінде қалыптасады. Осылайша, ауданы шамамен 350 шаршы метр коттедждің иесі коммуналдық қызметтерге айына 10 мың рубльден сәл астам төлейді.

3. Өкінішке орай, барлығы дер кезінде төлей бермейді. Тіпті элиталық ауылдардың тұрғындары басқарушы компаниялардың қызметтері үшін қажетті соманы төлеуді жиі ұмытады. Тұрақты дефолттарға әсер етудің әртүрлі шаралары бар - мысалы, олар үшін коммуникациялар бұғатталуы мүмкін. Неғұрлым түбегейлі нұсқа - ауылға кіруді шектеу. Яғни, егер иесі қызмет ақысын уақытында төлемеген болса, оның қонақтарын ауылдың аумағына жай ғана кіргізбеуі мүмкін. Оның үстіне үй иесінің өзі көлікпен үйіне жете алмай қалуы мүмкін. Бұл заңды түрде ақталмайды, дегенмен басқарушы компаниялар да мұндай шараларға барады.

5. Осыған ұқсас шектеулер көптеген ауылдарда, әсіресе премиум сегментте қолданылады. Егер ауыл қатаң концептуалды болса - мысалы, Мәскеу облысы «Девиль» және «Трувилл» сияқты - онда иесіне сайтта ештеңе салуға рұқсат етілмейтіні анық, және барлық шектеулер міндетті түрде сатылымда бекітіледі. және объектіні сатып алу шарты. Әдетте, басқарушы компания учаскелерді салу және тіркеу ережелерінің сақталуын қадағалайды.

6. Үй қожайындары басқаратын ауылдардағы басты мәселе – мемлекет мұқтажына ақша жинаудың мүмкін еместігі. Мысалы, егер HOA ауылдың аумағында жаңа ойын алаңын орналастыруға шешім қабылдаса, бәрі бірдей «айыруды» қаламайды. Яғни, 100% соманы жинау ешқашан мүмкін емес және бұл мәселе тек қымбат емес ауылдарға ғана емес, элиталық сегментке де қатысты.

коттедж ауылы Арман

Ресейде «коттедж» және «коттедждік ауыл» ұғымдары нормативті түрде анықталмаған. Сондықтан қала маңындағы құрылысты дамыту төңірегінде қандай да бір заңнамалық вакуум туралы айтуға болады. Саяжай қоғамдастығын басқару кезінде қандай нормаларды басшылыққа алу керек?

Ұғымдарды нақтылау

Коттеджді қала шетінде орналасқан шағын, жақсы ұсталған тұрғын үй ғимараты ретінде анықтауға болады. Тағы бір критерий - жыл бойы өмір сүру мүмкіндігі. Сонымен қатар, коттеджде қалалық пәтер үшін әдеттегі коммуникациялардың толық спектрі болуы керек және кейбір жағынан тіпті одан асып түседі.

«Саяжай ауылы» түсінігін нақтылай отырып, ең алдымен, мұндай 10, 20 немесе одан да көп іргелес коттедждер деп атауға болмайтынын атап өткен жөн. Әдетте, коттедж қауымдастығы бастапқыда біртұтас ретінде ойластырылған және белгілі бір жоспарға сәйкес салынған. Оның жалпы аумағы бар, мысалы, пәтер иелері қауымдастығының кеңесі (ПҮК), жалпы қонақтарға арналған тұрақ, балалар алаңы, электр қосалқы станциясы және т.б. Сауда орындары – шағын павильондар, дүкендер, кафелер де бұл жерде сирек емес, тек экономикалық тұрғыдан тиімді болса ғана. Нағыз коттедждік қоғамдастықта коммуникациялар жиі кездеседі: электр, сумен жабдықтау, кәрізді болашақта ынтымақтастықта жүргізу және ұстау тиімдірек. Және, әрине, жалпы ауылдың аумағын қорғайтын күзетшілер болуы керек.

Демек, коттедждік қоғамдастықты жеке жер учаскесінде орналасқан, коммуникациялар қауымдастығымен байланыстырылған және жеке инфрақұрылымы бар жеке тұрғын үйлердің кластері деп санауға болады.

Заңға ұқсас ...

Ресей Федерациясының заңнамасында коттедждік елді мекендерді құру, ұйымдастыру және басқару тәртібі, басқару органдары мен саяжай иелерінің қарым-қатынасы туралы нормалардың болмауына байланысты, тұрғын үй заңнамасын коттедждермен байланысты қатынастарға кеңейту тәжірибесі коттедждік елді мекендерді басқару, ауылдың ортақ мүлкін күтіп-ұстау, коммуналдық төлемдерді қамтамасыз ету өзекті болып табылады. ...

Өнерге сәйкес. Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 7-бабына сәйкес тұрғын үй қатынастары тұрғын үй заңнамасымен немесе осындай қатынастарға қатысушылардың келісімімен реттелмеген және мұндай қатынастарды тікелей реттейтін азаматтық немесе басқа заңнама болмаған жағдайда, егер бұл реттелмесе. олардың мәніне қайшы келсе, оларға ұқсас қатынастарды реттейтін тұрғын үй заңнамасы қолданылады (заңның ұқсастығы). Сондықтан, пәтер иелерінің серіктестігін немесе тұрғын үй кооперативін (ТКК) құру, оларды басқару туралы, саяжайдағы ортақ мүлікті күтіп-ұстау және коммуналдық төлемдерді төлеу туралы мәселе туындаған кезде, көптеген соттар ұқсас ережелерді қолданады. көппәтерлі үйдегі үй-жайларға қатысты.

Тұрғын үй заңнамасында көппәтерлі үйді басқару мәселесі жан-жақты пысықталған. Соттар бұл дизайнды коттедждік қалашық үлгісіне дейін пәтерлер коттедждер болып табылатын үй түрі ретінде кеңейтеді. Сондықтан коттедждік қоғамдастықта ортақ мүлікті ұстауға байланысты қатынастарды реттеу үшін соттар ұқсастығы бойынша тұрғын үй заңнамасын (атап айтқанда, көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті күтіп-ұстау нормаларын) пайдаланады.

Әрине ішінде Тұрғын үй кодексіРФ-да жеке тұрғын үйлердің иелеріне қатысты ережелер бар. Мысалы, тұрғын үйлердің иелері оларды ұстауға және жөндеуге жұмсалатын шығындарды көтереді, сондай-ақ тиісті қызметті жүзеге асыратын тұлғалармен жасалған шарттарға сәйкес коммуналдық қызметтерді төлейді. Бірақ коттедждік қауымдастық - бұл жеке тұрғын үйлердің жиынтығы ғана емес, тұтас инфрақұрылым екенін есте ұстаған жөн.

Саяжай қоғамдастығының басшылығы азаматтардың қолайлы және қауіпсіз өмір сүру жағдайларын, ортақ мүлікті тиісті түрде күтіп ұстауды, осы мүлікті пайдалану мәселелерін шешуді, сондай-ақ ауылдағы үйлерде тұратын азаматтарға мемлекеттік қызмет көрсетуді қамтамасыз етуі керек.

Таңдау құқығы

Саяжай кентінің аумағында орналасқан жеке тұрғын үйлердің иелері үй иелерінің құқықтарын пайдалана отырып, ауылды басқарудың келесі нысандарын таңдай алады: басқарушы компанияны жалдайды, пәтер иелерінің серіктестігін немесе тұрғын үй кешенін құрады немесе өз бетінше барлық шарттарды жасай алады. коммуналдық және басқа қызметтерді жеткізушілер.

Коттедждердің иелері басқарушы ұйымды басқару сияқты әдісті таңдауға құқылы (бұл жағдайда басқарудың әртүрлі нысандарын біріктіруге болады). Басқарушы ұйым тек басқаруға қатысады (бұл жағдайда ол қарапайым мердігер ретінде әрекет етеді), өйткені HOA, тұрғын үй немесе басқа мамандандырылған тұтыну кооперативі өз бетінше жұмыс істеуге, жөндеуге, техникалық қызмет көрсетуге және техникалық қызмет көрсетуге мүмкіндігі жоқ немесе оны қаламайды. ауылдың ортақ меншігі.

Менеджерлерді басқару

Басқару шартына сәйкес бір тарап (басқарушы ұйым) екінші тараптың (үй иелері, HOA басқару органдары немесе ЖК басқару органдары) нұсқауы бойынша келісілген мерзімде ақыға қызмет көрсетуге және жұмыстарды орындауға міндеттенеді. саяжай қоғамдастығының ортақ мүлкін тиісінше күтіп ұстау және жөндеу бойынша, тұрғын үй иелерін коммуналдық қызметтермен қамтамасыз ету, саяжай қоғамдастығын басқару мақсаттарына қол жеткізуге бағытталған басқа да іс-шараларды жүзеге асыру.

Меншік иелері мен басқарушы ұйым арасында талқылануы тиіс негізгі (маңызды) шарттар:

Басқару жүзеге асырылатын ортақ мүліктің құрамы және оның орналасқан жері;

Ортақ мүлікті күтіп-ұстау және жөндеу бойынша көрсетілетін қызметтер мен жұмыстардың тізбесі, мұндай тізбені өзгерту тәртібі, сондай-ақ басқарушы ұйым көрсететін коммуналдық қызметтердің тізбесі;

Шарттың бағасын, үй-жайды ұстауға және жөндеуге ақы төлеу мөлшерiн және коммуналдық қызметтерге ақы төлеу мөлшерiн анықтау тәртiбi, сондай-ақ мұндай төлем жасау тәртiбi.

Үй иелерінің арасында басқарушы ұйымдардың ұсыныстарын зерттеп, олардың пікірінше, ең қолайлысын таңдайтын бастамашылар болуы керек. Жалпы жиналысқа таңдау үшін бірнеше басқарушы ұйымдарды ұсынған жөн, өйткені ұсыныстар, әрине, ұсынылатын қосымша қызметтердің құны мен құрамы бойынша әртүрлі болады. Оңтайлы жағдай - коттедждік қоғамдастықтың әзірлеушісі кейінірек басқарушы компанияға айналдырылған немесе қолайлы бағамен дайын ұйымды ұсынған кезде.

Бұл схеманың ыңғайлылығы оның қарапайымдылығында, уақытты үнемдеуінде және соңғы пайдаланушылар үшін қосымша ақы төленетін қызметтер үшін қосымша ақы немесе «қайта есеп айырысу» алатын пәтер иелерінің серіктестіктері немесе тұрғын үй кешендері түріндегі делдалдардың болмауында. Сонымен қатар, әзірлеуші, ешкім сияқты, ауылдың инфрақұрылымын, коммуникациялардың орналасуын және т.б.

Дегенмен, мұндай басқарушы компанияның теріс әрекеттері де мүмкін. Іс жүзінде коттедждер салынатын және коттедждің болашақ иесінің саяжай ауылының ортақ мүлкіндегі өз үлесін сол немесе басқа басқарушы компанияның басқаруына беру міндеттемесі жазылған келісімдер бар. жеке тармақ ретінде. Шарттарға мұндай тұжырымдарды енгізудің заңдылығы күмәнді, өйткені бұл меншік иесінің өз мүлкін басқару мүмкіндігін шектейді. Әзірлеушінің логикасы қарапайым: «Сіздердің көпшілігіңіз бар, бірақ мен жалғызбын. Сіз саласыз, содан кейін әрбір иесінен кейін «жүгіріп», келісім жасасуыңыз керек ». Байланыстарға иелік ететін әзірлеуші басқа басқарушы компанияның, мысалы, электр энергиясын жеткізу үшін өз желілерін пайдалануға рұқсат бермеуі мүмкін. Мұның бәрі оның сауаттылығына, басқарушы компанияның «саясатына» байланысты.

ХОА және ЖК

Саяжай қоғамдастығын басқарудың бұл әдісі жауапты институционалдық тұлғаның (заңды тұлғаның) болуын болжайды. Тұрғын үй массивін немесе тұрғын үй серіктестігін басқару кезінде бұл заңды тұлғалар саяжай иелерінің ортақ мүдделерін қамтамасыз ету механизмі ретінде әрекет етеді. Атап өтерлігі, отандық заңнамаға сәйкес, HOA және LCD-лер өздері басқаратын саяжай қоғамдастығының ортақ мүлкіне ешқандай құқықтары жоқ.

Пәтер иелері серіктестігінің артықшылықтары:

Барлық жиналған қаражат HOA, қозғалысының есеп айырысу шотында жинақталады Ақшаменшік иелері бақылайды (тексеру комиссиясы сайланады);

Сервистік және күзет фирмалары арасында тендер өткізу меншік иелеріне баға-сапаның оңтайлы арақатынасы бар қызметтерді ұсынуға мүмкіндік береді;

Диспетчерлік қызмет пен барлық қызмет көрсететін персонал ауыл аумағында орналасқандықтан иелеріне ыңғайлы және жылдам қызмет көрсету;

Әрбір меншік иесі қызмет көрсетудің сапасы мен құнына әсер ете алады (шығындар сметасын талқылауға және оны отырыста қабылдауға қатысу арқылы), басқармаға немесе тексеру комиссиясына сайлануға, серіктестік қызметін жақсарту бойынша ұсыныстар енгізуге және жұмыстағы кемшіліктерді жоюға болады. атқарушы дирекцияның жұмысы.

Алайда, егер иелері тұрақты тұратын көппәтерлі үйде HOA құру кезінде азаматтардың тез жиналу мүмкіндігі болса, онда коттедждік кентте HOA құрылған кезде жалпы шешімді қабылдау кейінге қалдырылуы мүмкін, өйткені коттедждердің көптеген иелері оларда тұрақты тұрмайды.

Коттедждік қоғамдастықта орналасқан коттедждің иесі HOA немесе тұрғын үй кешеніне қосыла алмайды. Ол коммуналдық қызметтерді жеткізушілермен тікелей шарт жасасуға құқылы.

Ортақ мүліктің құрамы

Саяжай қоғамын басқару туралы айтқанда, ауылдағы ортақ меншіктің құрамы мәселесін айтпай кетуге болмайды. Көп пәтерлі үйдегі ортақ мүліктің тізімі Ресей Федерациясы Үкіметінің 2006 жылғы 13 тамыздағы № 491 қаулысында нақты жазылған. Саяжай қоғамдастығындағы ортақ мүліктің құрамымен жағдай кез-келген нормативтік актінде мұндай тізімнің болмауына байланысты біршама күрделірек.

Саяжай иелерінің ортақ мүлкінің құрамын анықтау үшін сіз саяжай қоғамдастығын салу жобасын білуіңіз керек. Әдетте, ортақ мүліктің құрамы шартта көрсетіледі, оның негізінде негізгі құрылыс (коттедж) тұрғызылады.

Коттедждердің меншік иелері үй-жай иелерінен міндетті төлемдер мен жарналарды төлеу арқылы осы мүлікке ортақ меншік құқығындағы үлестеріне пропорционалды ортақ мүлікті күтіп-ұстау бойынша шығындарды көтеруге міндетті. тұрғын үй құрылыс кооперативі немесе басқа мамандандырылған тұтыну кооперативі. Осылайша, ортақ мүлікті күтіп-ұстауға ақы төлеу осы мүлікке ортақ меншік құқығындағы үлеске пропорционалды түрде және шарттары меншігіндегі келісімнің негізінде айқындалатын тиісті шарт негізінде ғана төленеді. партиялар. Бірақ мұндай келісім-шарт жасамаған, бірақ соған қарамастан барлық қызметтерді пайдаланатын (тазаланған жолдармен жүреді, күзетілетін автотұрақты пайдаланады және т.б.) коттедждік ауылдың тұрғыны ше? Көрсеткендей арбитраж тәжірибесі, мұндай жағдайларда басқарушы компания коттедждердің иелеріне қызмет көрсету құнының мөлшерінде негізсіз баюды өндіру туралы талаппен жүгінеді.

Тағы бір мәселе – ортақ меншік құқығындағы үлесті анықтау. Көбінесе коттедждік кенттің жалпы мүлкіндегі үлесі ауданға қарай есептеледі жер учаскесікоттедждің астында (оны саяжай қоғамдастығындағы барлық бөлмелердің ауданына бөлу). Дегенмен, бұл мәселе бойынша жалпы тәжірибе әлі әзірленген жоқ.

Осылайша, саяжай қоғамдастығын басқару кезінде заңнамада тек сот тәжірибесі немесе мәселені нормативтік реттеу арқылы толтырылуы мүмкін көптеген олқылықтар бар.

Малмыгин Александр,

«LEV» заңгерлік фирмасының заң кеңесшісі